五洲匯啟動新三板上市主要是因為五洲國際的資產(chǎn)運營都在國內(nèi)，國內(nèi)資本市場對五洲國際更適合。

　　觀點網(wǎng) 風乍起，吹皺一池春水。在國內(nèi)資本市場效應的攪動下，中國版納斯達克正上演著中小企業(yè)和資本的狂歡盛宴，而向來善于給資本市場講故事的這些企業(yè)也在完成著新的一輪價值“救贖”。

　　6月13日，國內(nèi)最大的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)營運商五洲國際在迎來上市兩周年之際，也首度披露了其輕資產(chǎn)轉型戰(zhàn)略。與之同時，承載上述業(yè)務的子公司無錫五洲匯科技有限公司正式宣布啟動新三板上市簽約。

　　“五洲國際2013年赴港上市，是在當時境內(nèi)資本市場不夠開放背景下，江蘇民營企業(yè)唯一能走的曲線融資之路?，F(xiàn)在，A股、創(chuàng)業(yè)板、新三板的炙手可熱，給了我們很大的信心和靈活度。”

　　顯然，在中概股紛紛回A，新三板成“香餑餑”時，寄望于帶來估值提升的五洲國際重新將資本視角對準了國內(nèi)。

　　據(jù)介紹，此次準備回歸上市的“五洲匯”定位為國內(nèi)領先的全產(chǎn)業(yè)鏈營運專家，其將作為五洲國際輕資產(chǎn)模式的核心。

　　“五洲匯”輕資產(chǎn)樣本

　　若從當前房地產(chǎn)市場來總結，“輕資產(chǎn)”與“互聯(lián)網(wǎng)+”無疑是最時髦的兩個標簽，但這兩個標簽的走紅恰恰也在某種程度上反應了房地產(chǎn)不能承受之重，尤其是資金沉淀周期更長的商業(yè)地產(chǎn)。

　　這也難怪，就連國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達也在大象轉身，選擇砌下一條輕資產(chǎn)路徑。而深諳個中道理的五洲國際自然也不會放棄這輪的機會。

　　據(jù)了解，發(fā)家于商貿(mào)和城市綜合體，五洲國際從一開始便意識到若以傳統(tǒng)住宅的開發(fā)思維去做商業(yè)地產(chǎn)，勢必難以為繼。

　　“商業(yè)地產(chǎn)從一開始就沒有結束的，這才是合格的商業(yè)地產(chǎn)?！蔽逯迖H董事長舒策城如是強調(diào)。因而，在五洲國際的戰(zhàn)略規(guī)劃中，營運和管理的重要性甚至超過了開發(fā)銷售。

　　有了前期的積累，舒策城也直言不諱地表示，五洲國際的輕資產(chǎn)轉型會比住宅地產(chǎn)相對好一點，而在管理方面有優(yōu)勢的企業(yè)，也將在“下半場”中迎來更多機會。

　　“中國將來的專業(yè)市場也好，綜合體也好，都會向酒店管理方式走，委托給中介管理?！笔娌叱侵赋觥?/p>

　　實際上，在經(jīng)營商貿(mào)的過程中，五洲國際就已經(jīng)形成了一條囊括物流管理、電商、動產(chǎn)融資等在內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈。

　　而此次準備剝離上市的五洲匯正是上述業(yè)務的載體。據(jù)舒策城介紹，五洲匯將包括不動產(chǎn)全案策劃代理、商業(yè)物業(yè)營運管理、倉儲物流管理、五洲匯電商平臺和綜合金融服務五大業(yè)務板塊。這將是五洲國際輕資產(chǎn)模式的核心。

　　其執(zhí)行總裁趙立東以此為例進一步介紹到，現(xiàn)在有很多資金和公司要涉足商業(yè)地產(chǎn)領域，但他們的優(yōu)勢是資金，而五洲國際是管理?！斑@種結合將是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，五洲國際將與這些大的公司聯(lián)手進行土地的獲取和開發(fā)建設?！?/p>

　　另外，他指出，五洲匯的策劃團隊將與公司共同來進行房產(chǎn)的銷售策劃等活動；商業(yè)管理團隊負責整個項目的招商和將來的運營，開業(yè)的準備工作；物流團隊將負責與合作公司進行商貿(mào)物流業(yè)務的安排；動產(chǎn)金融團隊將提供綜合性的金融服務。

　　“我們以我們的管理、技術、人才、發(fā)展方向、策劃方案在這個公司起到重要角色，以減輕我們的資產(chǎn)投入，讓我們的業(yè)務發(fā)展更快?！?/p>

　　新三板下的價值“救贖”

　　財富總是讓人著迷的。然而，在境外資本市場，內(nèi)房股卻不得不面對普遍被低估的境遇。似乎再好的概念，再吸引人的故事都難以成為打開錢倉的鑰匙。

　　而與之形成鮮明對比的是，國內(nèi)資本市場卻是一路高歌猛進，尤其是新三板，舉手投足間都有了中國版“納斯達克”的氣勢。

　　據(jù)了解，今年以來，新三板市場規(guī)?？焖贁U大，市場流動性水平和定價功能得到持續(xù)改善。截至目前，掛牌公司達2547家，總股本1186.17億股，其中無限售股本423.2億股，總市值達12208.85億元。

　　五洲國際剝離輕資產(chǎn)業(yè)務闖新三板顯然也是要完成新一輪估值的“救贖”，據(jù)五洲國際財務總裁吳曉武透露，五洲匯啟動新三板上市主要是因為五洲國際的資產(chǎn)運營都在國內(nèi)，國內(nèi)資本市場對五洲國際更適合。

　　“香港只有700萬人投資股市，中國內(nèi)地卻有數(shù)億活躍用戶投資股市。一旦打通境內(nèi)流通資本市場，五洲匯按照保守估計30%年增長率，就可能獲得近50倍的市盈率。”對比之下，顯然國內(nèi)資本市場更具吸引力。

　　“國外估值相對會低，定價水平都是在外資投行手上，不是在我們自己手上。大家可以去A股或者基金也好，都看到了港股的價值洼地。所以，啟動新三板上市，分拆部分業(yè)務出來更適合我們的發(fā)展?！彼a充道。

　　值得一提的是，若闖新三板最終成型，五洲匯將會是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領域首個輕資產(chǎn)上市公司。吳曉武也指出，推動五洲匯上市雖然有考慮部分的融資目標，但主要還是希望五洲品牌在商業(yè)運營里面能夠打響。

　　然而，即便香港資本市場目前處于價值洼地，五洲國際還是在近期完成了上市以來的首次增發(fā)。據(jù)吳曉武介紹，此舉主要考慮是增加公司股票流通量和交易量?！案纳莆覀冑Y本的規(guī)模，降低負債率，增加相應的營運資金?！?/p>

　　與此同時，公司股東對未來發(fā)展也是充滿信心。據(jù)觀點新媒體了解，五洲國際主要股東盛凱控股先后在6月9日和10日連續(xù)兩天完成場內(nèi)增持539萬股和1328萬股。

　　以下是五洲國際上市兩周年暨五洲匯科技有限公司新三板上市簽約啟動儀式上的群訪問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在大家都在提“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，在這樣一個背景下，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著很大的挑戰(zhàn)，五洲國際也一直是從事商業(yè)地產(chǎn)，作為實體經(jīng)濟怎么來突圍目前的市場環(huán)境？

　　舒策城：五洲國際商業(yè)地產(chǎn)板塊在轉型，我們的轉型會比住宅地產(chǎn)相對好一點。因為我們有很多商家，可以為這些商家在平臺上做很多增值服務。一方面往輕資產(chǎn)模式走，另外，今后我們做開發(fā)的時候，資產(chǎn)方面基金會持有，我們就做定位、招商、運營。

　　我覺得五洲國際還有很大的機會，尤其是在管理方面。因為以前很多做商業(yè)地產(chǎn)的人都想從開發(fā)方面賺錢，管理根本沒有考慮。因此，現(xiàn)在管理比較好的企業(yè)反過來有機會。中國將來的專業(yè)市場也好，綜合體也好，都會向酒店管理方式走，委托給中介管理。五洲國際的目標是將來要做成中國商貿(mào)物流第一品牌管理。

　　現(xiàn)場提問：五洲匯作為你們旗下的電商平臺，未來將如何與物流創(chuàng)新體系相結合？預期什么時候能夠打通線上、線下的資源？未來你們的拓展戰(zhàn)略是如何規(guī)劃的？

　　舒策城：在五洲匯沒有啟動新三板上市之前，做得跟別人有點不一樣。我們從2004年開始就有一個商管團隊，有一個開發(fā)團隊，因為我們做商業(yè)地產(chǎn)跟住宅不一樣，住宅開發(fā)完就結束了。商業(yè)地產(chǎn)從一開始就沒有結束的，這才是合格的商業(yè)地產(chǎn)，所以五洲國際的商管團隊一直做得特別好。今天啟動五洲匯新三板上市是要用更高科技的手段把商管做好。

　　第一，五洲匯是線上、線下結合，去年五洲的線下交易額是1000多個億，今年要把這1000多億的交易額中逐步往線上搬，實現(xiàn)線上、線下都可以買賣；第二，把物流配送結合起來，商貿(mào)物流的結合，五洲國際這兩年都是第一的，因為行業(yè)之前沒有結合，商貿(mào)歸商貿(mào)，物流歸物流，這是很浪費的，而五洲國際從2013年就開始把商貿(mào)和物流結合起來。

　　另外，五洲匯還會做一些動產(chǎn)金融。中國的資產(chǎn)分成兩種，一種是動產(chǎn)，另一種是不動產(chǎn)。像老百姓買的房子可以貸款，金融可以支持，動產(chǎn)就不能貸，所以五洲國際就加大力度做起來。在中國，制造業(yè)、服務業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)構成了三種商業(yè)形式。五洲國際要做的就是幫商貿(mào)流通業(yè)做大，因為商貿(mào)流通業(yè)在整個商業(yè)中占一半以上，而這個板塊最需要流動資金，在銀行又最借不到錢。五洲匯做的動產(chǎn)金融就會支持他。在五洲國際的平臺上，商貿(mào)流通的商家就能夠做大做強，從而也讓我們在行業(yè)里面有競爭優(yōu)勢。

　　在規(guī)劃方面，五洲國際將來要形成一個產(chǎn)業(yè)鏈，因為一個企業(yè)形成一個產(chǎn)業(yè)，一個產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈才是最健康的。五洲國際原來是做商貿(mào)的，現(xiàn)在是商貿(mào)、物流、電子商務、金融相結合，形成一個產(chǎn)業(yè)鏈。在這里面有商貿(mào)，有物流，有線上、線下的電子商務，還有金融支持。

　　將來五洲國際還會做一些快銷品，我們的專業(yè)市場可以做成快銷品的營銷中心，展示中心，可能每個月會做一次快銷品打折，廠家直接到這里展示營銷，處置他的快銷品。廠家每個月到我這里來按照出廠價搞促銷，很多消費者就得到實惠了。而快銷品的營銷中心集中到五洲國際商貿(mào)物流平臺上來的話，我們的影響力會更大。

　　現(xiàn)場提問：在目前商業(yè)地產(chǎn)非常飽和的今天，五洲國際的發(fā)展速度跟規(guī)模逐漸壯大，你們是如何做到的？與其他企業(yè)相比有什么核心競爭力？體現(xiàn)在哪些方面？

　　舒策丸：五洲國際是從無錫起家的，在上市之前已經(jīng)在無錫進行布局，后來立足于長三角以及江浙一帶發(fā)展。上市之前我們布局全國的商貿(mào)物流以及城市綜合體兩大產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在五洲國際已經(jīng)形成了產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

　　因為五洲國際的發(fā)展模式是統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理，所有的東西都統(tǒng)一進行，包括城市綜合體和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園這兩大系列?，F(xiàn)在我們上市的是商貿(mào)這個板塊，之前城市綜合體做得比較多，經(jīng)過調(diào)整以后，商貿(mào)物流發(fā)展的比例提高了到70%至80%的比例，加快商貿(mào)物流的發(fā)展。因為在中國商貿(mào)物流板塊跟城市綜合體的交易額是很大的，很多人做商業(yè)地產(chǎn)只關注綜合體，但是真正商貿(mào)物流這個板塊里面是很大的交易量，將近達到10萬億的金額。董事長也說了，我們以后要把商貿(mào)物流板塊做得綜合性更強，更立體式發(fā)展，即商貿(mào)、物流、電子商務、金融、配送綜合在一起，整個產(chǎn)業(yè)鏈就會產(chǎn)生。

　　另外，信息化板塊也是一個重點，包括我們啟動五洲匯新三板上市，把輕資產(chǎn)板塊從商貿(mào)物流板塊里面剝離出來。因為線下有十幾萬個商家跟我們合作，而且每年以20%的速度在增長，這個速度在全國來講也是排在第一的。所以，我們覺得這個產(chǎn)業(yè)潛力很大。

　　現(xiàn)場提問：五洲國際公路港園區(qū)的商業(yè)運作模式是怎么樣的？未來發(fā)展規(guī)劃是什么樣的？有沒有考慮將公路港園區(qū)這種運作模式進行整體性的普及，加大這個板塊的比重？

　　舒策丸：我們國家的物流板塊在發(fā)展中國家是比較慢的，這幾年開始，物流板塊才從低端往中端轉型。五洲國際積極往商貿(mào)物流板塊發(fā)展，把公路港作為我們商貿(mào)物流板塊里的一個重要的板塊之一，以后在公路港板塊里面會有很多的內(nèi)容，包括電子商務，快遞公司，還有配送公司以及以后的信息化配送。另外，公路港會結合我們的商貿(mào)城去發(fā)展，因為商貿(mào)城所有的商家都有貨，都需要配送。

　　我們會把物流公司信息化，所有的板塊都信息化，司機不需要自己去接單。我們第一個項目已經(jīng)在徐州啟動了，預計今年10月份會開業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：在互聯(lián)網(wǎng)時代，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商都向輕資產(chǎn)方向發(fā)展，五洲國際接下來會以什么樣的模式發(fā)展，這種模式最大的特色是什么？

　　趙立東：以五洲匯這個模式為例，現(xiàn)在有很多資金和公司傳聞要涉足商業(yè)地產(chǎn)領域，他們的優(yōu)勢是資金，我們的優(yōu)勢是在管理，這種結合將是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，也是我們五洲國際的發(fā)展方向。五洲國際將與這些大的公司聯(lián)手進行土地的獲取和開發(fā)建設。

　　另外，五洲匯的策劃團隊將與公司共同來進行房產(chǎn)的銷售策劃等活動。我們的商業(yè)管理團隊負責整個項目的招商和將來的運營，開業(yè)的準備工作。物流團隊將負責與合作公司進行商貿(mào)物流業(yè)務的安排，動產(chǎn)金融團隊將提供綜合性的金融服務。

　　五洲國際主要是發(fā)揮管理優(yōu)勢，大的財團公司發(fā)揮資金優(yōu)勢，進行聯(lián)合發(fā)展。類似于剛才說的，慢慢走向酒店管理公司的狀態(tài)。我們以我們的管理、技術、人才、發(fā)展方向、策劃方案在這個公司起到重要角色，以減輕我們的資產(chǎn)投入，讓我們的業(yè)務發(fā)展更快。

　　現(xiàn)場提問：五洲國際之前做了配股融資，目前管理層對于公司的股價是怎樣評價的？現(xiàn)在香港資本市場對內(nèi)房股的估值普遍偏低，五洲國際配股籌資的出發(fā)點是什么？五洲匯啟動新三板上市又是怎樣考慮的？對集團大戰(zhàn)略而言有怎樣的意義？

　　吳曉武：五洲國際2013年在香港掛牌上市，當天我們的股價是上漲的。目前五洲的股價在香港上市公司里面，如果放到內(nèi)房股板塊看我們的市盈率平均在15倍以上，最高可以達到25倍以上。一般來說，香港的內(nèi)房股和金融股是最便宜的，平均市盈率可能就被打折。而從這里完全可以看到資本市場對五洲國際的認可，已經(jīng)沒有把五洲國際視作傳統(tǒng)內(nèi)房股。

　　五洲國際一直是做商業(yè)地產(chǎn)的，所以這里面有金融、服務、電商等概念導致我們的市盈率會比其他內(nèi)房高，這完全是資本市場對我們戰(zhàn)略的轉型，輕資產(chǎn)，包括商業(yè)服務產(chǎn)品的升級做的一個合理估值。

　　目前可以看到國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)在香港上市，他的市盈率沒有超過10倍，所以從這里可以看到五洲的內(nèi)涵造成他的股價可以持續(xù)的上漲，保持一定的市盈率。

　　當前，香港股價是個價值洼地，平均市盈率比A股低很多，隨著我們上市兩年以后，我們的流通股并不是太多，市場的交易量不是太多。我們考慮增加流通量，增加交易量，改善我們資本的規(guī)模，降低負債率，增加了相應的營運資金。本次配股最重要的考量是引進了知名的長線投資者，500強里面有10家以上的機構參與我們這次的配股，因而受到資本市場很好的反映，當天很早就認購完了。

　　五洲匯科技有限公司今天啟動了新三板上市儀式的考慮是因為五洲國際的資產(chǎn)運營都在國內(nèi)，國內(nèi)資本市場對五洲國際更適合，國外估值相對會低，定價水平都是在外資投行手上，不是我們自己手上。大家可以去A股或者基金也好，大家都看到了港股的價值洼地。

　　所以，啟動新三板上市，分拆部分業(yè)務出來更適合我們的發(fā)展。五洲匯這個上市平臺是有考慮部分的融資目標，但是這不是我們的主要目標，考慮的還是五洲品牌在商業(yè)運營里面一定要打響。

　　未來五洲匯就是五洲國際里面另外一個商業(yè)運營加金融，包括電商的綜合性品牌，完全是去地產(chǎn)化的板塊。我們認為在國內(nèi)目前A股正火爆的情況下，他的回歸估值會更高，流動性也會更高，會受到國內(nèi)資本市場的追捧，所以我們定位把五洲匯變成五洲國際未來戰(zhàn)略品牌進行運營管理，完全是出于輕資產(chǎn)，去地產(chǎn)化的考慮。