觀點(diǎn)網(wǎng) 合肥土拍市場7月28日迎來一大波熱門地塊出讓，計(jì)劃共出讓9宗共計(jì)1004.678畝地，其中備受關(guān)注的濱湖區(qū)BH2014-05號地塊吸引禹洲、文一、旭輝、萬科、華潤、碧桂園、保利、中海、皖投、中鐵建、高速、融僑、信達(dá)、平安不動產(chǎn)等14家企業(yè)競拍。

在拍賣開始前獲悉，原定于當(dāng)日下午拍賣的肥東FD14-5、FD14-12地塊由拍賣出讓轉(zhuǎn)為掛牌出讓；同時(shí)巢湖市2014-15號地塊，肥西[2015]10號地塊也轉(zhuǎn)掛牌。

最終余下6幅地塊進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)，隨著十四時(shí)半點(diǎn)到來，首先進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)的地塊是最受關(guān)注的濱湖區(qū)BH2014-05號地塊?，F(xiàn)場拍賣師點(diǎn)算競買人，前述14位競買人無一缺席。

33.6億拿下巨無霸地塊

資料顯示，濱湖區(qū)BH2014-05號地塊坐濱湖區(qū)杭州路以北、金斗西路以東，東至韶山路、南至杭州路、西至金斗路、北至金斗路，地塊面積314.04畝，地塊規(guī)劃為居住，使用年限為居住70年，容積率1.0＜R≤2.2，綠地率≥40%，建筑密度≤24%，參考地價(jià)560萬元/畝，競買保證金5億元。

隨著競拍開始，現(xiàn)場競價(jià)熱烈程度與之前預(yù)期并無二致，業(yè)內(nèi)人士表示，由于合肥土地市場大宗優(yōu)質(zhì)的純居住用地已非常稀缺，房企對獲取該地塊渴求度非常高。

在輪番舉牌加價(jià)中，拍賣過去接近一個小時(shí)，在于融僑緊張的競價(jià)中，旭輝再次舉牌價(jià)格升至980萬/畝，成功突破文一保持的975萬/畝濱湖區(qū)單價(jià)地王記錄。

不過比拼并未在此止步，地塊價(jià)格飆升至1050萬/畝之后，久未舉牌的信達(dá)突然出手，擾亂了原先的競拍節(jié)奏。

隨后融僑再度加價(jià)，信達(dá)并不由于隨之舉牌，最終競拍70多分鐘后，濱湖區(qū)巨無霸宅地被信達(dá)地產(chǎn)收入囊中，成交價(jià)1070萬元/畝，成交樓面價(jià)7295元/平方米，總價(jià)33.6億元，溢價(jià)率91%。

在濱湖區(qū)BH2014-05號地塊成交后，拍賣現(xiàn)場留下的人不多了。隨之出讓的是高新區(qū)KP3-3號地塊，最終由文一地產(chǎn)以635萬元/畝，總價(jià)2.07億元競得。

廬陽區(qū)N1506號地塊坐廬陽區(qū)蒙城北路以東、凌湖路以北，東至麗水路、南至凌湖路、西

當(dāng)日拍賣的最后一宗地塊，由皖投置業(yè)以674萬/畝摘得廬陽N1506號地塊，總價(jià)11.2億元。該地塊坐廬陽區(qū)蒙城北路以東、凌湖路以北，東至麗水路、南至凌湖路、西至蒙城北路、北至規(guī)劃支路南側(cè)紅線，地塊面積166.7畝，地塊規(guī)劃為居住，使用年限為居住70年，容積率1.0＜R≤2.3，綠地率≥40%，建筑密度≤20%，參考地價(jià)320萬元/畝，競買保證金1.5億元。

信達(dá)高價(jià)拿地底氣

對于濱湖巨無霸地塊受到房企哄搶，合肥同策咨詢分析，當(dāng)前土地市場上純居住用地非常稀缺，且合肥房企多面臨無地可開發(fā)的局面，其受追捧程度不言而喻。

同時(shí)該地塊面積較大，但也包括高達(dá)26.26畝的代征土地面積，需充分考慮到總體成本內(nèi)。地塊周邊景觀資源豐富，最高容積率為2.2，基本可以確定是走中高端產(chǎn)品的開發(fā)方向。

另外，當(dāng)前濱湖區(qū)洋房的成交均價(jià)為12000-15000元/平方米左右，別墅成交價(jià)格在15000元/平方米左右，該巨無霸地塊基本以中高端產(chǎn)品為主。同策咨詢認(rèn)為，按照市場均價(jià)倒推土地成本，該地塊樓板價(jià)達(dá)到7000元/平方米，成交單價(jià)達(dá)到1000萬元/畝的價(jià)格仍然具有一定的操作空間。 

也就是說，對以樓面價(jià)7295元/平方米的價(jià)格競得該地塊的信達(dá)地產(chǎn)而言，雖然在眾多強(qiáng)勁的開發(fā)商對手中脫穎而出，其付出的代價(jià)也足夠大，操作該項(xiàng)目還是存在著不小的挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，在競價(jià)環(huán)節(jié)的對手，不管是旭輝、融僑還是中海、碧桂園及禹洲，對比起來信達(dá)地產(chǎn)的名氣都小太多。不過，這家發(fā)家于長三角的地產(chǎn)公司，實(shí)力并不容小覷。

信達(dá)地產(chǎn)背靠母公司中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，是中國四大資產(chǎn)管理公司之首，專長收購處理不良資產(chǎn)。信達(dá)地產(chǎn)正是其旗下唯一上市地產(chǎn)平臺。

此前于6月2日下午，廣州公共資源交易中心競拍出讓位于廣州大道北梅花園地鐵站附近一宗地——廣日電梯舊廠改造商住地。在開拍前，該地塊共獲4次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)為98號報(bào)出的38.78億元，樓面價(jià)16252元/平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場了解，現(xiàn)場共有4家企業(yè)參與競價(jià)。最終由57號競買人上海立瓴投資管理有限公司、廣州信達(dá)置業(yè)投資有限公司以44.2億元競得。

從最近獲取的兩幅地塊計(jì)算，今年信達(dá)地產(chǎn)在土地獲取上已經(jīng)投入77.8億元。而這樣的投入程度，較之過去的2014年仍是略有不及。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年信達(dá)地產(chǎn)通過招拍掛形式拿下合肥、上海、寧波、嘉興等地的9幅地塊，共計(jì)花費(fèi)72.3億元。除此之外，信達(dá)地產(chǎn)還通過收購方式將廣州、湛江、沈陽等多幅地塊收入囊中，共計(jì)花費(fèi)25.7億元。僅新增土地一項(xiàng)公司支出98億元。

2014年信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)新增土地儲備規(guī)劃建筑面積 304.48萬平方米，達(dá)到公司重組上市后的歷史最高水平。

在接連高速擴(kuò)儲中，據(jù)市場人士分析，信達(dá)地產(chǎn)正是依靠其“金融地產(chǎn)”模式進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目獲取、資金支持及新業(yè)務(wù)開拓等方面。

中國信達(dá)是目前唯一具有非金融類不良資產(chǎn)處置牌照的資產(chǎn)管理公司，主要通過并購和重組方式收購項(xiàng)目。據(jù)了解，不良債權(quán)類資產(chǎn)中60%為涉房資產(chǎn)，為信達(dá)地產(chǎn)提供了強(qiáng)大且低成本的隱形土地資源庫。

此外，信達(dá)還通過設(shè)立夾層基金參與拿地開發(fā)。結(jié)合大股東資管業(yè)務(wù)，信達(dá)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)“小股操盤”運(yùn)作模式，發(fā)起利用杠桿在一線城市戰(zhàn)略布局，上述廣日電梯舊廠地塊就采用此手法；以及發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括資本代建業(yè)務(wù)、受托管理處置、監(jiān)督性管理服務(wù)等。