僅從國慶黃金周的市場表現(xiàn)來看，目前新政未有實質(zhì)性刺激作用，市場回暖的程度和時機(jī)仍要看長時間的市場反應(yīng)情況而定。

　　摘要：國慶前期，在市場低迷的情況下，?？谑兄饾u加大救市力度，從放開限購、購房入戶等一系列的松綁政策來看，政府救市的決心非常之大。9月30日，繼央行發(fā)文放開限貸以后，海南省10月4日政府響應(yīng)，部分銀行表示已接到總行的口頭通知，開始執(zhí)行新政策，只需要還完貸款就可以按首套房申請貸款(銀行口徑)。此文一出，房產(chǎn)界歡欣鼓舞，在國慶黃金周來臨之前適逢重大利好，也增強(qiáng)了市場回暖的信心，開發(fā)商國慶期間亦“惠”字當(dāng)頭，各種優(yōu)惠促銷手段盛行，響應(yīng)新政，但根據(jù)市場數(shù)據(jù)反映，此次黃金周成交雖有所起色，但相比往年仍舊不理想，樓市回暖為時尚早，“救市”新政仍需看市場反應(yīng)時間。

　　1、政策利好，市場反應(yīng)冷淡，后市回暖可期

　　?？?ldquo;雙限”放開后，意味著實施四年的限購、限貸政策正式“功成身退”，至此，海南僅剩三亞市繼續(xù)堅守“限購”，但隨著市場的低迷表現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)下行壓力，放松限購只是時間問題。隨著旅游旺季的來臨，此次放松限貸可以說是和旺季實現(xiàn)“無縫對接”，對樓市來說確實振奮人心。一方面，放松“雙限”對島外客戶的刺激進(jìn)一步加大，降低了島外客戶購房的門檻，能更好的吸引島外客戶前來置業(yè)；另一方面，放松限貸無疑變相的“鼓勵”投資，這也有效的刺激海南樓市。但，僅從國慶黃金周的市場表現(xiàn)來看，目前新政未有實質(zhì)性刺激作用，市場回暖的程度和時機(jī)仍要看長時間的市場反應(yīng)情況而定：

　　剛需購房者

　　對于剛需來說，7折房貸利率是比松綁限購更加利好的消息，但要看銀行對此文件的態(tài)度，從此前各行動作來看，該條執(zhí)行或面臨較大的“門檻問題”，而要實現(xiàn)7折優(yōu)惠困難重重。

　　二套房貸

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”是之前的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行新政后對于庫存量較大的板塊或者區(qū)域的去化，是一個利好。但對于一線城市而言，房貸并非一個小數(shù)額，如要還清，面臨資金壓力依舊較大。

　　三套房及以上

　　歷時近四年的限購限貸，就是為了控制投資和投機(jī)，央行此次發(fā)文實際上是對此前限購政策的一個調(diào)整，適當(dāng)鼓勵投資。

　　客戶

　　對于客戶來說，新政利好的同時也加大了客戶的觀望情緒，購房時機(jī)問題是他們考慮的重點，但新政無疑會加大島外購房客戶和投資型客戶的增加。

　　2、“惠”字當(dāng)頭，以價換量去庫存，國慶市場反應(yīng)冷淡

　　在新政春風(fēng)中海南樓市國慶黃金周開市，此前低迷的成交更是“憋壞了”不少開發(fā)商，期待國慶期間在新政的刺激下迎來逆市熱銷，據(jù)市場部的調(diào)研結(jié)果顯示，國慶期間海南項目“惠”字當(dāng)頭，?？谖骱０?ldquo;7”字頭項目早已司空見慣，但新政出臺后，綠地、恒大、碧桂園均表示有節(jié)后提價動作，但主要作為營銷策略短期執(zhí)行，黃金周期間開發(fā)商幾乎無一例外的推出特惠單位、買房送家具、買房送車位、買房抽大獎等優(yōu)惠活動，通過主題式的旺場活動蓄客，不少準(zhǔn)備入市的項目也抓住國慶節(jié)點認(rèn)籌蓄客，在走訪的?？跀?shù)個大型樓盤中，售樓中心門庭若市，來訪量比平時多出不少，但看多買少，觀望愈濃，多數(shù)為了參加活動和領(lǐng)取獎品而來，實際成交效果并沒有達(dá)到預(yù)期。鑒于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性(此處不放網(wǎng)簽數(shù)據(jù))，通過實際的市場調(diào)研來看，?？趯崟r認(rèn)購成交量比網(wǎng)簽要高出不少，但總體低于去年水平，市內(nèi)剛需項目去化總體較好。

　　3、?？趲齑媪吭俅嗡⑿?，十月集中推盤劇增

　　在新政利好的情況下，開發(fā)商不顧市場高庫存而選擇“金九銀十”集中供貨，據(jù)合富輝煌監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，9月份?？谛略龉?yīng)92.86萬㎡，庫存達(dá)到858萬㎡的空前高企，按照正常的市場去化，海口仍需要3年多的去化周期，而9月獲得預(yù)售的項目紛紛集中在10月份集中推盤，海口即將上演“十月圍城”，高庫存的壓力也引發(fā)新開項目的價格拉鋸戰(zhàn)。

　　預(yù)測：

　　新政出臺，但缺少落地執(zhí)行，政府如能因勢利導(dǎo)，落實執(zhí)行力度，未來新政效應(yīng)將逐步呈現(xiàn)，樓市預(yù)計將在年底逐漸走出困境；

　　銀行方面，新政出臺后，?？诟鞔筱y行雖說有接到新政細(xì)則通知，但并未公開化執(zhí)行細(xì)則，首套房貸按正常利率執(zhí)行，放款速度已逐步加快，7折房貸暫無執(zhí)行；

　　?？谑袌鰩齑鎵毫θ耘f不可忽視，旺季將加快開發(fā)商供貨速度，集中放量的區(qū)域低價競爭難以避免，客戶的爭奪將更加激烈；

　　限購方面，盛傳三亞10月7日開始取消限購，但三亞市住建局最新消息表示：“目前，三亞仍按照國家分類調(diào)控的要求，執(zhí)行住房限購政策，還沒有考慮取消房地產(chǎn)限購政策”，主要是出于加快三亞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的考慮。