繼十一的國慶特別調(diào)研之后，我們又在月末對主要開發(fā)商進(jìn)行了再次調(diào)研，著重了解10月下半個(gè)月的地產(chǎn)銷售的最新變化情況，問題主要集中在十一長假銷售大幅回暖之后此趨勢能不能進(jìn)一步延續(xù)，以及目前商品房銷售的價(jià)格是否有進(jìn)一步下跌的空間等。通過我們的調(diào)研，十月下旬地產(chǎn)銷售主要呈現(xiàn)了以下特征：

　　一手房銷售持續(xù)回暖的態(tài)勢在下半個(gè)月得到延續(xù)。許多城市在10月中下旬仍有部分項(xiàng)目全新開盤，多個(gè)城市調(diào)研對象反饋到在宏觀政策的利好之下，開發(fā)商積極放量，促成了一手房市場的積極表現(xiàn)，而且在地產(chǎn)銷量普遍表現(xiàn)不佳的大背景下，目前開發(fā)商的定價(jià)也較為合理。由于新供應(yīng)的刺激疊加購房者信心的回升，地產(chǎn)銷售在下半個(gè)月仍然保持了穩(wěn)定的態(tài)勢，這種情況在一線城市得到更加充分的體現(xiàn)。萬科在上海浦東的某樓盤在項(xiàng)目推出的半天去化率已達(dá)到九成，北京的開發(fā)商也反饋到新推樓盤的去化率也至少維持在八成左右。相比之下，庫存較高的一些二三線城市在十一過后銷量出現(xiàn)了一定的回調(diào)，由于部分開發(fā)商在十一期間的價(jià)格優(yōu)惠為總部特批，節(jié)假日過后優(yōu)惠力度減少導(dǎo)致銷量的下滑。

　　銷售價(jià)格進(jìn)一步下跌的空間有限。調(diào)研對象反饋到由于目前交易量的上漲以及購房者情緒面的提振，商品房銷售價(jià)格的折讓力度已經(jīng)基本見底，進(jìn)一步降低的空間不大，更多是維持現(xiàn)有的折扣水平。

　　開發(fā)商的投資和新開工意愿仍維持弱勢，近期無明顯變化。由于銷量轉(zhuǎn)暖不足一個(gè)月，銷售的正面情緒還未及時(shí)傳導(dǎo)到開發(fā)端。開發(fā)商的投資熱情并未得到恢復(fù)，目前的投資和新開工的意愿整體偏弱，并未有明顯調(diào)整。

　　開發(fā)商的拿地?zé)崆橛兴嵴?。由于四季度開發(fā)商資金的回籠以及地方政策的土地出讓計(jì)劃，近期開發(fā)商的拿地意愿有所回暖，近日滬深兩宗宅地成交，單價(jià)均創(chuàng)新高。而深圳年內(nèi)首宗宅地刷新深圳宅地歷史單價(jià)記錄。但開發(fā)商也反饋到更愿意選擇在主要城市的核心區(qū)域拿地以減少潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)中介商：二手房成交筑底“企穩(wěn)”，利率仍無明顯變化

　　二手房成交量和上門量均持續(xù)回升，二手房成交筑底企穩(wěn)。房產(chǎn)中介反饋10月中下旬二手房成交量比十一期間有進(jìn)一步提升，實(shí)際簽約量轉(zhuǎn)暖明顯，客戶的來訪數(shù)量和意向客戶的轉(zhuǎn)單率也明顯提升。調(diào)查顯示，與上半年買家大多數(shù)持“觀望等降”心態(tài)有所不同，受930政策放松等信號影響，客戶入市意愿增加。

　　二手房房價(jià)趨于穩(wěn)定，議價(jià)空間收窄。目前部分業(yè)主叫價(jià)堅(jiān)挺，議價(jià)空間不足。

　　上海、杭州的中介商都反饋到目前銷量環(huán)比增速明顯，受到新政的影響，客戶的購房意愿有所回暖。雖然部分一線城市的改善性住房客戶受制于“普通商品房”等政策不能夠享受優(yōu)惠首套房貸利率，但信心提振導(dǎo)致部分買家擔(dān)心后期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲而出手。整體而言，交易量的回暖也使二手房的價(jià)格下降空間進(jìn)一步收窄。

　　信貸政策呈緩慢微降趨勢，但利率仍有進(jìn)一步下降空間。930新政出臺(tái)以來，7折優(yōu)惠利率就成為市場最關(guān)注的焦點(diǎn)，但由于銀行資金成本的考慮，目前尚未有銀行執(zhí)行最低利率。根據(jù)調(diào)研顯示，盡管房貸新政中提到的“最低7折優(yōu)惠”沒有如愿出現(xiàn)，但是多家銀行重新推出久違的優(yōu)惠利率。10月銀行優(yōu)惠利率占比有所提升，創(chuàng)年內(nèi)新高。優(yōu)惠利率主要集中在北上廣深一線城市。值得注意的是，目前對于享受房貸利率優(yōu)惠，多數(shù)銀行以搭售理財(cái)、保險(xiǎn)或存款保證金為主。在年底信貸資金普遍緊張的大環(huán)境下，商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，預(yù)計(jì)房貸利率大幅下調(diào)的情況難于出現(xiàn)。2015年1月銀行拿到新額度后或?qū)⒂羞M(jìn)一步的調(diào)整空間。