濱江天街周邊的住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)的消費人群數(shù)量還是比較充足，但至于最終的實際效果，還將取決于龍湖對整個綜合體的運營狀況。

　　觀點網(wǎng) “姑娘，你也準備買濱江天街商鋪？有沒有什么信息可以和我說說？”在6月11日杭州龍湖“雙街”發(fā)布會上，鄰座一位四十來歲濱江天街的客戶在嘮嗑。

　　這是一位做珠寶生意的浙商，其對濱江天街的興趣更多來自于金沙天街“高人氣”的刺激。

　　雖然龍湖在該次發(fā)布會上一再強調濱江天街是其在杭州商業(yè)落地的“雙引擎”之一，但與同城兄弟金沙天街在區(qū)域、板塊等先天條件上的差異，使其發(fā)展前景仍存有部分不確定性。

　　因此，也許其現(xiàn)場與眾不同的商鋪“不返租”條款，一方面或是在向市場昭明“絕對的”自信，但這背面亦是畫上了一個客戶是否青睞的人氣大問號。

　　“這個地方(濱江天街)的人氣似乎沒有金沙旺盛，如果買了商鋪之后租不出去，那就麻煩了，畢竟這是一筆不小的投資?！遍_了三小時車來參加發(fā)布會的珠寶商，顯然還是有些擔心。

　　對此，杭州中原、合富輝煌等多位地產(chǎn)中介均向觀點新媒體指出，單從人氣上來說，濱江天街周邊的住宅區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)的消費人群數(shù)量還是比較充足，但至于最終的實際效果，還將取決于龍湖對整個綜合體的運營狀況。

　　龍湖杭州雙街秀

　　同樣是華麗的百人會客廳，炫艷的舞美燈光，但較之前一天龍湖在杭州的另一個純住宅項目春江悅茗的全球發(fā)布會現(xiàn)場的人聲鼎沸，杭州“天街”這場雙簧秀顯得有點安靜。

　　“金沙天街將在9月份開業(yè)，這也是龍湖商業(yè)在長三角的首秀，目前該項目的招商率已經(jīng)超過95%?！苯鹕程旖稚虡I(yè)總經(jīng)理孟召彬指出。

　　顯然，金沙天街的發(fā)聲，只是拋磚引玉的過渡，這場秀的真正主角是濱江天街?！盀I江天街是杭州濱江中心首席也是最大的世界級城市綜合體，是龍湖商業(yè)布局杭州第二個項目，將終結濱江20年跨江消費史。”杭州龍湖招商中心負責人陳文淵表示。

　　指針撥回至2014年1月22日，在被寶龍“截和”錯失濱江公建中心地塊后，龍湖對中糧置地也來了一場“截和”戰(zhàn)。

　　經(jīng)過37輪激烈拉鋸戰(zhàn)后，龍湖以42億元拿下杭州濱江區(qū)政府板塊117號地塊，折合樓面價10223元/平方米。而該地塊早在2012年就有傳聞中糧置地將在該地塊上建杭州首個大悅城項目。

　　據(jù)觀點新媒體查閱，杭州濱江區(qū)政府板塊117號地塊東至江漢路，南至濱和路，西至江虹路，北至江南大道，用地性質為商住用地，總占地面積12.8萬平方米，總可建面積約為41萬平方米，其中住宅面積19萬平方米，商業(yè)面積22.1萬平方米，地塊總起價33.02億元。

　　彼時，龍湖地產(chǎn)表示，該項目將打造為濱江核心區(qū)域的又一高端城市豪宅，而近20萬平方米的商業(yè)綜合體部分將成為另一個“天街”項目，即濱江天街。

　　“這個項目絕大部分是龍湖自持的，只有100多席綜合體邊商鋪預售，將在本周開盤?！眴柤盀I江天街情況，杭州龍湖品牌相關負責人如是告訴觀點新媒體。

　　而濱江天街置業(yè)顧問則透露，“商鋪的戶型圖已經(jīng)出來了，但具體價格還未定，現(xiàn)在也認籌得差不多，晚幾天應該就沒貨了?！?/p>

　　一般來說，在一個產(chǎn)品含苞待破時，市場對其的反應也最為敏感。有金沙的成功誘惑在前，濱江天街有限的商鋪貨源自然成為諸多投資客競逐的對象，而珠寶投資客則是其中的一位代表。

　　“我們就是想了解更多一些關于商鋪的情況，由于數(shù)量有限就提前認籌了，但對于商鋪的戶型、價格等消息知道的還是不夠多?！敝閷毻顿Y客表示。

　　不返租的“底氣”

　　對投資客來說，對戶型、價格的了解，只是這一場“冒險”的開始，因為“不能返租”，濱江天街的未來前景才是他們考量的終極因素。

　　“因區(qū)域與地段不同，濱江與金沙天街無法作同一水平的比較?！焙贾蔟埡放葡嚓P負責人向觀點新媒體指出，就整個客群而言，濱江天街周邊客群整體購買力要比金沙天街高出一個檔次。

　　據(jù)了解，目前濱江天街附近的明星樓盤除了龍湖自己的春江酈城外，還有綠地·旭輝城及萊蒙·水榭春天，整個區(qū)域的售價超過2萬元/平方米，而金沙天街所處下沙區(qū)域的售價一般在1.4-1.5萬元/平方米。

　　在杭州合富輝煌分析師陳潔看來，由于濱江集聚了杭州大量的高新技術產(chǎn)業(yè)及大學，這從根本上決定了濱江住宅售價的高企，而這也從側面反應出該部分人群對區(qū)域商業(yè)較強的支撐。

　　陳潔另向觀點新媒體指出，雖然未來一段時間濱江能出讓的宅地不多，但隨著道路特別的是地鐵的開通，濱江天街能輻射的范圍可以延伸至整個蕭山沿江片區(qū)，特別是人口密度較大的錢江世紀城。

　　上述分析不難看出，就區(qū)域來說，濱江天街的人流支撐確實存在一定的先天優(yōu)勢。但在當前杭州投資客整體萎縮情況下，龍湖對天街商鋪的招商、運營能力，則是投資客關注的另一個方面。

　　“從龍湖之前在重慶做的一些天街項目來看，濱江天街后期商家會面臨一系列洗牌、淘汰和升級?！标悵嵵赋?，恰似金沙天街一樣，濱江天街填補的是區(qū)域的一個空白點，但在星光大道、寶龍城市廣場等商業(yè)體的沖擊下，其不可避免需要做出調整。

　　對此，杭州龍湖品牌相關負責人給出的回應是，“雖然當前整個濱江的購買力主要集中在星光大道，但其影響力及運營能力都不及龍湖，因此我們的商鋪沒什么壓力?！薄?/p>

　　除運營這點外，浙江中原品牌總監(jiān)荊海燕對觀點新媒體指出，“商鋪的定位，針對的人群，吸引顧客的方式及主題，這個很重要?！?/p>

　　荊海燕認為，無論是沿街商鋪，還是購物中心，主要依靠的還是周邊常駐人口的消費，而在電商的沖擊下，如果商鋪做不出準確的定位，其未來命運將比較慘淡。

　　為了抓住銷售型客戶的口碑，讓“不返租”成為龍湖的一個名牌，龍湖則需要為商戶的客流負責。

　　“這部分服務是沒有商業(yè)回報的，因為商鋪已經(jīng)賣出去了。我們盡可能幫商家多掙錢。”原龍湖商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健此前在接受采訪時表示，公司在重慶和成都已成立了一個專管銷售型物業(yè)推廣、運營商業(yè)團隊。