今年新房市場持續(xù)低迷，二三線城市存量壓力凸顯，房企為規(guī)避風(fēng)險而重回一線城市。但一線城市是否真的是“安全港”？

　　——京滬穗杭四城市宅地供求區(qū)域分析

　　本期摘要

　　今年新房市場持續(xù)低迷，二三線城市存量壓力凸顯，房企為規(guī)避風(fēng)險而重回一線城市。但一線城市是否真的是“安全港”？我們對北京、上海、廣州及杭州四個城市2009年至今的累計土地出讓和新房銷售量進行了對比分析，發(fā)現(xiàn)其中的三個一線城市，雖然整體上土地供略小于求，但分區(qū)來看，個別區(qū)域仍存在宅地供應(yīng)過量，消化周期過高的潛在風(fēng)險。如北京的平谷區(qū)和上海的崇明；而杭州雖然整體宅地存量過大，但上城區(qū)、下城區(qū)和西湖區(qū)的宅地供應(yīng)卻是不足的。

　　中原監(jiān)測10家標桿房企，2014年上半年在一線城市購地可建面積占比約為11%，為2009年以來同期第二高位，大型房企回歸一線城市。而最早降價的杭州土地市場冷清，主城區(qū)在今年3-8月宅地零成交。

　　在這樣的市場背景下，一線城市是否為房企的“安全港”？而杭州的土地市場是否已經(jīng)“不能碰”了呢？其實，這個問題的評價標準，除了新房市場的銷量、庫存數(shù)據(jù)外，土地市場的整體供求，更能影響一個城市或區(qū)域長期的市場表現(xiàn)。

　　我們在去年12月發(fā)布的年度報告中，對比了40個主要城市過去5年的累積土地出讓可建面積和新房銷售面積，發(fā)現(xiàn)一線城市總體上土地出讓略小于新房銷售，二三線城市的土地供應(yīng)則依次增大。其中土地供應(yīng)最多的城市唐山，過去5年土地出讓量相當于新房銷售量的4倍。因此，土地供應(yīng)不足是一線城市市場穩(wěn)定的主要原因。

　　而在一個城市內(nèi)部，土地和新房銷售也不是均勻分布的。土地供應(yīng)集中自然帶來新房扎堆，區(qū)域競爭壓力增大。反之則意味著土地稀缺，未來直接競爭少。因此接下來我們將對一線3個城市和杭州各行政區(qū)之間土地出讓和新房銷售比率進行深入分析。由于一線城市中深圳土地出讓量極少，因此以下分析中不包括深圳。

　　首先我們約定：某一地區(qū)、某個時間段內(nèi)，累計土地出讓可建面積與新房銷售面積的比率，即購地銷售比大于1.2為宅地供應(yīng)過量；該值在0.8-1.2之間表示宅地供應(yīng)平衡；若該值小于0.8，表示宅地供應(yīng)不足，若小于0.5為宅地嚴重短缺。

　　數(shù)據(jù)顯示：2009-2014年上半年期間，北京和廣州宅地供求維持平衡，而上海則宅地供應(yīng)不足，杭州宅地供應(yīng)過量（圖2）。

　　而從城市內(nèi)部細分來看，我們發(fā)現(xiàn)，四個城市中（表1）：

　　整體宅地供應(yīng)不足的上海，僅有一個區(qū)土地供應(yīng)過量，為各城市中最少，但多個區(qū)土地供應(yīng)不足；

　　杭州整體宅地供應(yīng)過量，分區(qū)來看，土地供應(yīng)過量的區(qū)域占比過半，在各城市中最多；

　　北京和廣州整體供求平衡，分區(qū)來看，各有30%的區(qū)域土地供應(yīng)過量，但北京供應(yīng)不足的區(qū)域占比最低

　　北京：核心區(qū)供應(yīng)不足平谷消化周期長

　　由北京16個區(qū)域2009-2014上半年期間的累計購地銷售比數(shù)據(jù)，顯示出核心四區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū)）宅地供應(yīng)嚴重短缺。

　　尤其是東城區(qū)和西城區(qū)近5年宅地供應(yīng)極少，東城區(qū)僅2012年成交宅地約7.4萬平方米，西城區(qū)僅2009年成交約1.6萬平方米。近5年，東城區(qū)和西城區(qū)新建住宅年成交均值分別為22萬平方米和29萬平方米，遠超宅地成交面積。土地市場存量日益減少。

　　東城區(qū)和西城區(qū)受制于區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)宅地有限，預(yù)計將長期處于宅地短缺狀態(tài)。因此，這兩個區(qū)域若有宅地供應(yīng)，必將引起各方爭奪。而朝陽區(qū)和海淀區(qū)，雖然整體宅地供應(yīng)短缺，宅地存量減少，但考慮到轄區(qū)范圍比較大，各板塊差異大。因此，在涉及這兩個區(qū)域地塊購買時，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合地塊周邊的宅地存量情況進行決策。

　　房山區(qū)、門頭溝區(qū)、大興區(qū)、延慶縣和平谷區(qū)等五區(qū)累計購地銷售比超過1.2以上，宅地供應(yīng)過量。

　　平谷區(qū)2009-2014年上半年宅地累計增量庫存消化周期1約高達17年，房山區(qū)宅地增量庫存消化周期約為2年，其余區(qū)域均超過4年。

　　平谷區(qū)宅地存量壓力大，主要是由于本區(qū)新房市場規(guī)模極小?？紤]到新建住宅持續(xù)向城市外圍擴展的趨勢，我們認為平谷區(qū)未來將成為新建住宅供應(yīng)熱點區(qū)域，如前兩年的上海嘉定區(qū)。因此，雖然目前該區(qū)域宅地庫存消化周期高企，但近5年宅地存量絕對值增加并不是很高，因此，從發(fā)展角度看，該區(qū)域地塊依然是可以考慮的。

　　中原觀點：一線城市是拿地“安全港”嗎？