盡管夢(mèng)想很遠(yuǎn)大，但作為第一個(gè)公募REITs試點(diǎn)，鵬華前海萬(wàn)科REITs面臨著可以稱得上崎嶇的道路。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鵬華前海萬(wàn)科REITs獲批，終于打開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)信托的大門。然而，在金融大鱷眼里，夢(mèng)想光明而遠(yuǎn)大，但門后的道路卻不是坦途。

　　2015年6月24日上午，來(lái)自中國(guó)證監(jiān)會(huì)、深交所、前海金融以及浦發(fā)等等金融機(jī)構(gòu)的專家集聚深圳前海萬(wàn)科企業(yè)公館，共同見(jiàn)證中國(guó)首只公募的房地產(chǎn)信托基金——鵬華前海萬(wàn)科REITs的面世，并暢談REITs在中國(guó)的道路與夢(mèng)想。

　　作為首支房地產(chǎn)REITs的直接參與者，萬(wàn)科稱自己也是受益者。來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司高級(jí)副總裁祝九勝表示，萬(wàn)科正在從純粹的住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。

　　在祝九勝看來(lái)，REITs是對(duì)現(xiàn)金流的呼喚、現(xiàn)金流的跨期、錯(cuò)期的配置的有力工具，與萬(wàn)科正在打造的生態(tài)圈相吻合?！叭f(wàn)科能夠提供良好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，能夠提供對(duì)這個(gè)資產(chǎn)的管理能力，能夠提供穩(wěn)定的收益，讓社會(huì)各方面都參與到城市運(yùn)營(yíng)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)的生態(tài)中?！?/p>

　　直接參與鵬華前海萬(wàn)科REITs項(xiàng)目的深圳萬(wàn)科財(cái)務(wù)總監(jiān)坦言，自己和萬(wàn)科承受的壓力都很大。除了這次募資會(huì)對(duì)萬(wàn)科自身形象的影響外，這個(gè)項(xiàng)目還遇到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、成本壓力、公司考核問(wèn)題乃至投資人的質(zhì)疑等種種坎坷。

　　即便是獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，作為中國(guó)首只公募的房地產(chǎn)信托基金，鵬華前海萬(wàn)科REITs的道路也難平坦，稅收、政策、定義等等，這些問(wèn)題仍讓與會(huì)的金融專家們十分頭疼。

　　首只公募REITs

　　6月8號(hào)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式批復(fù)鵬華前海萬(wàn)科REITs基金發(fā)起注冊(cè)，這就意味著，中國(guó)首只公募的房地產(chǎn)信托基金正式落地，也表示公募基金投資范圍拓展到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)方面介紹，鵬華前海萬(wàn)科REITs于6月26號(hào)向全市場(chǎng)發(fā)行，最后會(huì)在深交所掛牌上市。據(jù)介紹，這次計(jì)劃融資30億元，項(xiàng)目所涉及的商業(yè)物業(yè)——前海企業(yè)公館由萬(wàn)科打造，坐落于前海。

　　根據(jù)萬(wàn)科方面透露的信息，本次進(jìn)行資產(chǎn)證券化的對(duì)象為萬(wàn)科前海企業(yè)公館的租金收入，可能但不限于會(huì)議中心以及寫字樓租戶，還有從其它固定收益資產(chǎn)投資中獲得收益。而在退出機(jī)制設(shè)置上，將在投資期屆滿，由萬(wàn)科深圳分公司或其關(guān)聯(lián)方回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　資料顯示，萬(wàn)科前海企業(yè)公館預(yù)計(jì)總投資為8億元，建筑面積約4萬(wàn)平方米，由約2.8萬(wàn)平方米的40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設(shè)施以及約1.2萬(wàn)平方米的前海會(huì)展交易中心組成，2014年12月7日才正式開(kāi)園。

　　萬(wàn)科方面進(jìn)一步介紹稱，在2015年的租賃收入大約為每月240-250元/平方米，以后每年將按照市場(chǎng)水平進(jìn)行調(diào)增。其中，前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬(wàn)平方米，每月每平方米收益為250元，出租率已達(dá)到100%。

　　“大家對(duì)萬(wàn)科的印象可能還是停留在純粹的全球最大住宅開(kāi)發(fā)商上，其實(shí)近兩三年，萬(wàn)科一直在致力于向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。”參與鵬華前海萬(wàn)科REITs的深圳萬(wàn)科財(cái)務(wù)總監(jiān)劉波稱，萬(wàn)科在商辦物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中相對(duì)是比較滯后，需要找到成熟的商業(yè)模式來(lái)解決這一瓶頸。

　　以此次試點(diǎn)的萬(wàn)科企業(yè)公館項(xiàng)目為例，劉波指出，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，從經(jīng)濟(jì)上也需要項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和盈利更快，“因?yàn)槭且粋€(gè)有租金周期的項(xiàng)目，萬(wàn)科只能收8年的租金，如果蓋3年，就只有5年的租金回收期了，所以在這方面必須要快?！?/p>

　　來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的萬(wàn)科高級(jí)副總裁祝九勝則強(qiáng)調(diào)，隨著第4個(gè)十年的到來(lái)，萬(wàn)科正在從純粹的住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型。

　　REITs作為現(xiàn)金流呼喚、現(xiàn)金流跨期、錯(cuò)期配置的有力工具，與萬(wàn)科正在打造的生態(tài)圈相吻合。祝九勝進(jìn)一步指出，萬(wàn)科能夠提供良好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，能夠提供對(duì)這個(gè)資產(chǎn)的管理能力，能夠提供穩(wěn)定的收益，讓社會(huì)各方面都參與到城市運(yùn)營(yíng)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)的生態(tài)中。

　　萬(wàn)科“賠本賺吆喝”？

　　盡管夢(mèng)想很遠(yuǎn)大，但作為第一個(gè)公募REITs試點(diǎn)，鵬華前海萬(wàn)科REITs面臨著可以稱得上崎嶇的道路。

　　即便是在前期運(yùn)作上，直接參與項(xiàng)目的萬(wàn)科便遇到了許多壓力與不解。作為萬(wàn)科的代表，劉波便在萬(wàn)科內(nèi)部面臨很大的壓力，或許是萬(wàn)科可能面臨的外界質(zhì)疑與壓力。

　　壓力之一首先來(lái)自資本市場(chǎng)?！叭f(wàn)科在資本市場(chǎng)心目中是一個(gè)非常不錯(cuò)的孩子，是一個(gè)有著優(yōu)良品格的孩子?！弊鳛槿f(wàn)科財(cái)務(wù)總監(jiān)，劉波對(duì)這一點(diǎn)頗為自豪。但是一向不差錢、總能獲得融資的萬(wàn)科去做這個(gè)公募REITs基金，會(huì)不會(huì)引來(lái)一些疑問(wèn)？

　　其次，萬(wàn)科不得不面臨著新審視現(xiàn)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的瓶頸，尤其當(dāng)我們看到大量?jī)?yōu)質(zhì)核心地段的寫字樓被切割、散售，未來(lái)的持續(xù)的盈利能力難以為繼，帶來(lái)經(jīng)營(yíng)的管理問(wèn)題”。

　　更關(guān)鍵的是，劉波在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科在這次公募REITs項(xiàng)目或許是在“賠本賺吆喝”。據(jù)了解，萬(wàn)科在項(xiàng)目里面讓渡的是所有的租金，也就是整個(gè)企業(yè)公館所有的收入，這些收入都被做成是一個(gè)收益權(quán)的產(chǎn)品給到了投資人。

　　一般來(lái)講，運(yùn)營(yíng)成本和租金收入的增長(zhǎng)關(guān)系，是需要通過(guò)適當(dāng)?shù)耐度氆@得資金的更高程度的回報(bào)，收益權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)是一體的時(shí)候，這個(gè)是不矛盾的。但是，作為一個(gè)持有經(jīng)營(yíng)形資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科在整個(gè)過(guò)程中其實(shí)還會(huì)發(fā)生一些運(yùn)營(yíng)成本。

　　“在這個(gè)產(chǎn)品里面，出讓的只是毛租金，這就意味著所有的為了提升租金，提升整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)所發(fā)生的成本，甚至附著在租金上稅費(fèi)的增加，都必須由萬(wàn)科承擔(dān)?！眲⒉ㄌ寡?，對(duì)此，萬(wàn)科內(nèi)部也有很多的爭(zhēng)議。

　　劉波還表示，前海REITs是破冰是國(guó)內(nèi)首單，所以萬(wàn)科還是希望能夠參與。但希望未來(lái)REITs能向不動(dòng)產(chǎn)的凈收益延伸，能做成它的經(jīng)營(yíng)收入和投入是良性的關(guān)系，這樣運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)會(huì)更有動(dòng)力做好這個(gè)項(xiàng)目的收益提升。

　　劉波無(wú)奈地稱，在現(xiàn)行稅制沒(méi)有做出一個(gè)對(duì)REITs基金這個(gè)類別的資產(chǎn)進(jìn)行明確的情況下，最終犧牲的可能就是出讓資產(chǎn)一方以及購(gòu)買資產(chǎn)一方的很大一部分成本，最終都通過(guò)稅務(wù)的形式反繳回去了。

　　除了這些問(wèn)題，劉波還指出，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)面對(duì)的不光是萬(wàn)科內(nèi)部考核體系和內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)要求，還需要接受廣大的投資人的監(jiān)督，“如果做得達(dá)不到預(yù)期，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)它的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是努力付出沒(méi)有得到回報(bào)這么簡(jiǎn)單，可能會(huì)影響到整個(gè)萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者是商辦資產(chǎn)盈利的信心”。

　　REITs的難題

　　對(duì)于曾經(jīng)遇到的困惑和難題，萬(wàn)科高級(jí)副總裁祝九勝表示，首單試點(diǎn)產(chǎn)品推出之后，將在接下來(lái)把制度包括頂層的法規(guī)設(shè)計(jì)進(jìn)一步完善，以便為后續(xù)產(chǎn)品的常規(guī)化和推廣做好準(zhǔn)備。

　　“現(xiàn)在推REITs的時(shí)候遇到兩個(gè)大的難題?！睂?duì)于萬(wàn)科的困惑，東方證券資產(chǎn)管理公司副總裁周代希也有同樣的疑惑，一個(gè)是大家都知道的稅收的問(wèn)題，另外一個(gè)是收益率換算不過(guò)來(lái)的問(wèn)題。

　　該人士認(rèn)為，鵬華推出的這個(gè)REITs產(chǎn)品要讓普通的投資者來(lái)買，需要完善整個(gè)公募REITs相關(guān)的要求。

　　收益率方面，中信金石基金管理有限公司執(zhí)行總經(jīng)理羅霄鳴認(rèn)為，按照制度安排，權(quán)益性投資人有一個(gè)潛在的投資需求，回報(bào)是比較高的。

　　“在這方面，我希望能夠允許后續(xù)產(chǎn)品適度向外部發(fā)展?！绷_霄鳴表示，這樣一來(lái)，一些優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)該能夠借鑒到一些低成本的固定收益支撐。

　　中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛則認(rèn)為，中國(guó)的資本市場(chǎng)還是有一個(gè)剛性兌付的等問(wèn)題，極大制約了成熟商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，“中國(guó)開(kāi)發(fā)物業(yè)和成熟型持有物業(yè)的借貸成本是一樣的，在國(guó)外這種情況是要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的?！?/p>

　　鑒于此，在王剛看來(lái)，REITs主要是用來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)的，商業(yè)地產(chǎn)大的來(lái)源就是開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商要把他的商業(yè)物業(yè)打包做REITs，實(shí)際上是先要經(jīng)過(guò)重組后的一筆巨大稅收。

　　中國(guó)的REITs市場(chǎng)要做大，資產(chǎn)從哪里來(lái)？王剛稱，正在起草中國(guó)的REITs白皮書(shū)，對(duì)REITs資產(chǎn)內(nèi)部管理和外部管理等問(wèn)題進(jìn)行定義。

　　“我們比較可能會(huì)采取偏新加坡的外部管理模式，確保投資者資金安全、報(bào)表清晰?！蓖鮿傔M(jìn)一步指出，未來(lái)中國(guó)的REITs發(fā)展方向還是偏內(nèi)部管理的，或者說(shuō)要有比較強(qiáng)的管理能力，真正能把租金和資產(chǎn)長(zhǎng)期管理好的這樣一個(gè)趨勢(shì)。

　　與會(huì)金融專家還認(rèn)為，REITs的納稅主體、稅種和稅源等問(wèn)題也是難題，要很快的跟國(guó)家相關(guān)部門說(shuō)清楚。