無(wú)論是百億目標(biāo)還是全國(guó)最大農(nóng)產(chǎn)品電商目標(biāo)，種種跡象都在表明，農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)資產(chǎn)即將取代商業(yè)地產(chǎn)成為人和商業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 以地下商城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)起家的人和商業(yè)，或許再也不愿繼續(xù)忍受商業(yè)地產(chǎn)的“寒冬”了。

　　6月25日，人和商業(yè)控股有限公司舉行股東大會(huì)，對(duì)外宣布將“爭(zhēng)取2016年成為中國(guó)最大的農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)”，并計(jì)劃在2015年實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)交易額過(guò)100億元的目標(biāo)。

　　15天前，人和商業(yè)收購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商的方案才剛剛出爐，擬以65億港元代價(jià)收購(gòu)由壽光地利全資擁有的利駿100%權(quán)益。

　　據(jù)介紹，壽光地利是國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商之一，在6個(gè)城市營(yíng)運(yùn)8個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，年交易額達(dá)600億元，人和商業(yè)的收購(gòu)標(biāo)的利駿重組后就將擁有8個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)。

　　“我們非?？春棉r(nóng)產(chǎn)品行業(yè)的前景，公司將側(cè)重發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)，加大拓展力度?！比撕蜕虡I(yè)行政總裁及執(zhí)行董事王宏放表示，從發(fā)展規(guī)劃預(yù)計(jì)，未來(lái)人和商業(yè)農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　盡管王宏放表示公司并沒(méi)有出售和剝離商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃，但可以明確的是，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將不再是人和商業(yè)的重心。在連續(xù)兩年的業(yè)績(jī)虧損后，以“防空洞”模式起家的人和商業(yè)似乎選擇了轉(zhuǎn)向農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)“自救”。

　　農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)

　　按照人和商業(yè)披露的方案，擬以65億港元總代價(jià)收購(gòu)壽光地利全資子公司利駿的100%權(quán)益，其中50.2億港元將通過(guò)以每股代價(jià)0.41港元向賣(mài)方配發(fā)和發(fā)行122.44億股的形式支付，其余14.8億港元代價(jià)將以人和商業(yè)于成交前或當(dāng)時(shí)承擔(dān)有關(guān)貸款的形式支付。

　　資料顯示，人和商業(yè)收購(gòu)標(biāo)的利駿在重組完成后將是國(guó)內(nèi)具規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商之一，在哈爾濱、齊齊哈爾、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、牡丹江和壽光6個(gè)城市擁有8個(gè)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，主營(yíng)菜蔬、副營(yíng)水果、海鮮食品、肉類(lèi)、糧油和其他食品的零售批發(fā)業(yè)務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體了解到，上述農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)占地面積為113萬(wàn)平方米，年交易額600億元，業(yè)戶數(shù)目達(dá)到10萬(wàn)，2014年收入為8.64億元，模擬重組后的凈利潤(rùn)為4.2億元。

　　6月25日，人和商業(yè)行政總裁兼執(zhí)行董事王宏放在股東大會(huì)后表示，2015年第三季度公司將推出農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)產(chǎn)品（包括手機(jī)App及Pc web版），并于2015年底實(shí)現(xiàn)過(guò)百億元的交易額，“爭(zhēng)取2016年成為中國(guó)最大的農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)”。

　　據(jù)介紹，人和商業(yè)的農(nóng)業(yè)電商平臺(tái)發(fā)展策略是從縱向和橫向兩方面搭建。一方面擴(kuò)展上下游資源，吸引上游種植戶、產(chǎn)地農(nóng)戶等上電商平臺(tái)展示及出售農(nóng)產(chǎn)品，同時(shí)尋找策略合作方將平臺(tái)推向消費(fèi)者市場(chǎng)；另一方面則是增加產(chǎn)品品類(lèi)并擴(kuò)大覆蓋地區(qū)，增強(qiáng)沒(méi)有實(shí)體批發(fā)市場(chǎng)地區(qū)的滲透率。

　　王宏放亦稱(chēng)，人和商業(yè)已有的地下商場(chǎng)中此前已經(jīng)有涉及農(nóng)產(chǎn)品超市等經(jīng)營(yíng)范圍，因而希望能起到協(xié)同聯(lián)動(dòng)效果，“收購(gòu)?fù)瓿珊?，我們?cè)诖蛟燹r(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)時(shí)將會(huì)和現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)”。

　　提及投資成本及利潤(rùn)空間，王宏放以商戶合作正在推進(jìn)不便披露，但強(qiáng)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品電商業(yè)務(wù)將成為公司發(fā)展側(cè)重點(diǎn)，在農(nóng)產(chǎn)品電商業(yè)務(wù)方面會(huì)加大拓展力度”。

　　他表示，從發(fā)展規(guī)劃預(yù)計(jì)，未來(lái)人和商業(yè)農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)將超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　無(wú)論是百億目標(biāo)還是全國(guó)最大農(nóng)產(chǎn)品電商目標(biāo)，種種跡象都在表明，農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)資產(chǎn)即將取代商業(yè)地產(chǎn)成為人和商業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。

　　值得注意的是，此次出售資產(chǎn)的賣(mài)方壽光地利控股人為人和商業(yè)主席戴永革配偶兼非執(zhí)行董事張興梅，其持股比例達(dá)67.86%。

　　換言之，此次收購(gòu)亦可視為大股東對(duì)人和商業(yè)的資產(chǎn)注入，在戴氏家族眼中，未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的掘金點(diǎn)顯然已經(jīng)不再是商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)“避冬”

　　回顧人和商業(yè)的發(fā)展史，最大特點(diǎn)就是被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“防空洞”模式的地下商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

　　上世紀(jì)90年代初，由戴永革家族創(chuàng)立的人和公司在哈爾濱建設(shè)“地一大道”一期，通過(guò)出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式獲得商業(yè)回報(bào)。

　　由于地下人防工程不受限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策限制，無(wú)須支付在土地出讓金及增值稅，大大降低了人和商業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。

　　依靠沿地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)的模式，人和商業(yè)接連在哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等城市開(kāi)發(fā)地下人防商城，并創(chuàng)造了首個(gè)地下商業(yè)品牌“地一大道”。2008年10月，人和商業(yè)逆勢(shì)登陸香港股市，融資30億港元。

　　然而，人和商業(yè)此種擴(kuò)張模式在競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中亦開(kāi)始顯現(xiàn)出弊端，如無(wú)法通過(guò)土地抵押獲取銀行貸款以及經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益及租金增長(zhǎng)緩慢對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生的壓力。

　　據(jù)人和商業(yè)公告，2014年?duì)I業(yè)收入約5.55億元，同比微增1.5%。其中，經(jīng)營(yíng)租賃收入為5.33億元，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的收入僅為2160萬(wàn)元，同比大幅下跌76.7%。由于投資物業(yè)錄得重大評(píng)估減值，其2014年虧損達(dá)17.15億元。而在2013年度，其虧損亦達(dá)到17億元。

　　慘淡的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)背后，人和商業(yè)現(xiàn)金流開(kāi)始出現(xiàn)壓力。據(jù)穆迪報(bào)告，過(guò)去三年人和商業(yè)通過(guò)高息票據(jù)募集了近9億美元資金，分別將在2015年及2016年到期。標(biāo)普早前報(bào)告亦認(rèn)為，受到期債券償還壓力影響，人和商業(yè)現(xiàn)金流仍將面對(duì)挑戰(zhàn)。

　　6月25日，在股東大會(huì)后面對(duì)媒體上述問(wèn)題，人和商業(yè)管理層亦沒(méi)有回避。

　　“在房地產(chǎn)周期和大氣候影響下公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公允估值是有所下降?！蓖鹾攴欧Q(chēng)，公司亦看到國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)體量增長(zhǎng)過(guò)快，“我們不能逆周期去做，所以未來(lái)在農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)方案拓展力度會(huì)更大?！?/p>

　　針對(duì)近期人和商業(yè)出售項(xiàng)目的消息，人和商業(yè)副總裁陳慧瑩亦給予否認(rèn)：“我們沒(méi)有提出要出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)周期做出了策略調(diào)整。自2012年下半年到2014年，人和商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)方面的資本開(kāi)支已經(jīng)在放緩。

　　“我們認(rèn)為房地產(chǎn)短期的氣候不會(huì)有很大的改善，所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的策略是在資本開(kāi)支方面盡量謹(jǐn)慎，同時(shí)適度地把在建工程的進(jìn)度調(diào)慢，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。對(duì)于已有的22個(gè)項(xiàng)目，我們將集中精力做好經(jīng)營(yíng)，提升租金?！?/p>

　　談及進(jìn)軍農(nóng)產(chǎn)品原因，人和商業(yè)管理層多次強(qiáng)調(diào)行業(yè)前景。陳慧瑩稱(chēng)：“我們認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)是目前國(guó)家政策支持的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，前景空間和潛在商機(jī)很大，而且能夠達(dá)到600億元交易額的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)本身就是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)?！?/p>

　　將商業(yè)地產(chǎn)與農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)兩個(gè)看似毫無(wú)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)疊加的契機(jī)就是“互聯(lián)網(wǎng)＋”概念：“大股東旗下的農(nóng)產(chǎn)品業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也超過(guò)15年了，只是一直沒(méi)有與商業(yè)地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的機(jī)會(huì)，而互聯(lián)網(wǎng)＋可以說(shuō)就是協(xié)同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)業(yè)務(wù)的契機(jī)?！?/p>

　　不過(guò)，盡管農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)在政策支持和行業(yè)空間的襯托下顯得“藍(lán)?！蔽等唬撕蜕虡I(yè)在電商領(lǐng)域的發(fā)展對(duì)其自身而言亦無(wú)先例，如何應(yīng)對(duì)物流、倉(cāng)儲(chǔ)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)及利潤(rùn)空間的摸索有待觀察。