“電商只能是作為購物中心的促進因素，兩者是互補關系，絕對不是說誰把誰滅了。”

觀點網(wǎng) “雙十一”洶涌而來，在電商越來越強勢的今天，以購物中心為代表的傳統(tǒng)商業(yè)備受威脅。

“在互聯(lián)網(wǎng)時代，商業(yè)地產(chǎn)正在向相互促進的方向發(fā)展。”上海紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李嘉接受觀點新媒體專訪時指出，購物中心與電商是互補和互動的關系。

紅星商業(yè)也不想放過這個發(fā)展機遇。李嘉透露，紅星商業(yè)正跟阿里巴巴集團共同探討相關問題，并研討一些線上線下融合的方式。

作為家具零售業(yè)巨頭旗下的商業(yè)地產(chǎn)旗艦，自2013年4月宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)以來，紅星商業(yè)便備受關注。

在專訪過程中，李嘉詳解了調(diào)整后的北京愛琴海購物中心，并闡釋他的商業(yè)理念。

“這次調(diào)整主要涉及的是兒童類零售、餐飲以及部分零售類業(yè)態(tài)。”李嘉表示，此次調(diào)整后，北京愛琴海購物中心開業(yè)店慶一天客流達到11萬人次。

作為紅星商業(yè)的首個項目，北京愛琴海購物中心于2013年10月底開業(yè)，并一直不斷調(diào)整業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了銷售額增長50%、客流量增長30%的成果。

李嘉透露稱，這次調(diào)整要解決兩個難題，第一是開業(yè)率問題，愛琴海購物中心開業(yè)時比較倉促，導致開業(yè)率并沒有預期那么高。

第二個需要解決的問題是客流難題，北京愛琴海購物中心是標準的去百貨化購物中心，所以前期零售占比并不是很高。

李嘉還透露，昆明愛琴海購物中心將在11月底入市，紅星商業(yè)已在上海、天津、重慶、福州等25座城市，開發(fā)有38個綜合體項目。

今后8年，紅星商業(yè)將京津冀、長三角、西南、東北作為4大戰(zhàn)略區(qū)域，投資近1000億元，力爭2020年在全國建成100座愛琴海購物中心。

以下為觀點新媒體對紅星美凱龍商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李嘉的專訪實錄：

觀點新媒體：今年北京愛琴海購物中心進行了一次調(diào)整，為什么選擇在餐飲和兒童區(qū)域區(qū)域進行業(yè)態(tài)調(diào)整？營收增長主要是來自哪些業(yè)態(tài)？

李嘉：這次調(diào)整要解決兩個難題，第一是開業(yè)率問題，愛琴海購物中心開業(yè)時比較倉促，導致開業(yè)率并沒有預期那么高。

第二個需要解決的問題是客流難題，北京愛琴海購物中心是標準的去百貨化購物中心，所以前期零售占比并不是很高。

調(diào)整主要是提高兒童類零售、餐飲以及部分零售類業(yè)態(tài)。調(diào)整以后，最高一天客流達到11萬人次。

餐飲方面，并沒有改變購物中心的餐飲體量，而是從品類上進行區(qū)隔，把餐飲品類的豐富度提高。

零售方面，愛琴海購物中心是標準社區(qū)型購物中心，輻射范圍并不是很廣，所以公司針對社區(qū)型特色，加大了家庭氛圍營造，主要是增加了兒童零售，增加了互動型兒童娛樂商業(yè)。

現(xiàn)在大多數(shù)購物中心品牌同質(zhì)化嚴重，去哪個購物中心看到都是一樣的東西。

購物中心不能像百貨那樣有大范圍折扣和優(yōu)惠，紅星增加了很多互動性、體驗性業(yè)態(tài)，這是整體調(diào)整的一個大方向。

觀點新媒體：未來紅星商業(yè)的廣場、購物中心里面都沒有百貨？在規(guī)模上，還是類似于北京愛琴海購物中心這種社區(qū)型概念定位？

李嘉：紅星商業(yè)終歸還是一個商業(yè)地產(chǎn)商，所用的概念就是要用地產(chǎn)的方式賺錢。紅星商業(yè)力求打造紅星商業(yè)的獨特性，要把購物中心做成一個作品，而不僅僅是一個產(chǎn)品。

紅星在不同地域、不同城市的產(chǎn)品會有區(qū)隔，從內(nèi)裝、外裝、軟裝、陳列甚至業(yè)態(tài)模型都不一樣，不會完全復制。

觀點新媒體：愛琴海購物中心增加體驗式業(yè)態(tài)，吸引了不少人氣，如何將人流轉化為實際營業(yè)額？

李嘉：這是轉化率的問題，紅星一直從營運的角度在思考這個問題，其實就是大營運概念，紅星提倡購物中心是營運出來的。

紅星首先是跟商戶達成共識，充分了解周邊商業(yè)情況和相應產(chǎn)品情況，然后錯位性經(jīng)營，同品牌、同類型的產(chǎn)品也要差異化。

商業(yè)是運營出來的，主要面向兩個方向，一是消費者，二是商戶。絕大多數(shù)購物中心都把商戶作為甲乙方關系，紅星認為這都是在損害兩者之間友誼的。其實大家在一起謀求合作，就是一種共贏。在合作過程當中，紅星一向把商戶當做伙伴，會給他們提供很多管理服務。

在購物中心不同發(fā)展階段，品牌訴求可能有所不同，前期剛開業(yè)沒有知名度的時候，好的品牌不會來，可能就會引進低端品牌，后期運營好了，招商會更正規(guī)化、多元化和系統(tǒng)化。

觀點新媒體：愛琴海購物中心的運營模式有沒有可能復制？或者供其它項目參照？

李嘉：北京愛琴海購物中心是紅星第一個項目，第二個項目會在11月份開業(yè)。紅星正在加大力度整合營運系統(tǒng)，要把經(jīng)營理念梳理出來，變成可復制、可擴展的標準化文件。梳理出來后，紅星愛琴海走到任何一個廣場、任何一個區(qū)域，都能夠按照總的思路發(fā)展。

當然，不同市場、不同城市會有不同的操作模型，我們也有不同的操作模型，適用于不同層次的城市和地產(chǎn)項目運行。

觀點新媒體：商業(yè)對地段要求很嚴格，在挑選地段時，主要考慮哪些因素？

李嘉：每個城市和區(qū)域選址的時候，所有商業(yè)地產(chǎn)商都希望是在市中心黃金地段，但得這是很困難的，而且達成率不高。

紅星會在不同區(qū)域發(fā)展，有些在城中心核心區(qū)，有些是次核心區(qū)。

從地產(chǎn)角度來講，紅星會非常慎重地去審視發(fā)展前景，不只光是從地產(chǎn)獲利，也會從持有型商業(yè)后續(xù)可變現(xiàn)或溢價空間進行更多考慮。

紅星商業(yè)現(xiàn)在一年大概會發(fā)展兩三個愛琴海購物中心。

觀點新媒體：對紅星商業(yè)未來運作怎么考慮？是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)發(fā)展？

李嘉：如果是拋開地產(chǎn)實體，紅星商業(yè)管理公司一定走輕資產(chǎn)路線，這樣才便于更長遠的發(fā)展。作為一個地產(chǎn)商延伸出來的商業(yè)管理公司，紅星商業(yè)的局限性非常大，所以后期紅星商業(yè)會走向市場，也會有多形式和多模型的合作方式，不一定只做紅星自己的項目。

觀點新媒體：紅星商業(yè)如何與紅星美凱龍其他業(yè)務結合？主要是那些方面？

李嘉：紅星商業(yè)以零售思維作為商業(yè)運營的概念，就是借鑒紅星美凱龍家居零售概念。

在后期地產(chǎn)開發(fā)當中，有很多紅星廣場是雙Mall模式，有紅星美凱龍家居，也有紅星商業(yè)愛琴海購物中心，二者從資源、客源等各方面展開互補。

觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)不只是過剩，同質(zhì)化也很嚴重，怎么看這種現(xiàn)象？

李嘉：除了國內(nèi)的幾大知名地產(chǎn)商以外，很多區(qū)域型地產(chǎn)商可能更習慣跟風，所以當商業(yè)地產(chǎn)跟風運行的時候，大家都認為商業(yè)地產(chǎn)是一個非常大的利潤體。

不同階段商業(yè)與地產(chǎn)的關系是不同的，在前期房地產(chǎn)銷售階段，相當一大部分商業(yè)變成了房地產(chǎn)銷售的配套，但是第二步都沒想明白，把銷售型產(chǎn)品全賣掉了，持有型商業(yè)怎么盤活？

嚴格意義上來講，過剩的不是商業(yè)地產(chǎn)，過剩的是商業(yè)。因為地產(chǎn)已經(jīng)被第一階段的商業(yè)包裝起來，把地產(chǎn)全賣掉了，把銷售型物業(yè)全賣掉的時候，項目的商業(yè)價值就喪失了。

觀點新媒體：北京愛琴海購物中心運用微博、微信這種社交媒體，如何實現(xiàn)購物中心社交化？

李嘉：紅星非常注重社會化營銷，包括新媒體和傳統(tǒng)媒體的結合。以后紅星會用更多體驗、互動和交流的方式，包括定期召開商戶與消費者的溝通會或者是見面會，采用更多方式，把購物中心變成消費者生活中的一種存在。

最重要的是，我們會引導商戶向這個方向發(fā)展，沒有商戶與消費者互動，光靠紅星是什么都做不了的。所以，紅星將管理公司的理念和商戶聯(lián)合，形成主動營銷，能和消費者的情感訴求緊密結合在一起。

觀點新媒體：如何看待電商對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊？一些傳統(tǒng)商業(yè)學習電商“雙十一”活動，推出一些線下優(yōu)惠活動，怎么看待這種模式？

李嘉：對于購物中心而言，電商是一個互補和互動。電商只能是作為購物中心的促進因素，兩者是一種互補關系，絕對不是說誰把誰滅了。

線上購物沒有體驗和全身心投入的感覺，而是一種很冷淡、很冷漠的成交方式。線下購物中心則會在這種行為的基礎上，與消費者形成感情互動。

北京愛琴海購物中心沒有做“雙十一”的活動計劃，“雙十一”終歸是一年只有一天，這一天的成交量非常大，但在背后是龐大的退貨率、商品殘值以及配送不到位等問題。

既然大家都已經(jīng)蜂擁去做“雙十一”了，紅星就要做一個心靈上交互的體驗產(chǎn)品，不去搶這一天，這一天對紅星沒有任何的意義。

這種模式只能提高“雙十一”當天的銷售額，但是對其品牌知名度或者對企業(yè)發(fā)展則是杯水車薪。

觀點新媒體：2014觀點商業(yè)年會主題是“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”，您怎么看這個主題？在互聯(lián)網(wǎng)時代，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的出路是什么？

李嘉：“互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)”這個主題非常好，能夠讓業(yè)界更好地反思互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)之間的關系。

電商和傳統(tǒng)商業(yè)能夠互相促進，以前的O2O模式是線上線下不同價，線下試完了線上買，現(xiàn)在不少產(chǎn)品基本上是線上線下同價。當線上線下同價的時候，線下購買又會形成更多消費訴求和更多交互點，那時線上線下基本上是互補了。

在互聯(lián)網(wǎng)時代，電商和商業(yè)地產(chǎn)正在向相互促進的方向發(fā)展。如果站在消費者的維度，商業(yè)地產(chǎn)就是一個純購買行為，跟地產(chǎn)其實沒有什么關系；對從業(yè)者或地產(chǎn)商而言，除地皮交易以外，商業(yè)地產(chǎn)后期主要依靠互聯(lián)網(wǎng)的互動、互通和互聯(lián)；對商戶而言，能更好地促進成交。

我們現(xiàn)在也在跟阿里巴巴共同探討這個問題，在研討一些線上線下的方式。