“如果持有部分做得不好的話，基本上不能叫做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。”

觀點(diǎn)網(wǎng) “不能走太快，但是要走好。”美佳華集團(tuán)董事長(zhǎng)洪小佳接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)，講述了自己對(duì)美佳華未來的發(fā)展思路。

洪小佳指出，美佳華會(huì)扎實(shí)做好兩個(gè)方向：一是大城市的社區(qū)商業(yè)；二是三四線城市的區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)。

談到今后的布局，洪小佳認(rèn)為，美佳華會(huì)盡量集中區(qū)域來做，因?yàn)榉稚⒁院?，從開發(fā)到經(jīng)營的管理難度都很大。

傳統(tǒng)意義上，三四線是避開競(jìng)爭(zhēng)的最好手段，但洪小佳表示，三四線城市最大的問題就在于專業(yè)人才非常難招，這也是美佳華放慢步驟的一個(gè)主要原因。

人才之外，近年來大型開發(fā)商下沉三四線城市的舉措也成為不得不提的話題。

對(duì)此，洪小佳認(rèn)為，美佳華有自己的優(yōu)勢(shì)。大型開發(fā)商進(jìn)入三四線城市，在經(jīng)營上是強(qiáng)勢(shì)的套路，對(duì)于本地化和差異化方面可能沒那么注意。

“美佳華因?yàn)橐恢绷⒆阌谌木€城市，所以在本土化、差異化、接地氣方面，做得會(huì)更細(xì)一些。”

如今商業(yè)泡沫說盛行，洪小佳亦不否認(rèn)商業(yè)地產(chǎn)過量現(xiàn)狀，但是他指出，過量部分不一定能夠?qū)γ兰讶A構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。

作為商業(yè)地產(chǎn)的資深老兵，洪小佳對(duì)商業(yè)有自己的一套理解：“商業(yè)是否成功，肯定取決于持有部分做得怎么樣，如果持有部分做得不好的話，基本上不能叫做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。”

洪小佳坦承，美佳華成立至今也就是8年多一點(diǎn)，起步晚，只能到三四線城市，因?yàn)槿木€城市相對(duì)來說發(fā)展會(huì)快一點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目不需要那么長(zhǎng)時(shí)間。

“如果像恒隆花那么多時(shí)間打造一個(gè)項(xiàng)目，美佳華可能第一個(gè)項(xiàng)目還沒開業(yè)。”洪小佳笑稱。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)美佳華集團(tuán)董事長(zhǎng)洪小佳先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：美佳華現(xiàn)在項(xiàng)目的情況如何？選擇進(jìn)入城市有什么衡量標(biāo)準(zhǔn)？

洪小佳：美佳華有兩個(gè)項(xiàng)目在建，都在三四線城市，一個(gè)是江西萍鄉(xiāng)項(xiàng)目，另一個(gè)是陜西銅川項(xiàng)目。萍鄉(xiāng)項(xiàng)目定位是萍鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，銅川項(xiàng)目未來會(huì)成為覆蓋銅川全市的商業(yè)中心。

美佳華希望能進(jìn)行區(qū)域性的布局，但是房地產(chǎn)調(diào)控和資金方面的壓力，讓我們不能走太快。區(qū)域布局的策略沒有變，但是節(jié)奏會(huì)做適度的調(diào)整。

現(xiàn)在江西和陜西都有一些在談或者儲(chǔ)備的項(xiàng)目，盡量聚焦區(qū)域發(fā)展，因?yàn)榉稚⒁院?，從開發(fā)到經(jīng)營的管理難度都很大。

我們?cè)谶M(jìn)入城市方面有一些指標(biāo)，但現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，比較好的地級(jí)城市商業(yè)中心基本上已經(jīng)形成了，所以繼續(xù)拿地的難度很大。

因此，美佳華考慮向一些縣級(jí)城市滲透，這一步還在研究，也比較慎重。

觀點(diǎn)新媒體：如何在不同城市復(fù)制品牌過程中保持特色？

洪小佳：對(duì)于商業(yè)中心運(yùn)營的基本理念、思路，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)到招商，美佳華基本都有一套自己的理解和規(guī)則。

最大的問題在于三四線城市的專業(yè)人才非常難招，這也是放慢步驟的主要原因。資金是一方面，人才也是一方面。

觀點(diǎn)新媒體：面對(duì)其他大型開發(fā)商下沉三四線的競(jìng)爭(zhēng)壓力，美佳華的優(yōu)勢(shì)在哪里？

洪小佳：大型開發(fā)商進(jìn)入三四線城市，在經(jīng)營上是強(qiáng)勢(shì)的套路，對(duì)于本地化和差異化方面可能沒那么注意。

相對(duì)來說，美佳華因?yàn)橐恢绷⒆阌谌木€城市，所以在本土化、差異化、接地氣方面，做得會(huì)更細(xì)一些。

美佳華的定位就是要在一個(gè)城市里做規(guī)模最大的項(xiàng)目，有的城市可能失去了做規(guī)模最大的機(jī)會(huì)，那就做某個(gè)區(qū)域最大的商業(yè)中心。

雖然現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)過量，但是過量部分不一定能夠?qū)γ兰讶A構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。

觀點(diǎn)新媒體：在后期持有階段，美佳華人才和運(yùn)營管理方面有什么可以分享的經(jīng)驗(yàn)？

洪小佳：公司的人才機(jī)制是內(nèi)部培養(yǎng)、外部招聘兩方面都在進(jìn)行。從我們的理解來說，商業(yè)是否成功，肯定取決于持有部分做得怎么樣，如果持有部分做得不好的話，基本上不能叫做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

“銷售完了就走人”的套路早已經(jīng)不能持續(xù)了，持有則面臨兩方面的壓力，一個(gè)是資金，一個(gè)是人才。

觀點(diǎn)新媒體：美佳華怎么跟品牌商維持良好的合作關(guān)系？

洪小佳：美佳華在每個(gè)地方的商場(chǎng)做得怎么樣，業(yè)內(nèi)人士是清楚的。

跟商家溝通過程中，要建立他們的信心，有沒有信心，關(guān)鍵還看經(jīng)營狀況，如果商家認(rèn)為你是專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營者，也看到了商場(chǎng)經(jīng)營狀況，自然會(huì)選擇你。

在三線城市，我們發(fā)現(xiàn)大部分商業(yè)開發(fā)商經(jīng)營能力是比較弱的，專業(yè)性比較差，美佳華在這方面具有一定優(yōu)勢(shì)，大家會(huì)認(rèn)可美佳華，覺得美佳華能經(jīng)營得好。

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，信息已經(jīng)充分公開化，這方面還是靠公司的深耕細(xì)作，建立外界對(duì)公司實(shí)力的信心。

美佳華在挑選品牌方面會(huì)按照每個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)在的定位，要覆蓋最廣大的社會(huì)群體，然后適當(dāng)滿足高端人士需求。

另一個(gè)方面，現(xiàn)在商業(yè)都傾向于體驗(yàn)化、餐飲、娛樂、休閑、兒童，美佳華會(huì)加強(qiáng)這一塊。

觀點(diǎn)新媒體：持有項(xiàng)目會(huì)占用大量資金，美佳華在財(cái)務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)控制方面有什么優(yōu)勢(shì)？公司有沒有上市的計(jì)劃？

洪小佳：如果要解決資金的問題，最核心的仍然是商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流。如果經(jīng)營的凈現(xiàn)金流回報(bào)比較好的話，金融機(jī)構(gòu)會(huì)支持你，銀行也會(huì)來找你。

對(duì)美佳華來說，融資渠道還是以銀行貸款為主，也成立了美佳華基金，在探討怎么用基金的錢。美佳華不能走太快，但是要走好，對(duì)資金成本要控制好。

房地產(chǎn)的土地紅利時(shí)代已經(jīng)過去了，沒有土地紅利來彌補(bǔ)利息損失，怎么找到長(zhǎng)期的、利息比較合理的資金，是美佳華正在做的工作。

上市方面，還沒有計(jì)劃，我們覺得還沒到時(shí)候。

觀點(diǎn)新媒體：美佳華廣場(chǎng)開業(yè)之后，能為當(dāng)?shù)貛硎裁锤淖?？有沒有遇到電商的沖擊？

洪小佳：要看城市的具體情況，比較明顯的是可以帶來城市消費(fèi)的巨大變化，在我們項(xiàng)目周圍的房子都會(huì)漲價(jià)。

商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)電商的沖擊，要對(duì)業(yè)態(tài)的比例進(jìn)行比較大的改變，以前可能是零售為主，現(xiàn)在是體驗(yàn)消費(fèi)和零售并重。

觀點(diǎn)新媒體：美佳華怎么看深圳的商業(yè)大環(huán)境？

洪小佳：美佳華發(fā)一方面是開發(fā)三四線城市的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，另一方面是在深圳借助城市更新改造，發(fā)揮原有商業(yè)上的基礎(chǔ)，開發(fā)社區(qū)商業(yè)中心，這兩部分以后會(huì)作為美佳華發(fā)展的一個(gè)大方向。

現(xiàn)在深圳老城區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)沒有這么激烈，新城區(qū)會(huì)比較激烈。因?yàn)槔铣菂^(qū)相對(duì)來說比較小，開發(fā)商業(yè)需要找到合適的地塊，這很不容易。

但是在新區(qū)，龍華、光明、坪山都會(huì)出現(xiàn)大量的購物中心，民治大概有八九個(gè)城市綜合體，有一些地方出現(xiàn)了過量現(xiàn)象，但分布是不均勻的。像觀瀾這一塊，美佳華項(xiàng)目的商業(yè)體量是最大的，也是第一個(gè)購物中心，以后可能還會(huì)出現(xiàn)其它購物中心，但是美佳華是第一家，這就給了我們成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，商業(yè)地產(chǎn)整體上還是比較健康的，可能個(gè)別區(qū)域存在過剩情況。

觀點(diǎn)新媒體：作為商業(yè)地產(chǎn)界資深人士，您覺得成功的商業(yè)案例需要具備哪些要素？

洪小佳：市場(chǎng)上現(xiàn)在做得比較好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，多數(shù)都是港資企業(yè)，比如恒隆、太古等。

美佳華從成立到現(xiàn)在8年多一點(diǎn)，起步晚，只能到三四線城市。因?yàn)樵谌木€城市相對(duì)來說發(fā)展會(huì)快一點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目不需要打造那么長(zhǎng)時(shí)間，如果像恒隆花那么多時(shí)間，我們第一個(gè)項(xiàng)目可能還沒開業(yè)。

在深圳，因?yàn)檫x擇做社區(qū)商業(yè)，操作周期也不會(huì)很長(zhǎng)。選擇做社區(qū)商業(yè)，可以小跑快走。

觀點(diǎn)新媒體：您希望美佳華未來成為一個(gè)什么樣的公司？

洪小佳：從以開發(fā)為推動(dòng)轉(zhuǎn)為以經(jīng)營為推動(dòng)，通過經(jīng)營來指導(dǎo)開發(fā)，我們會(huì)花更多精力把經(jīng)營做好，這是我們的第一個(gè)方向；第二個(gè)方向，希望未來可以適當(dāng)做一些輕資產(chǎn)的操作，加快發(fā)展。

美佳華還是扎實(shí)做好兩個(gè)方向：一是在大城市做社區(qū)商業(yè)，二是在三四線城市做區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)。

觀點(diǎn)新媒體：美佳華創(chuàng)立與發(fā)展過程中遇到過什么難題？

洪小佳：當(dāng)時(shí)我們看好三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)空白，所以創(chuàng)辦了美佳華。

三四線城市行政管理方面有很多方面不完善，外地企業(yè)進(jìn)入之后，可能就是當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)外地企業(yè)項(xiàng)目，很多規(guī)矩都還沒有建立，這個(gè)很崩潰。

另外，我們進(jìn)入到三四線城市后，當(dāng)?shù)亟鹑谙到y(tǒng)不支持，可能是沒有做過開發(fā)貸，可能是第一個(gè)做按揭貸，所以還要去引導(dǎo)銀行。

美佳華是異地管理，剛開始是比較崩潰，不過通過這些年的積累，也知道了怎么去應(yīng)對(duì)。

如果真正把每個(gè)項(xiàng)目都做好了，不會(huì)有瓶頸期。關(guān)鍵是經(jīng)營、團(tuán)隊(duì)、操作能力強(qiáng)了以后，可以不斷有新的項(xiàng)目。但是要以做好為前提，然后再求發(fā)展。

觀點(diǎn)新媒體：項(xiàng)目的發(fā)展情況都在公司預(yù)期之內(nèi)嗎？對(duì)未來的規(guī)模有什么目標(biāo)？

洪小佳：項(xiàng)目收益情況基本上還不錯(cuò)，不同項(xiàng)目有不同結(jié)局，有些是超出滿意度，有些是基本上達(dá)到預(yù)期。

今年我們銷售的量不大，在明年會(huì)有一些銷售，主要還是把兩個(gè)產(chǎn)品建立起來。

美佳華在銷售方面有資金的平衡，但不會(huì)說一定要銷售多少，因?yàn)樯虡I(yè)還是以經(jīng)營為主。