在討論漲價幅度之前，市場對碧桂園提價策略的觀察角度依然與其依靠三四線城市的發(fā)展模式脫不開干系。

　　觀點網 曾經用“扯蛋”刷屏快閃營銷的碧桂園，又以“這次扯啥蛋”大推派“桃”行動。7月12日，碧桂園宣布在淘寶推出碧桂園好房節(jié)，帶動全國范圍的項目推出優(yōu)惠。

　　碧桂園稱，雖然公司此前就進駐淘寶，但是多以項目、區(qū)域為主體，這次活動是集中全國范圍內的項目參與，最大的亮點就是推出眾多優(yōu)惠方式，包括首付減半優(yōu)惠和“砍價刀”活動。

　　更引人眼球的是，僅僅一個星期前，碧桂園才剛剛宣布將全面漲價，堪稱今年以來首個在集團層面宣布漲價的千億房企。

　　7月6日，碧桂園宣布2015年上半年成績單，截至今年6月底，碧桂園累計實現(xiàn)合同銷售金額544.7億元，合同銷售建筑面積約845萬平方米。同時，碧桂園官方透露，“在品質升級的基礎上，集團將全面提價”。

　　提價與砍價，兩個形成鮮明對比的詞匯不禁引人疑惑，碧桂園下半年到底將如何定位價格策略？更深一層疑問則是，當前市場環(huán)境中其能獲認可的漲價空間到底有多大。

　　“淘園結義”與全面提價

　　7月12日-31日，碧桂園將聯(lián)手淘寶推出碧桂園好房節(jié)，活動將集中全國范圍內的項目參與。

　　據(jù)介紹，“一元瘋搶，一半首付淘好房”優(yōu)惠中，以一元拍得免息半首付資格后，便有資格參與碧桂園特定房源的半首付活動，剩余50%首付款享1年期內免息貸款。而“砍價刀”活動中，用戶可以通過拉人為自己砍價，拉人越多期間能砍到底價或擊穿底價的概率就越大。

　　截至目前，已有廣州、沈陽、煙臺、無錫、天津、長沙、清遠等地的碧桂園項目參與上述半首付活動。盡管形式有所創(chuàng)新，但碧桂園此次活動實質更像是針對部分特價房源的促銷去化。

　　對比之下，碧桂園的“漲價”宣言來得更為正式，且自帶集團策略性光環(huán)。

　　7月7日，碧桂園宣布，“伴隨著2015年旗艦新品的推出以及品質服務的再次提升，從7月中下旬開始，碧桂園集團在國內項目將全面提價，漲幅隨行就市，視不同區(qū)域和項目有所不同?！?/p>

　　一個有意思的細節(jié)是，在上述漲價宣言后，還有一個民意調查：“怎么看下半年房價？”、“下半年會不會買房？”、“您能接受房價的漲幅是？”。不過，三個問題之后，市場關注的重點依然沒有得到回答，碧桂園的提價幅度到底會是多少？

　　在熟悉碧桂園的分析人士看來，這一問題的答案似乎并不太樂觀。招商證券分析師對觀點新媒體表示，下半年應該有不少房企在醞釀調整價格，所以不排除碧桂園會提價，“但是碧桂園在三線城市布局居多，在整體回暖較弱的情況下，三線城市提價的空間肯定很小?！?/p>

　　顯然，在討論漲價幅度之前，市場對碧桂園提價策略的觀察角度依然與其依靠三四線城市的發(fā)展模式脫不開干系。

　　去庫存與艱難“漲價”

　　在碧桂園23年的發(fā)展歷程中，“三四線”與“郊區(qū)大盤”一直是兩大標簽。2013年，碧桂園首次突破千億銷售規(guī)模，進入一線房企梯隊。但也隨之開始迎來外界對其三四線模式的更多疑問和討論。

　　城市布局的影響首先反映在價格。2014年，碧桂園確認收入為818.98億元，確認總建筑面積1217.91萬平方米，確認收入的平均銷售價格約6724元/平方米。

　　在這一點上，碧桂園自身亦有清晰認知，在漲價宣言中也提到，“碧桂園集團長期是大陸房企前十中的價格最低者，今年上半年均價約6446元/平方米。第二低的也達到約7279元/平方米，第三低的約9477元/平方米，其他7家紛紛突破萬元?！?/p>

　　盡管土地價格成本較低、建筑裝修管控能力較高，但長期低水平的均價無疑也限制了碧桂園的溢價空間，增加了整體運營和操盤的難度。同時，房地產行業(yè)也正在告別高利潤時代，毛利率下降已經成為行業(yè)性困擾。

　　在上述背景下，碧桂園對價格的調整似乎也不難理解。在漲價宣言中，碧桂園提出在品質升級基礎上提升價格，“將進一步提升產品、配套、環(huán)境、服務、社區(qū)文化等‘五星’水平，其中在三四線城市決意要打造房地產界的勞斯萊斯”，并將推出2015年新產品系列。

　　然而，漲價絕非房企一廂情愿就可以辦到，營銷界有句話說，“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”，關鍵依然還是找準客戶需求。對于碧桂園來說，在三四線城市漲價依然將面對挑戰(zhàn)。

　　招商證券分析師對觀點新媒體指出，“就三四線城市的布局占比來看，碧桂園的提價空間并不大，因為今年三四線城市樓市普遍都沒有出現(xiàn)一線城市那樣的等幅回暖。”

　　今年上半年，“330新政”與降息降準接連出臺托市，但在一線城市樓市回暖之時，三四線城市樓市成交依然低迷。受制于房價天花板效應，三四線城市在“性價比”購房邏輯主導下的消費者顯然對于價格反應更為靈敏。

　　與此同時，提升庫存去化和銷售業(yè)績的主要任務一定程度也在影響著碧桂園的提價空間。

　　2015年上半年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約544.7億元，同比去年減少6.8%。按照1350億元業(yè)績目標計算，碧桂園目前完成全年任務的40.3%。

　　“對比同梯隊，碧桂園上半年的銷售進度是慢了一些”，上述分析師表示，預計碧桂園下半年的銷售將會好轉，“上半年碧桂園大部分是在清理舊盤存貨，下半年新盤入市會有一定支持，但是庫存去化現(xiàn)在還是碧桂園重要工作，從這個角度來看提價空間還不是很大。”