觀點(diǎn)網(wǎng) 備受關(guān)注的《中國(廣東)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)建設(shè)實(shí)施方案》，于日前正式公布。

此次公布的方案明確了深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的戰(zhàn)略定位、總體目標(biāo)和功能布局，爭取經(jīng)過3-5年探索試驗(yàn)，成為自貿(mào)區(qū)新標(biāo)桿。同時，將前海蛇口片區(qū)打造為實(shí)施“一帶一路”的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

這也標(biāo)志著，掛牌三個月的深圳自貿(mào)區(qū)建設(shè)全面走上正軌，前海、蛇口兩個區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入全新發(fā)展階段。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，自貿(mào)區(qū)政策紅利帶來的不僅是土地升值，還有未來自貿(mào)區(qū)成為內(nèi)地和香港的樞紐所帶來的一系列合作商機(jī)。

其中，招商地產(chǎn)及大股東招商局集團(tuán)在前海、蛇口擁有大量開發(fā)用地，包括前海3.9平方公里港口物流用地，蛇口170萬平方米太子灣郵輪母港綜合體項(xiàng)目等，被視為深圳自貿(mào)區(qū)最大的受益者。

市場分析人士對觀點(diǎn)新媒體指出，目前招商地產(chǎn)進(jìn)行“無先例重組”就是為了把地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大，如果重組后獲得招商局所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，該公司的貨值保守估計(jì)將達(dá)數(shù)千億元。

自貿(mào)區(qū)金融紅利

前海蛇口自貿(mào)片區(qū)面積28.2平方公里，包括前海區(qū)域（15平方公里），以及蛇口區(qū)域（13.2平方公里)。按照規(guī)劃，前海蛇口自貿(mào)片區(qū)將劃分為前海金融商務(wù)區(qū)、以前海灣保稅港區(qū)為核心的深圳西部港區(qū)、蛇口商務(wù)區(qū)。

據(jù)了解，此次公布的《中國(廣東)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)深圳前海蛇口片區(qū)建設(shè)實(shí)施方案》共提出72項(xiàng)措施，涉及投資貿(mào)易規(guī)則體系、深港合作、高能級產(chǎn)業(yè)集群、金融創(chuàng)新等十個方面。

其中，在金融創(chuàng)新方面，方案共涉及22項(xiàng)具體措施，包括加大金融創(chuàng)新開放試驗(yàn)力度、研究建設(shè)離岸證券交易中心、推動形成雙向人民幣融資渠道、積極推動銀行業(yè)對內(nèi)外開放、促進(jìn)深港兩地保險市場融合發(fā)展等。

前海蛇口自貿(mào)片區(qū)管委會主任田夫介紹稱，2015年上半年僅前海就新增注冊1.48萬家，尤其是前海蛇口自貿(mào)區(qū)4月27日掛牌后，前海新增企業(yè)共計(jì)1.13萬家，是去年同期的3.5倍。今年，片區(qū)可實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1000億元大關(guān)，同比去年的779億元有大幅提升。

市場普遍指出，招商地產(chǎn)在蛇口擁有大量開發(fā)用地，在蛇口納入自貿(mào)區(qū)后，未來無論是在運(yùn)營還是改造層面都是最大受益者。

數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)在蛇口的主要項(xiàng)目包括海上世界住宅、金融中心二期，建筑面積共計(jì)35萬平方米；其中海上世界占28萬平方米，平均售價在10萬元/平方米左右，總貨值280億元。

同時，招商地產(chǎn)在蛇口擁有建筑面積110萬平方米的持有物業(yè)，扣除30萬平方米廠房，其余80萬平為寫字樓、商鋪、公寓、酒店、別墅；在蛇口推進(jìn)多個“城中村”舊改合作開發(fā)項(xiàng)目，包括漁二村一期、溪涌三聯(lián)舊改項(xiàng)目。

更為重要的是，除了上述已有項(xiàng)目，大股東招商局集團(tuán)在深圳的大部分資源被劃入前海蛇口自貿(mào)區(qū)，而這些資源尚未注入招商地產(chǎn)。

隨著自貿(mào)區(qū)政策利好的逐漸兌現(xiàn)，大股東的資源一旦注入招商地產(chǎn)，將會使招商地產(chǎn)在快速增加土地儲備的同時，在港口地產(chǎn)、銀行等領(lǐng)域也獲得持續(xù)發(fā)展的支持。

不過，招商地產(chǎn)目前仍處于重組停牌階段，尚未披露相關(guān)消息。該公司董秘劉寧在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時就稱：“前海蛇口自貿(mào)區(qū)的相關(guān)政策，暫時對公司沒影響。”

招商地產(chǎn)重組前景

盡管招商地產(chǎn)否認(rèn)獲得前海蛇口自貿(mào)區(qū)的政策紅利，但這依然無法消除來自市場的想象。過去三個多月，這家央企旗下的房地產(chǎn)公司仍在緊鑼密鼓地籌備“無先例重組”，方向則是房地產(chǎn)板塊整合。

招商地產(chǎn)發(fā)布的公告顯示，今年4月3日，公司進(jìn)行無先例重組停牌；5月17日，招商局集團(tuán)擬推動整個集團(tuán)地產(chǎn)板塊的整合工作，目前中介機(jī)構(gòu)已進(jìn)場開展工作。

6月23日，招商地產(chǎn)直接控股股東（持股40.38%）蛇口工業(yè)區(qū)，宣布整體改制為“蛇口工業(yè)區(qū)控股公司”。隨后一周，招商地產(chǎn)公告首度承認(rèn)，招商局集團(tuán)正推動公司與蛇口工業(yè)區(qū)控股公司的整合工作。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，目前市場主流猜測是，招商局集團(tuán)正計(jì)劃將旗下地產(chǎn)板塊全部整合到一個平臺上做大做強(qiáng)，其中一種可能是招商地產(chǎn)向集團(tuán)收購地產(chǎn)板塊的資源；另一種可能則是招商地產(chǎn)退市，地產(chǎn)板塊全部整合到蛇口工業(yè)區(qū)控股公司，后者重新上市。

深圳市場人士蔣南對觀點(diǎn)新媒體表示，招商局集團(tuán)的策略便是將“金融+地產(chǎn)”板塊做起來。其中在金融方面，招商銀行已經(jīng)做得相當(dāng)不錯，總市值已超4000億元；地產(chǎn)方面，招商地產(chǎn)則由于某些因素發(fā)展較慢，目前市值只有815億元。

“招商地產(chǎn)此次重組，不管到底會以什么結(jié)果呈現(xiàn)，都是為了把地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大。”蔣南認(rèn)為，招商局集團(tuán)在前海、蛇口都擁有豐富的資源，未來極大可能會整合到同一上市平臺上。

數(shù)據(jù)顯示，招商局集團(tuán)在前海擁有3.9平方公里的港口物流用地，占前海自貿(mào)區(qū)約1/4，是前海最大的“地主”；旗下蛇口工業(yè)區(qū)開發(fā)了蛇口片區(qū)11平方公里的土地，占蛇口自貿(mào)區(qū)約4/5。

項(xiàng)目方面，招商局集團(tuán)在蛇口還擁有太子灣郵輪母港綜合體項(xiàng)目，建筑面積170萬平方米，以寫字樓、商業(yè)用地為主，兼有私儲、港口碼頭及少部分住宅；同時，在蛇口還擁有100多萬平方米的舊工業(yè)廠房及員工住宅。

“此次重組停牌后，招商局的上市平臺有可能成為掌握深圳最多優(yōu)質(zhì)土地儲備的公司。”第一太平投資部董事吳睿在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時認(rèn)為，招商局集團(tuán)擁有非常多商住地塊、工業(yè)地塊，未來將通過城市更新或其它渠道釋放出來。

吳睿續(xù)稱，招商局集團(tuán)此前也一直配合前海自貿(mào)區(qū)做“一帶一路”等方面的工作，如今正處于重組關(guān)鍵期，前海蛇口自貿(mào)區(qū)的建設(shè)方案出臺無疑將給重組帶來有利影響。

另外，談及未來可能存在的開發(fā)方向，蔣南認(rèn)為，按照規(guī)劃，招商局集團(tuán)在前海的港口物流用地或?qū)⒂邢喈?dāng)比例轉(zhuǎn)化為商住用地，蛇口的舊工業(yè)廠房也存在升級改造為商住用地。

蔣南還指出，在具體的開發(fā)方面，招商局集團(tuán)的一部分土地或由招商地產(chǎn)獨(dú)立參與。而由于自貿(mào)區(qū)高端產(chǎn)業(yè)集群，其余大部分土地不排除將聯(lián)合高科技、互聯(lián)網(wǎng)、貿(mào)易、金融等公司聯(lián)合開發(fā)。