各級(jí)政府為了救市出臺(tái)的近期階段性的鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策和納入遠(yuǎn)期常態(tài)化發(fā)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)稅應(yīng)該首尾相應(yīng)，相互配合，相互融合，歸根結(jié)底要力戒相克，力促相生。

胡志剛 今年以來(lái)樓市救市政策頻出，但是市場(chǎng)反應(yīng)總體溫和，分化嚴(yán)重：一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市緩緩回暖，二線非熱點(diǎn)城市和面廣量大的三四線城市普遍疲軟。目前已經(jīng)出臺(tái)的救市政策大多都是一些鼓勵(lì)性舉措，之所以市場(chǎng)反應(yīng)平淡，其主要原因是：一是由于第一輪城鎮(zhèn)化路徑出現(xiàn)偏差，幾乎所有的城市都只注重造城甚至造空城，導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求；二是伴隨著快速城鎮(zhèn)化，“蘿卜快了不洗泥”，粗獷型產(chǎn)品尤其是“僵尸”企業(yè)生產(chǎn)的“僵尸”產(chǎn)品不能滿足消費(fèi)者的需求；三是部分消費(fèi)者的購(gòu)房需求沒有得到有效的釋放，他們徘徊于市場(chǎng)之外，無(wú)法入市。

以上一系列的障礙成為鼓勵(lì)住房消費(fèi)的絆腳石，導(dǎo)致市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢，且難以持續(xù)。但是除此之外，在鼓勵(lì)入市和激勵(lì)救市的進(jìn)程中還隱藏著一個(gè)巨大的“暗礁”--房產(chǎn)稅。

本來(lái)房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入常態(tài)化和建立長(zhǎng)效機(jī)制的良策，只要銜接和處理的好，其與鼓勵(lì)住房消費(fèi)可以相輔相成，相得益彰。但近幾年，有關(guān)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議以及與中央鼓勵(lì)住房消費(fèi)不同的聲音頻繁出現(xiàn)在各大媒體，有些媒體故意釋放一些不當(dāng)信息并做一些過(guò)度渲染；尤其是一些別有用心的“崩盤論”者經(jīng)常做一些蠱惑人心甚至危言聳聽的宣傳。政府有關(guān)部門及主流媒體沒有及時(shí)給出明朗的回應(yīng)和甄別。聽了這些殺傷力很強(qiáng)的宣傳，就像一塊千斤巨石重壓心頭，令消費(fèi)者心有余悸，在他們的心理上造成很大的預(yù)期創(chuàng)傷和購(gòu)房障礙，因?yàn)閼峙?ldquo;秋后算賬”，所以他們捂住錢袋子遲遲不敢入市，如果處理的不好，再加上以上三因素的疊加，將導(dǎo)致消費(fèi)者乃至市場(chǎng)對(duì)刺激政策的“抗藥性”，市場(chǎng)回暖將出現(xiàn)嚴(yán)重的徘徊。

有鑒于此，我們要妥善的處理好當(dāng)前鼓勵(lì)住房消費(fèi)和今后征收房產(chǎn)稅的關(guān)系，尤其是政府有關(guān)部門和媒體要通過(guò)深入淺出的詮釋和深入細(xì)致的疏導(dǎo)，幫助他們消除疑慮。讓消費(fèi)者明白這兩項(xiàng)政策在內(nèi)容、功能、檔期等方面的異同，讓他們各打自己的“算盤”，瞻前顧后，統(tǒng)籌兼顧，大膽入市，明白消費(fèi)，在個(gè)人消費(fèi)的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展做出貢獻(xiàn)。為此，各級(jí)政府為了救市出臺(tái)的近期階段性的鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策和納入遠(yuǎn)期常態(tài)化發(fā)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)稅應(yīng)該首尾相應(yīng)，相互配合，相互融合，歸根結(jié)底要力戒相克，力促相生。

一、救市與房產(chǎn)稅力戒相克

2008年，美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也受其影響，中國(guó)樓市進(jìn)入寒冬。國(guó)務(wù)院于2008年末出臺(tái)了4萬(wàn)億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，2009年用刺激樓市政策來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，并提倡棄股市入房市，導(dǎo)致樓市高位運(yùn)行，走向投資投機(jī)化，綁架了政府，綁架了經(jīng)濟(jì)，綁架了城市居民正常的住房消費(fèi)，加大了政府住房保障的壓力，加大了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，為日后經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下禍根。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切要求棄“過(guò)山車”，需要?jiǎng)?chuàng)新轉(zhuǎn)型，走向常態(tài)化，這就必然要求用法律法規(guī)規(guī)制市場(chǎng)，其中不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和征收房產(chǎn)稅就是房地產(chǎn)市場(chǎng)法治化不可逾越的政策取向。目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已漸趨明朗，但房產(chǎn)稅的政策尚懸在空中塵埃未定。

如前所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中不斷地有人以相左的觀點(diǎn)解讀房產(chǎn)稅，他們發(fā)出不同的聲音混聽視角，即使救市利好政策一波接一波，但是購(gòu)房者“丈二和尚摸不著頭腦”，他們害怕“秋后拿清單”被房產(chǎn)稅套死，因而不敢出手購(gòu)房。這其中不乏有宣傳的誤導(dǎo)，也有坊間的誤傳和誤解。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控者應(yīng)該明白：鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房產(chǎn)稅分別屬于近期政策和遠(yuǎn)期政策，存在近期階段性舉措和遠(yuǎn)期戰(zhàn)略的關(guān)系。穩(wěn)定住房消費(fèi)鼓勵(lì)購(gòu)房者消費(fèi)入市，可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，以求度過(guò)階段性的經(jīng)濟(jì)下行和市場(chǎng)蕭條；房產(chǎn)稅是走向常態(tài)化、建立長(zhǎng)效機(jī)制必不可少的手段。兩者都是利好政策，但是兩者著眼點(diǎn)有差異，窗口期不同，不能畢其功于一役，否則將會(huì)適得其反，猶如正負(fù)對(duì)撞產(chǎn)生負(fù)能量。在當(dāng)前市場(chǎng)蕭條需要通過(guò)減稅以刺激住房消費(fèi)的時(shí)期，不適當(dāng)?shù)貙⒃谑袌?chǎng)繁榮期才開征的房產(chǎn)稅拿來(lái)過(guò)度渲染，必然對(duì)沖刺激政策，造成近期政策的衰減與乏力。因此，調(diào)控者一定要進(jìn)行周密的部署，規(guī)避矛盾的產(chǎn)生，做好兩個(gè)政策的銜接。只有救市與房產(chǎn)稅避免撞車，以防相克，方能讓房地產(chǎn)先繁榮市場(chǎng)再回歸市場(chǎng)，緩緩進(jìn)入一個(gè)正常的運(yùn)行軌道。

1、09年救市顯諸多隱患

2008年以前一方面地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政，大量批地造城；一方面又推行低利率政策，在釋放購(gòu)房需求的同時(shí)也助長(zhǎng)了一部分人的過(guò)度消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)繁榮景象的背后卻是大量泡沫的產(chǎn)生。但是，隨后采取的加息等政策有些過(guò)度，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇收縮衰退后，宏觀經(jīng)濟(jì)也隨之嚴(yán)重下滑。當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大時(shí)，強(qiáng)調(diào)刺激樓市是度過(guò)經(jīng)濟(jì)低迷的有效手段。

為了激活經(jīng)濟(jì)，政府百無(wú)禁忌，出手闊綽，投入4萬(wàn)億，地方政府又追加18萬(wàn)億，總計(jì)投入22萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)大餐。于是大量的投資流入城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)，讓房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈都興奮不已，紛紛“聞雞起舞”，產(chǎn)生諸多隱患和弊端：一是各行各業(yè)千軍萬(wàn)馬都進(jìn)軍房地產(chǎn)，他們投資房地產(chǎn)，賺快錢，賺大錢，2013年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到近10萬(wàn)個(gè)，造成嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩和供大于求，去庫(kù)存壓力山大；二是媒體高調(diào)宣傳“買房就是愛國(guó)”，助推房地產(chǎn)進(jìn)入投資投機(jī)行列，使之脫離了住宅的主要屬性即居住性屬性。在投機(jī)主導(dǎo)市場(chǎng)的總格局下，政府破天荒地給予各種寬松政策，引發(fā)了投資投機(jī)熱潮，人們的主流意識(shí)、價(jià)值觀也隨之發(fā)生變化，產(chǎn)生了諸如“溫州炒房團(tuán)”、“山西煤老板炒房團(tuán)”等大型投機(jī)炒房團(tuán)體；三是，我國(guó)的投資渠道十分狹窄，央企國(guó)企壟斷經(jīng)濟(jì)，“玻璃門”、“彈簧門”、“旋轉(zhuǎn)門”導(dǎo)致“國(guó)進(jìn)民退”，民營(yíng)企業(yè)、民間資本投資渠道狹窄，只有轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)才能夠保本增值。尤其對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)而言，房地產(chǎn)更是他們的最佳選擇，還有大量有一定積蓄的城市居民，也把資金從儲(chǔ)蓄或股市轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)。

市場(chǎng)的投機(jī)熱潮將大量的開發(fā)商、中介商、炒房客、中小投資戶卷入“沖浪”行列，最終來(lái)不及拋房的都不同程度的囤有空置房，他們被市場(chǎng)套牢，而銀行又被他們套牢。他們時(shí)時(shí)都在窺測(cè)市場(chǎng)動(dòng)向，伺機(jī)解套。眼下有優(yōu)惠政策刺激樓市，他們想方設(shè)法尋找下家，以求盡快拋房變現(xiàn)。應(yīng)該說(shuō)這也是一個(gè)盤活存量，調(diào)整樓市乃至穩(wěn)定和激活市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。但此時(shí)的政策稍有不慎，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)僵局，尤其是囤房的和想買房的，供需雙方對(duì)房產(chǎn)稅都特別敏感，政策宣傳稍有不妥，買賣就會(huì)僵持。因此此時(shí)對(duì)房產(chǎn)稅的宣傳尤其要掌握分寸，把握火候，要合理安排，妥當(dāng)處置，萬(wàn)萬(wàn)不可造次。

2、此次救市須“靶向性治療”

自去年多個(gè)城市放松限購(gòu)、實(shí)行房貸新政以后，樓市一度出現(xiàn)回暖，但進(jìn)入2015年后似乎又開始后繼乏力，今年一季度非常明顯，下落到7.0，經(jīng)濟(jì)再次低迷，救市已上升至政治任務(wù)。尤其是今年“兩會(huì)”上李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告給樓市定調(diào)之后，各省市紛紛發(fā)布利好新政，救市坐上了“快班車”。

回想2009年樓市刺激政策橫空出世后，樓市漲幅驚人。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得“溫良恭儉讓”，只是一線城市和少數(shù)二線熱點(diǎn)城市緩慢復(fù)蘇。此一時(shí)彼一時(shí)，梳理近期的救市政策可以發(fā)現(xiàn)，此輪救市與2009年的強(qiáng)刺激政策不同：上一輪救市政府無(wú)拘無(wú)束，什么“藥”都敢下，結(jié)果造成大量的投機(jī)“后遺癥”，房?jī)r(jià)高、泡沫嚴(yán)重、供大于求，市場(chǎng)在高位上“趴窩”，這些矛盾都需要本輪調(diào)控予以消化。刺激力度小了無(wú)濟(jì)于事，力度大了市場(chǎng)又回歸投機(jī)，如果拿捏不準(zhǔn)，將造成矛盾層層疊加，危機(jī)無(wú)以復(fù)加。

此次救市有雙重任務(wù)，一是穩(wěn)定住房消費(fèi)，二是還上一輪救市過(guò)度形成的舊賬，把房地產(chǎn)從投機(jī)化的“過(guò)山車”上拉下來(lái)，讓其進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展，建立長(zhǎng)效機(jī)制。這就要求政府不能單邊救市，而要有兩個(gè)選項(xiàng)：一方面要通過(guò)救市讓市場(chǎng)回暖，這屬于近期政策，是階段性的發(fā)力，讓房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)一不拖后腿，二要做貢獻(xiàn)，起支撐作用；另一方面還要醫(yī)治上一輪救市造成的后遺癥，即在房地產(chǎn)復(fù)蘇后與常態(tài)化對(duì)接，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)效機(jī)制的建立必然和房產(chǎn)稅相銜接。要建立百年運(yùn)行機(jī)制，讓房地產(chǎn)進(jìn)入常態(tài)化、科學(xué)化，就必須采納類似醫(yī)學(xué)上的靶向性治療方法，即特異地選擇致“癌”位點(diǎn)用“藥”，使“腫瘤細(xì)胞”特異性死亡，而不會(huì)波及腫瘤周圍的正常組織細(xì)胞，這就要求做到：一要“滴灌”而非“漫灌”，不能讓房地產(chǎn)第二次坐“過(guò)山車”，要有儲(chǔ)備政策，讓房地產(chǎn)在可控的范圍內(nèi)回暖。二對(duì)房產(chǎn)稅遠(yuǎn)期不排斥，近期不擁抱，要?jiǎng)?chuàng)造條件，遠(yuǎn)程對(duì)接?？傊?，要分清輕重緩急，在目前要抓住主要矛盾，讓市場(chǎng)“靶向性”地“愈合”并復(fù)蘇，同時(shí)又準(zhǔn)確適度地借力房產(chǎn)稅，以不引起市場(chǎng)恐慌為前提，讓房產(chǎn)稅漸入常態(tài)，“靶向性”地發(fā)揮規(guī)制市場(chǎng)的作用，助力法治化市場(chǎng)化機(jī)制的形成。

3、救市和房產(chǎn)稅力戒相克

救市和房產(chǎn)稅兩者既有相同點(diǎn)，也有很大的差異性。作為相同點(diǎn)，兩者都是增加財(cái)政稅收收入促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑；作為不同點(diǎn)表現(xiàn)在兩者的側(cè)重面不同，前者發(fā)生在流通環(huán)節(jié)，是刺激和鼓勵(lì)消費(fèi)，是在增量房產(chǎn)上做文章，即通過(guò)增加住房消費(fèi)擴(kuò)大稅收來(lái)源，其途徑是利用稅收、金融等手段，主張通過(guò)降息、降準(zhǔn)、減稅等舉措，降低購(gòu)房人的成本，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加房屋銷售總量，從而增加政府的GDP和稅收收入，做大土地財(cái)政，為經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。而后者發(fā)生在消費(fèi)環(huán)節(jié)，是在存量房產(chǎn)上做文章，其對(duì)購(gòu)房行為是起抑制作用的，尤其在市場(chǎng)高位運(yùn)行泡沫嚴(yán)重的情況下，要通過(guò)房產(chǎn)稅抑制房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展，促使其進(jìn)入常態(tài)化。作為購(gòu)房人，如果房產(chǎn)稅的稅收政策嚴(yán)厲，稅負(fù)重，征稅預(yù)期臨近，納稅壓力大，必然要影響其購(gòu)房的積極性，甚至?xí)鸲诜空呖只判話伔浚斐墒袌?chǎng)崩盤?？梢哉f(shuō)兩者的相克之處要大于相生之處。

今年以來(lái)，樓市持續(xù)下行給經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)巨大壓力，目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP比重高達(dá)13%，房地產(chǎn)所帶動(dòng)的相關(guān)較大產(chǎn)業(yè)有60多個(gè)，一旦房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)經(jīng)濟(jì)必將遭受重創(chuàng)。為了阻止經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，政府出臺(tái)一系列寬松政策刺激樓市，這就需要一個(gè)寬松的市場(chǎng)環(huán)境?？墒侨ツ暌詠?lái)，在后房產(chǎn)稅尚不成熟的情況下，有些媒體大肆渲染，拋出一些不成熟的方案，故弄玄虛。比如以下版本是各大媒體反復(fù)宣傳的：“對(duì)擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈型住宅消費(fèi)，每年按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)征收1%到3%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒有減除額；取消原《房產(chǎn)稅暫行條例》有關(guān)個(gè)人住宅可按租金收入12%交房產(chǎn)稅的規(guī)定；所有商業(yè)房產(chǎn)，每年按租金收入的12%交房產(chǎn)稅；家庭僅有的一套住宅，免征房產(chǎn)稅”。這是一枚重磅炸彈，重創(chuàng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，就刺激樓市而言，這個(gè)方案是“哪壺不開提哪壺”，只會(huì)讓那些購(gòu)房者感覺“狼來(lái)了”，這只狼看似很兇，讓購(gòu)房者忐忑不安。所以政府要在救市和房產(chǎn)稅之間權(quán)衡利弊，要妥善的處理好兩者的關(guān)系，在兩者之間建立“防火墻”，即在政策安排、側(cè)重點(diǎn)、窗口期、宣傳口徑等方面反復(fù)權(quán)衡，合理協(xié)調(diào)，分段實(shí)施，平滑過(guò)度，自然銜接，相互照應(yīng)，力戒顧此失彼導(dǎo)致兩者相克。

二、救市與房產(chǎn)稅力促相生

要避免救市與房產(chǎn)稅相克，力促兩者相生，要把握兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是“錐子不能兩頭快”，要避免檔期沖突，把長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)壓縮在短期內(nèi)完成是有違常理的，其結(jié)果必然是欲速不達(dá)。救市與房產(chǎn)稅猶如一日三餐，不能將早餐與中餐或晚餐混搭，否則要么撐破肚皮，要么饑腸轆轆，必然相克；二是房產(chǎn)稅的政策要適宜，稅率、稅基、納稅對(duì)象、起征點(diǎn)、征管辦法等的確定要在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，做到科學(xué)、合理、接地氣，以不引起民怨為前提。要遵循以下原則，對(duì)房產(chǎn)稅做頂層設(shè)計(jì)，切記造成“兵臨城下”、“大軍壓境”之勢(shì)。

1、房產(chǎn)稅不能“兵臨城下”

中央政治局4月30日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。此次會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“高度重視應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力”并從財(cái)政貨幣政策、投資、房地產(chǎn)等方面開出了諸多穩(wěn)增長(zhǎng)“藥方”。為了刺激樓市，政府出臺(tái)各種利好政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)者入市，救市已上升至一項(xiàng)政治任務(wù)。在這樣的政策背景下，妄談房產(chǎn)稅政策確實(shí)不合時(shí)宜。筆者認(rèn)為，目前不宜出臺(tái)引起市場(chǎng)波動(dòng)的利器政策，尤其是房產(chǎn)稅暫時(shí)只能引而不發(fā)，延遲出臺(tái)，給穩(wěn)定住房消費(fèi)一個(gè)窗口期、同時(shí)也給房產(chǎn)稅預(yù)留一個(gè)籌備期、調(diào)研期、宣傳期、立法期，再給納稅人一個(gè)心理適應(yīng)期、政策普及期、房產(chǎn)處置期等。房地產(chǎn)稅應(yīng)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，宣傳要有節(jié)奏有分寸，防止“崩盤派”干擾市場(chǎng)，引發(fā)“拋房潮”對(duì)沖救市政策。要注意近期與遠(yuǎn)期戰(zhàn)略的銜接，由淺入深、分步推進(jìn)，通過(guò)“柔性進(jìn)入”的方式達(dá)到漸入佳境的效果，避免產(chǎn)生恐慌性拋售等市場(chǎng)過(guò)激反應(yīng)。

2、房產(chǎn)稅不能閉門立法

近幾年各大媒體拋出各種版本關(guān)于房產(chǎn)稅的宣傳，混淆視聽，蠱惑人心。政府有關(guān)部門未能對(duì)這些宣傳“撥亂反正”，導(dǎo)致房產(chǎn)稅政策在未出臺(tái)前就制造神秘色彩，讓消費(fèi)者心生恐懼。筆者認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅要做到民主化、透明化，最重要的是要開門立法?，F(xiàn)在房產(chǎn)稅一是閉門立法，二是不搞試點(diǎn)，筆者不同意這種做法。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，中國(guó)老百姓的納稅意識(shí)非常薄弱，再加上房產(chǎn)稅本身還存在一些瑕疵，坊間的認(rèn)識(shí)不一甚至嚴(yán)重對(duì)立，如果閉門立法，將脫離實(shí)際，閉門造出來(lái)的“車”很難在實(shí)踐中行得通，甚至由于政策錯(cuò)位很有可能出現(xiàn)避稅、逃稅、抗稅等現(xiàn)象，尤其是如果形成人頭稅，將出現(xiàn)法不責(zé)眾的現(xiàn)象。房產(chǎn)稅如果閉門立法形成“潘多拉魔盒”不知道里面都裝了什么，將會(huì)造成老百姓的抗拒心理。通過(guò)開門立法和宣傳房產(chǎn)稅，讓購(gòu)房人心知肚明，根據(jù)自己的收入和儲(chǔ)蓄水平以及家底子，尤其是未來(lái)納稅的能力來(lái)決定自己住房消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

故此，在制定房產(chǎn)稅的過(guò)程中不能僅征求專家學(xué)者的建議，要多聽取房地產(chǎn)交易部門、稅收征管部門的基層工作人員、廣大市民乃至納稅對(duì)象的意見，深入市場(chǎng)第一線，獲得更“接地氣”的政策建議。待整個(gè)稅制體系建立起來(lái)以后，再逐步擴(kuò)大征稅力度與征稅范圍。在刺激樓市的預(yù)期效果達(dá)到后，可進(jìn)入房產(chǎn)稅收政策出臺(tái)之前的“預(yù)熱期”，可對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行試點(diǎn)征收，分別選擇一、二、三線城市中的典型城市進(jìn)行模擬運(yùn)轉(zhuǎn)，獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，增加可操作性。在稅收政策實(shí)際出臺(tái)實(shí)施之前，相關(guān)部門還應(yīng)對(duì)稅收政策進(jìn)行宣傳活動(dòng)，接受市民面對(duì)面的政策咨詢，答疑解惑，讓購(gòu)房者對(duì)即將實(shí)施的房產(chǎn)稅有一個(gè)全面而客觀的理解，從內(nèi)心慢慢接受房產(chǎn)稅。介于目前不是實(shí)施房產(chǎn)稅的最佳時(shí)期，恰逢其時(shí)給房產(chǎn)稅立法提供了一個(gè)開門立法的準(zhǔn)備期。

3、房產(chǎn)稅不能“變臉過(guò)快”

為了防止經(jīng)濟(jì)再次下行，政府不斷出臺(tái)新政刺激樓市，在這個(gè)時(shí)期入市的購(gòu)房者，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不至于低迷，因此政府不能不講情面，應(yīng)當(dāng)給予一個(gè)寬松期和從購(gòu)房入市到為房納稅的替換期。一方面穩(wěn)定投資預(yù)期，避免出現(xiàn)大規(guī)模“拋房”，避免開發(fā)商手中的庫(kù)存壓力加大。另一方面，給予寬松政策，延長(zhǎng)房產(chǎn)稅征收的期限，筆者認(rèn)為3-5年為宜。一是去庫(kù)存壓力大，市場(chǎng)需要調(diào)整期、消化期；二是企業(yè)轉(zhuǎn)型任務(wù)艱巨，付出成本和代價(jià)巨大；三是購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知需要時(shí)間；四是房產(chǎn)稅立法從技術(shù)層面需要3-5年時(shí)間，包括調(diào)研、論證、試點(diǎn)等；五是消費(fèi)者納稅意識(shí)的培養(yǎng)，從被動(dòng)納稅到主動(dòng)納稅需要一個(gè)過(guò)程；六是稅收征管需要準(zhǔn)備期，制定征管標(biāo)準(zhǔn)、軟件開發(fā)等。因此，前后政策要有“防火墻”，政府與之前的投資者要相互配合，給一個(gè)寬松的期限和寬松的政策，避免“擦槍走火”，在充分稀釋市場(chǎng)泡沫、盤活存量房產(chǎn)的基礎(chǔ)上再進(jìn)入開征房產(chǎn)稅的檔期。

4、房產(chǎn)稅不能抬高門檻

目前一方面生態(tài)環(huán)境日益惡劣，另一方面旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等細(xì)分地產(chǎn)不斷發(fā)展以及逆城市化現(xiàn)象開始顯現(xiàn)的情況下，人們對(duì)于二居所甚至三居所的需求也越來(lái)越大。首先，在我國(guó)投資環(huán)境尚未改觀，民眾沒有其他好的投資渠道的情況下，可以適度放開征收對(duì)象，對(duì)可以用于出租房的二套、三套房免征或低點(diǎn)征收，鼓勵(lì)盤活存量房產(chǎn)，四套房適度加碼，而四套房以上的投資乃至投機(jī)購(gòu)房再予以加碼，即便對(duì)于投機(jī)囤房保有大量空置房的業(yè)主，也要在房產(chǎn)稅上給一個(gè)出路，通過(guò)減免房產(chǎn)稅鼓勵(lì)他們出租空置房。其次，要建立一個(gè)動(dòng)態(tài)的征稅機(jī)制，房產(chǎn)稅要低點(diǎn)進(jìn)入，開始要實(shí)行低門檻，重在給房地產(chǎn)市場(chǎng)植入房產(chǎn)稅制度，以后分步驟提高稅率。政府不能一步登天，指望短期之內(nèi)就能讓房產(chǎn)稅替代之前的土地財(cái)政，不能一口吃一個(gè)胖子，要讓納稅人逐步適應(yīng)，逐步提高對(duì)房產(chǎn)稅的承載能力。再次，對(duì)在不同城市分別同時(shí)擁有住房的切忌疊加征稅，要以不同城市為單位，分別征收。當(dāng)前由于信息不對(duì)稱，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)也頗有偏差，每當(dāng)涉及房產(chǎn)稅，幾乎所有普通民眾都認(rèn)為這一稅種是一個(gè)普遍開征的“人頭稅”，個(gè)個(gè)恐慌不已，擔(dān)心房產(chǎn)稅是否會(huì)成為自己的一大負(fù)擔(dān)。因而，房產(chǎn)稅征收的消息每每拋出都會(huì)引起軒然大波。因此，開征房產(chǎn)稅必須避開難點(diǎn)，先易后難，步步深入。要在納稅人中宣傳講解房產(chǎn)稅，逐步樹立稅收意識(shí)，要讓市場(chǎng)適應(yīng)房產(chǎn)稅有一個(gè)平穩(wěn)過(guò)渡階段，以利于穩(wěn)定民心，穩(wěn)定社會(huì)，避免市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

眾所周知，魚翅和熊掌不可同時(shí)兼得，一個(gè)時(shí)期有所得必有所失，我們應(yīng)該學(xué)會(huì)抓主要矛盾，擇善而從之。穩(wěn)定住房消費(fèi)的頂層設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)集中主力解決當(dāng)前的主要矛盾。房產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的有效手段，但又是一個(gè)尚未成熟的“果實(shí)”，距離最佳“采摘期”尚需時(shí)日。眼下應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地把握主要矛盾與次要矛盾的關(guān)系，立足當(dāng)前，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，分段實(shí)施，由淺入深。說(shuō)開征房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)巨大，并不是不要改革，而是要權(quán)衡利弊。從而最大化地縮減改革成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又可獲得最大限度的成效。保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康、可持續(xù)的發(fā)展。

胡志剛 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

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