香港洲際酒店的出售很容易與此前安邦對于紐約華爾道夫項目的收購聯(lián)系起來，其背后隱藏的資本投資邏輯如出一轍。

　　觀點網(wǎng) 地標(biāo)式物業(yè)的交易總會成為財經(jīng)報道追逐的重要內(nèi)容，尤其是當(dāng)這種交易創(chuàng)下新的成交記錄時。

　　洲際酒店集團(tuán)于近日宣布，其已與買方Supreme Key Limited達(dá)成協(xié)議，同意以9.38億美元(折合約72.7億港元)的總價出售香港洲際酒店的擁有者權(quán)益。此次交易的成交額超越中環(huán)富麗華酒店在1997年以69億港元創(chuàng)下的紀(jì)錄，使香港洲際酒店一躍成為香港最貴酒店地產(chǎn)。

　　資料顯示，香港洲際酒店坐落于香港九龍海濱的黃金地段尖沙咀區(qū)，是洲際酒店集團(tuán)在整個亞太區(qū)的旗艦酒店。該酒店擁有壯觀的海景，酒店內(nèi)所有餐廳及大部分客房均面向聞名遐邇的維多利亞海港，為世界頂級商務(wù)及消閑酒店之一。

　　該酒店于1980年開業(yè)，擁有503間客房，包括87間套房，自2001年以來一直由洲際酒店集團(tuán)全資擁有。酒店原名麗晶酒店，最初由新世界發(fā)展持有，但于2001年因新世界不敵財困，以23.4億港元低價將酒店部分售予洲際酒店集團(tuán)，并將酒店易名。以此計算，洲際集團(tuán)此次轉(zhuǎn)手價格相較其當(dāng)年收購支出，翻了3倍有余。

　　值得一提的是，買方Supreme Key Limited的最大股東為基匯資本，后者亦是北京三里屯太古里、盈科中心、廣州西城都薈、上海353廣場等重大收購事項的主角。

　　而據(jù)觀點新媒體了解，基匯資本目前管理著4支以大中華區(qū)和亞太地區(qū)為目標(biāo)的房地產(chǎn)私募基金，2005年以來，其募集的股本已超過38億美元，管理資產(chǎn)金額達(dá)85億美元，包括住宅項目、零售中心、酒店及商業(yè)地產(chǎn)。

　　香港洲際酒店出售

　　據(jù)了解，Supreme Key Limited是由建生國際和基匯資本為收購香港洲際酒店而成立的合資公司。基匯資本又是建生國際創(chuàng)辦人吳仲燦之子吳繼煒、吳繼泰于2005年成立的房地產(chǎn)私募投資基金，主要投資商廈及酒店。

　　據(jù)吳繼煒介紹，建生集團(tuán)由其父親吳仲燦在香港建立，其核心業(yè)務(wù)是物業(yè)、酒店投資和投資控股，于香港主板上市，是一家主要面向東南亞市場的投資集團(tuán)公司。

　　觀點新媒體查看建生國際于7月10日發(fā)布的投資公告，其成立合資公司旨在為收購、持有及管理香港洲際酒店，以賺取租金收入和資本增值。建生國際在合資公司占股10%，并承諾按照股權(quán)比例出資5100美元(約3.96億港元)，其余資金由基匯資本牽頭的財團(tuán)投資者提供。

　　洲際酒店透露，收購?fù)瓿珊?，新買家承諾將投入大量資金翻新酒店。翻新工作預(yù)計將于2017年開展并持續(xù)大概18個月。洲際酒店集團(tuán)將保留香港洲際酒店37年的管理許可權(quán)及三次管理合約延期權(quán)，每次可延長10年。因此管理合約將至少長達(dá)67年。洲際酒店集團(tuán)將收到的管理費(fèi)初步預(yù)計為每年800萬美元(約6240萬港元)，并將在酒店翻新后有所增長。

　　資料顯示，香港洲際酒店于2014年獲得的息稅前利潤為4200萬美元，截至2014年12月31日的凈帳面價值為2.98億美元。此次交易將為洲際集團(tuán)帶來預(yù)計7億美元的額外可支配稅前利潤，以及4000萬美元的額外非現(xiàn)金稅項支出。

　　香港市場人士分析指，洲際集團(tuán)和它的主要競爭對手一樣，也在采取輕資產(chǎn)化的策略：陸續(xù)出售其擁有的酒店不動產(chǎn)，在協(xié)議基礎(chǔ)上對酒店進(jìn)行管理。目前為止，洲際集團(tuán)的輕資產(chǎn)率為99%，洲際酒店已經(jīng)出售近200家酒店，毛收入達(dá)80億美元，助其陸續(xù)向股東返利100億美元。

　　“華爾道夫”式游戲

　　同樣是核心城市繁華區(qū)域的地標(biāo)物業(yè)的交易，香港洲際酒店的出售很容易與此前安邦對于紐約華爾道夫項目的收購聯(lián)系起來，其背后隱藏的資本投資邏輯如出一轍。

　　據(jù)觀點新媒體查閱歷史資料，2014年10月，安邦保險與希爾頓集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，其以19.5億美元、折合人民幣約120億元的價格收購希爾頓集團(tuán)位于紐約曼哈頓區(qū)公園大道的華爾道夫酒店。彼時曾有不少市場聲音認(rèn)為，該項收購價格偏高。

　　似乎是對于這些指責(zé)的回應(yīng)，安邦保險集團(tuán)董事長吳小暉于后來的哈佛演講中集中闡釋了安邦的投資策略：做商業(yè)決策的時候最基本原則是盈利，以及它的商業(yè)模型可不可持續(xù)。

　　“這個酒店共1400多個房間，16.3萬平方米的面積，19.5億美金的投資約合每個平方米73000人民幣，與中國北京金融街拍賣地價每平米十萬塊且40年使用權(quán)相比，這個項目獲得的是終身產(chǎn)權(quán)，每平米只有七萬元人民幣，我們覺得有很大的盈利空間。”

　　吳小暉稱，安邦的投資團(tuán)隊詳細(xì)分析了紐約中城地區(qū)周邊住宅價格，達(dá)到每平米售價約20-30萬元，其中差價至少十萬多人民幣。“同樣可比的紐約廣場酒店住房改造投資計劃，已經(jīng)獲得豐厚回報，證明是成熟的商業(yè)模型。”

　　而基匯資本的創(chuàng)立人吳繼煒，其曾坦言做地產(chǎn)有三個重點，一是地點，二是地點，第三還是地點。吳認(rèn)為，當(dāng)中產(chǎn)階級崛起的時候，在一線城市的商用不動產(chǎn)會有更多的需求，核心地段的商業(yè)中心將成為必爭之地。

　　分析人士亦為觀點新媒體指出，雖然收購價格創(chuàng)下紀(jì)錄，但是在香港維多利亞港附近無法復(fù)制的精華地段，收購到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目非常難得。

　　此外，在基匯資本過去投資的所有項目中，從來不做單純的財務(wù)投資，而是采用深度操盤、戰(zhàn)略增值的運(yùn)作模式。其主要策略可以簡單歸結(jié)為：買樓—包裝—高價賣出，儼然一個樓盤“包裝大師”。

　　作為機(jī)會型的投資人，基匯資本嫻熟于在不明朗的投資環(huán)境中，鎖定有合理風(fēng)險回報率，卻尚未充分發(fā)揮商機(jī)的項目，其全數(shù)出清結(jié)束的基匯中國I期基金年回報率超過20%。

　　一個合理的猜想是，收購協(xié)議中承諾將于2017年開始進(jìn)行的翻新工作，或許將是香港洲際酒店價值再挖掘的新起點。