巴曙松 楊現(xiàn)領 面對外部環(huán)境的變化，內部客戶需求的不斷提升，傳統(tǒng)的估價行業(yè)服務本身已落后于時代。估價行業(yè)要追上時代的步伐，就必須求“變”——關注客戶需求，深化不動產估價服務內涵。

一、未來房地產估值的方向是什么？

如何充分運用工具系統(tǒng)來提供更好的估值服務，提升估值服務水平，我們探索一種新的服務模式——房地產估值O2O。所謂房地產估值O2O，即依靠開放的估值系統(tǒng)應用平臺，將“線下”評估作業(yè)與“線上”在線估值相結合，以估值信息系統(tǒng)為平臺，尋求線上至線下的閉環(huán)，實現(xiàn)估值服務的O2O轉型，提供多元化線上估值服務、完美的線上線下銜接、高效標準的線下服務及多種房地產估值衍生服務。通過大數據、大經濟、大市場的交融，滿足互聯(lián)網時代下估值服務的多元化需求。

1．多元化線上估值服務

通過在線評估系統(tǒng)，建立高速、暢通的網絡化服務通道，提供估價對象實時在線評估、在線委托業(yè)務、業(yè)務咨詢、案例查詢、價值參考、押品價值監(jiān)測、市場研究分析等服務，以實現(xiàn)高效、便捷的服務方式。同時，針對不同房地產類型，盡量采用最精細化的區(qū)域劃分，分別建立估值模型。并根據多渠道積累的過億條真實交易數據，適時進行基準價格動態(tài)更新調整，以保證估值測算的精準性。

2．完美的線上線下銜接

通過在線平臺，將需要人工評估的任務直接轉至線下，線下各評估機構在線接單，提供具有公信力和法律效力的各種房地產評估報告。

3．高效、標準的線下服務

將業(yè)務分派、現(xiàn)場勘查、報告撰寫等估價作業(yè)通過業(yè)務流程系統(tǒng)、外采系統(tǒng)、報告生成系統(tǒng)來操作，提供標準化和高質量的線下評估服務，提高估價師的工作效率和估價公司的管理水平。

4．多樣的數據增值服務

面對海量的估價數據，通過研制各種數據挖掘算法和預測模型，去分析數據的關聯(lián)性，以可視化方式展現(xiàn)分析及預測結果，并通過這些結果去設計新產品和服務。例如進行房地產投資回報率調查分析、城市住宅投資景氣指數分析、房地產（押品）價格、租金指數及市場分析研究等。

二、如何搭建多來源、多維度的數據生態(tài)？

無論是以前的估值服務模式，還是現(xiàn)在的房地產估值O2O服務模式，都需要完整、標準、系統(tǒng)的基礎數據做支撐。作為獨立第三方的房地產數據服務商，我們清楚的認識到，想要不被市場淘汰，要以強大的數據庫作為核心競爭力。

對此，應以 “數據生態(tài)”為方向，即通過多種渠道“采集”數據，并進行實時更新，保證數據的及時性、豐富性；對多來源數據進行完整性、準確性等方面整理后，統(tǒng)一存儲于立體式私有數據庫，并建立不同層次數據間的關聯(lián)關系，實現(xiàn)不同領域數據的全面對接；標準化的數據應用于各領域，在動態(tài)的應用中得到不斷的“校正、檢驗”。這樣，在數據的采集、應用及校驗相互影響和補充的過程中，形成了多渠道來源、多維度應用的數據生態(tài)。

數據生態(tài)的搭建建立在以下幾個方面：

1．多渠道數據來源

憑借著多年來實踐中積累的房地產行業(yè)各類型過億條交易及租賃數據，通過整合包括現(xiàn)場采集、網絡掛牌、評估積累以及銀行、中介等其他機構的數據，特別是政府存儲的房管、稅務、規(guī)劃數據，從而形成多渠道數據來源體系。

2．全面的數據內容

對房地產不同階段的數據進行存儲，并建立彼此之間的關聯(lián)關系，形成橫縱交織的關系型數據倉庫。幫助評估機構、政府部門（地稅）、銀行金融機構搭建多緯度、多層次的立體式私有數據庫，實現(xiàn)數據的統(tǒng)一存儲與應用。

3．標準化數據管理

首先，將數據信息經過標準化處理、完整性校驗、到準確性校驗、可行度評估后輸入到數據庫中，從而保證數據的完整性、準確性和一致性；其次，嚴格按照房地產數據標準，就全部進庫數據進行清洗處理，實現(xiàn)基礎屬性內容和案例格式的統(tǒng)一標準化；最后，定制房地產各種數據類型、數據字段內容、數據從屬關系的軟件系統(tǒng)，實現(xiàn)數據的統(tǒng)一存儲與應用。

4．及時的數據更新

以“天”為周期，對存量房市場交易數據、征稅數據及市場租金進行分析，對新增樓盤進行門牌地址數據的補充，同時對系統(tǒng)數據庫進行補充、修改、更新，提高數據匹配率，以保證估值模型的評估結果能及時的反應當前的市場狀況

5．立體的數據展示

在數據管理系統(tǒng)平臺上建立點或面的坐標關聯(lián)，實現(xiàn)數據與地圖（GIS）的有效對應，更為直觀的展現(xiàn)各類型數據及其從屬關聯(lián)關系，提供清晰的地圖定位和動態(tài)可視數據信息展示，避免同一套房屋估值數據無法匹配的問題。

三、互聯(lián)網+估價=？

面對外部環(huán)境的變化，內部客戶需求的不斷提升，傳統(tǒng)的估價行業(yè)服務本身已落后于時代。估價行業(yè)要追上時代的步伐，就必須求“變”——關注客戶需求，深化不動產估價服務內涵。

如何“變”？這就要充分利用互聯(lián)網技術，實現(xiàn)估價服務O2O模式。具體來說，可分為兩方面。一方面，對客戶而言，實現(xiàn)線上詢價、下單、提交電子化報告的在線評估服務，成為客戶身邊實時在線（always on line）的專家顧問。這就需要估價行業(yè)利用海量數據信息，建立不同類型的自動化評估模型，通過傳統(tǒng)的估價方法或批量評估技術，建立在線估值系統(tǒng)，實現(xiàn)客戶的實時需求。

另一方面，對評估機構而言，實現(xiàn)業(yè)務流程的自動化管理，使估價過程簡單化、流程化。在這里，業(yè)務流程的自動化管理，以估價業(yè)務流程系統(tǒng)的形式，集業(yè)務受理、任務調度分派、現(xiàn)場勘查、報告撰寫、報告審核、行政蓋章、報告歸檔以及財務收費管理、客戶回饋、數據上傳等全流程多功能于一體，實現(xiàn)線上和線下的結合。其中，現(xiàn)場勘查可利用現(xiàn)有的移動3G/4G技術，通過業(yè)務采集（勘查）系統(tǒng)，實現(xiàn)信息的實時傳輸、數據庫的對接完善及現(xiàn)場照片的自動分類與估價對象描述的對應；報告撰寫可借助計算機，依靠報告生成系統(tǒng)（估價輔助系統(tǒng)）來實現(xiàn)，在減少估價師不必要的錯誤的同時，提高工作效率。

估價服務的自動化本質上是估價機構對客戶服務方式的升級和轉變，這就是估價服務的O2O模式。

隨著互聯(lián)網時代的到來，客戶也迎來了不同于傳統(tǒng)估價服務的全新體驗。首先，客戶可以通過微信進行線上詢價和報單。

其次，對于使用者來說，原有紙質的報告形式的改變，為銀行客戶帶來了操作上的便利。電子化報告在實現(xiàn)實時傳送的同時，還可實現(xiàn)數據自動匯總，不需要客戶自己再手動錄入相關信息，避免了不必要的操作失誤。

不僅如此，評估機構還可與銀行等金融業(yè)機構全面對接，做到銀行、金融機構、評估機構評估服務的共享與統(tǒng)一，實現(xiàn)房地產抵押品貸前咨詢、貸中評估、貸后價值重估的全流程服務。電子化報告還可實現(xiàn)數據的匯總積累，便于建立房地產押品數據庫，在數據標準化的基礎上，實現(xiàn)房地產抵押品基礎數據和評估參數的標準化共享，方便銀行等金融機構日后的押品管理。

估價行業(yè)通過O2O的模式使“互聯(lián)網+”得到落實和推廣，使客戶體驗到全新的服務方式。這是時代的選擇，也是行業(yè)的選擇！

作者：巴曙松 中國銀行業(yè)協(xié)會首席經濟學家、港交所內地事務科首席經濟師；楊現(xiàn)領 華創(chuàng)證券高級分析師

本文來源：《房地產大轉型的“互聯(lián)網+”路徑》

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。