張宏偉 9月7日，上海靜安和閘北并區(qū)成立新的靜安區(qū)，對于樓市影響如何？

原靜安區(qū)宅地稀缺，多年來一直很少供應(yīng)，即使有舊城改造項(xiàng)目也步履維艱，因此，新建項(xiàng)目的供應(yīng)量跟不上市場需求的節(jié)奏，原靜安區(qū)住宅市場發(fā)展受限，區(qū)域市場勢必會走向高端，原靜安區(qū)住宅市場的標(biāo)簽就是市中心高端物業(yè)。

原閘北區(qū)多年來品質(zhì)未能提升至中高端，直到方興“地王”之后，區(qū)域地價(jià)攀升，房價(jià)也攀升，從地王之前的每平方米4萬均價(jià)到之后的今年的6萬均價(jià)，新建項(xiàng)目品質(zhì)有所提升，但整體上并沒有擺脫區(qū)域品質(zhì)低下的印象。

從原閘北區(qū)土地市場來看，雖然供地同樣稀少，但近兩年有土地放量，并且土地供應(yīng)量比原靜安可塑性強(qiáng)，加上近期“地王”項(xiàng)目及周邊商業(yè)配套的逐步完善，正在改變原閘北中低端居住區(qū)的現(xiàn)狀。并區(qū)后，原靜安區(qū)和閘北區(qū)成立新的靜安區(qū)，新靜安區(qū)房地產(chǎn)市場將統(tǒng)籌發(fā)展，區(qū)域品質(zhì)雖然短期內(nèi)有差距，但是今后有縮小的可能性。

這也就意味著，隨著區(qū)域配套的不斷完善，隨著土地價(jià)格的攀升，隨著并區(qū)后兩區(qū)市場趨同化，原閘北房價(jià)因?yàn)?ldquo;并區(qū)”有可能會進(jìn)一步上漲，進(jìn)一步向原靜安區(qū)看齊。

商辦市場方面，從原靜安區(qū)來看，已經(jīng)形成靜安寺、南京西路、長壽路三個商圈，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公氛圍相對成熟，但是新的商圈的形成已經(jīng)很難。一是區(qū)域范圍本來就小，不宜形成過多商圈，否則，區(qū)域商圈之間也會形成同質(zhì)競爭，不利于協(xié)調(diào)發(fā)展；二是，區(qū)域內(nèi)拆遷難度較大，新的商圈形成也需要大量成片的土地供應(yīng)。

從原閘北來看，目前還說的過去的有大寧商圈、不夜城商圈，但商圈品質(zhì)尚不如原靜安的靜安寺和南京西路。從原閘北來看，商圈仍然有提升的空間。

一是閘北商圈周邊仍然有土地供應(yīng)，包括近期不夜城商圈出讓的上?；疖囌颈睆V場地塊，包括大寧商圈周邊也有新的土地供應(yīng)；二是，并區(qū)后，兩個區(qū)域成立新的靜安區(qū)，土地資源可以協(xié)同發(fā)展，商圈定位與發(fā)展、資源配置也更加具有協(xié)同性，至此，原靜安區(qū)對于商圈的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)完全可以復(fù)制給原閘北，這樣，原閘北區(qū)域商圈品質(zhì)和氛圍勢必會有所提升；三是，大寧商圈已經(jīng)有一定的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，政府政策支持、原靜安經(jīng)驗(yàn)傳授與并區(qū)后開發(fā)商集聚開發(fā)的效應(yīng)會發(fā)揮出來，至此，大寧商圈的氛圍有可能會進(jìn)一步提升，市場價(jià)值會進(jìn)一步凸顯。

從土地市場來看，并區(qū)后，原靜安仍然無土地供應(yīng)，但是原閘北仍然有土地供應(yīng)，開發(fā)商還會繼續(xù)積極關(guān)注這個區(qū)域市場，這個區(qū)域內(nèi)“地王”還會頻出，土地價(jià)格出現(xiàn)面粉向面包看齊的現(xiàn)象還會重演。至此，地價(jià)進(jìn)一步推升房價(jià)上漲，市場會因此出現(xiàn)價(jià)格“泡沫”。因此，雖然并區(qū)有短期利好，但是開發(fā)商拿地仍然需謹(jǐn)慎，否則極有可能陷入市場風(fēng)險(xiǎn)。

作者：張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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