從市場指標意義來看，當(dāng)前市場仍然是“分化”的，“日光盤”仍然是少數(shù)熱點城市樓市升溫的表現(xiàn)，對于大多數(shù)城市樓市來講，其實，還面臨比較大的去庫存壓力?！?/h3>

張宏偉 期待已久的“日光盤”在今年樓市再現(xiàn)。

在多輪“救市”政策刺激之下，市場信心將進一步提升，北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，樓市成交量已經(jīng)呈現(xiàn)出“紅五月”的行情。深圳、北京、上海、廣州、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市開始出現(xiàn)“日光盤”等熱銷現(xiàn)象。甚至部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場回暖的速度超出政策預(yù)期，政府的“救市”星星之火導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)暴漲，房價也正在醞釀大幅上漲的行情。

針對市場上不斷出現(xiàn)的“日光盤”，政府也不得不出招應(yīng)對。其中，深圳規(guī)土委表示，將嚴格依法查處那些通過故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為。此外，深圳將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)，繼續(xù)執(zhí)行限購等。

那么，地方政府管得住“日光盤”嗎？“日光盤”是不是還會在更多的城市發(fā)生？“日光盤”背后反映出哪些尷尬問題？

筆者認為，多輪“救市”政策之后，市場需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時，“日光盤”使得不少購房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房價反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場買漲不買跌的行情出現(xiàn)。

以深圳為例，整個市場去化周期也就6-7個月，可以說這個城市樓市處于“無房可賣”的局面，也就是說在供不應(yīng)求的市場環(huán)境當(dāng)中出現(xiàn)“日光盤”也是理所當(dāng)然，是市場行為使然，即使政府出臺上述措施也難以改變樓市供求關(guān)系緊張的本質(zhì)。

從 “日光盤”頻出的其他城市來看，地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止，甚至在公積金貸款、普通住宅標準等方面繼續(xù)定向?qū)捤?，試圖通過樓市基本面的回升拉動宏觀經(jīng)濟的增長。從這個角度來看，由于宏觀經(jīng)濟“觸底”階段的經(jīng)濟增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟。因此，我們也就不難理解為何深圳等上述城市“日光盤”頻出。

此外，地方政府“大牌”頻頻亮出，各地利好政策頻出，地方版城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺，導(dǎo)致熱點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作氛圍。比如，一帶一路、自貿(mào)區(qū)、京津冀一體化、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批，政策熱點效應(yīng)助推區(qū)域房地產(chǎn)市場熱度升溫，導(dǎo)致北上廣深、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，催生“日光盤”。

那么，“日光盤”是不是還會在更多的城市發(fā)生？顯然，從市場指標意義來看，當(dāng)前市場仍然是“分化”的，“日光盤”仍然是少數(shù)熱點城市樓市升溫的表現(xiàn)，對于大多數(shù)城市樓市來講，其實，還面臨比較大的去庫存壓力。

從今年下半年預(yù)期來看，上述一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講，市場將沒有去庫存壓力，下半年預(yù)期會漲價或會出現(xiàn)買漲不買跌的現(xiàn)象，“日光盤”的現(xiàn)象也將再現(xiàn)，這似乎沒有辦法擋得住。

但是，對于其他城市來講則會面臨不同的命運，“政府救市房價齊漲”時代一去不返。

比如，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個月之間的城市預(yù)計庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理，比如重慶、杭州、武漢、福州等二線城市，蚌埠、惠州等少數(shù)三四線城市，這些城市的房價將趨于合理，甚至部分城市房價也將進行溫和上漲，這些城市的“日光盤”現(xiàn)象不會明顯。

其他城市尤其是庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市由于供地量偏大市場供大于求，房價則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅持“以價換量”去庫存。

從上述分析來看，當(dāng)前少數(shù)熱點城市出現(xiàn)“日光盤”也不必大驚小怪，樓市整體上仍然面臨去庫存的“尷尬”。對于仍然有較大去庫存壓力的城市尤其是三四線城市而言，“日光盤”仍然是奢望。當(dāng)然對于房企來講，在這樣的市場環(huán)境當(dāng)中也面臨規(guī)?；l(fā)展與運營風(fēng)險增加的尷尬。

因此，對于房企來講，當(dāng)然首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”，甚至進行大幅漲價，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫存，同時調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)。即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，不要戀戰(zhàn)，不要再期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場。因為樓市已經(jīng)進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會。對于企業(yè)來講，通過加快銷售業(yè)績回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運營風(fēng)險勢在必然。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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