限購調(diào)控下，市中心區(qū)傳統(tǒng)高端住宅板塊與新興高端住宅板塊同時承壓。

　　上海：DTZ戴德梁行今日回顧了第三季度上海房地產(chǎn)市場整體發(fā)展與走勢，并對后續(xù)走勢進(jìn)行展望。

　　上海執(zhí)行限購至今，市中心傳統(tǒng)高端住宅板塊整體成交均價(jià)上升約13.5%，同區(qū)域新興高端住宅板塊上升約9.7%，新增供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù)比分別為1.20和1.09，略高于全市平均水平。限購調(diào)控下，市中心區(qū)傳統(tǒng)高端住宅板塊與新興高端住宅板塊同時承壓。

　　2008年至2014年第三季度期間，上海工業(yè)用地租金走勢實(shí)現(xiàn)年均增長率8%，復(fù)合增長率7.5%，租金水平已接近物流服務(wù)供應(yīng)商/使用方的理性承受邊界，整個長三角地區(qū)高端物流市場整體處于供不應(yīng)求的局面。

　　2014年第三季度，上海核心商圈優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)小幅上漲，首層平均租金為63.30元/平方米/天；中心商圈暫無新增優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)，第四季度將集中放量，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)處于高位。

　　當(dāng)傳統(tǒng)遭遇新興城市一道新風(fēng)景線

　　今年，上海高端豪宅市場表現(xiàn)十分搶眼，豪宅總價(jià)及單價(jià)相對較高，對樓市的整體銷量有著不小的影響。如前不久以超10億總銷金額奪得9月上海高端豪宅市場銷冠的萬科翡翠濱江，其打破湯臣一品最貴公寓記錄的驚人成績，無疑為上海高端市場注入了強(qiáng)心劑。

　　在上海談及高端住宅板塊，首先想到的便是南京西路、淮海中路、人民廣場等由老上海時期發(fā)展至2005年逐步確立的傳統(tǒng)高端住宅板塊。隨著城市的發(fā)展，2006年開始，中山公園、徐匯濱江、北外灘等逐步確立的板塊也走入人們視野。如今，洋涇、塘橋、花木區(qū)域等新興板塊也成為整體向高端發(fā)展的板塊。戴德梁行董事華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏表示，新興高端住宅板塊是傳統(tǒng)高端住宅板塊的延伸，所有傳統(tǒng)高端住宅板塊都經(jīng)歷從新興到經(jīng)典的過程。如1914年起，歷經(jīng)十年以上發(fā)展的老上海最知名高端住宅板塊之一衡山路、新華路板塊，從區(qū)域定位、規(guī)劃引導(dǎo)、配套設(shè)施及人文氛圍等都相對占據(jù)優(yōu)勢，使得該地區(qū)影響力綿延至今。此外，以浦東陸家嘴濱江板塊為例，2014年1-9月，高端住宅成交均價(jià)達(dá)12.5萬元/平方米，陸家嘴板塊的崛起，直接引發(fā)了上海濱江地段的價(jià)值重估，而國際金融中心戰(zhàn)略的推進(jìn)，促進(jìn)了區(qū)域住宅市場的飛躍，并為城市發(fā)展提供了助力，黃浦濱江、打浦橋、徐匯濱江、北外灘等新興高端住宅板塊也因此而受益。

　　隨著今年各地陸續(xù)放松限購，高端住宅板塊的發(fā)展也迎來了轉(zhuǎn)變，6-7月間上海住宅市場成交量出現(xiàn)明顯回升，而隨著7月中旬上海政府明確表態(tài)“限購不放松”，8月上海住宅市場成交量迅速下跌，時至9月，限貸政策有望放松的信息傳出，成交量迅速回升。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，自2011年上海執(zhí)行限購至今，市中心傳統(tǒng)高端住宅板塊整體成交均價(jià)上升約13.5%，同區(qū)域新興高端住宅板塊上升約9.7%；2014年第一至第三季度，上海公寓住宅市場成交均價(jià)排名前十位的項(xiàng)目中，有7個來自傳統(tǒng)高端住宅板塊，雖然不夜城、黃浦濱江、打浦橋三大入榜的新興板塊中的豪宅作品也表現(xiàn)不凡，但傳統(tǒng)高端住宅板塊與新興高端住宅板塊之間，在價(jià)格上也呈現(xiàn)明顯梯級關(guān)系。同時，伍惠敏指出，市中心傳統(tǒng)高端住宅板塊與新興高端住宅板塊同時承壓，2011年至2014年9月，兩個市場的新增供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù)比，分別為1.20和1.09，略高于1.06的全市平均水平，但都在可控范圍。傳統(tǒng)高端住宅板塊與新興高端住宅板塊之間的直接競爭并不明顯，高端住宅板塊的形成，需要各項(xiàng)資源的積累與沉淀，城市發(fā)展是高端住宅板塊形成的最關(guān)鍵要素，而在前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略引導(dǎo)下，高端住宅板塊也將成為城市發(fā)展的重要支撐力。

　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，上海住宅市場整體成交面積為214萬平方米，同比2013年第三季度下跌31.5%，環(huán)比2014年第二季度上升1.7%；整體成交均價(jià)為2.69萬元/平方米，同比2013年第三季度上升9.9%，環(huán)比2014年第二季度上升1.0%。2014年第三季度，上海6萬元/平方米以上高端住宅成交面積上升明顯，環(huán)比第二季度上升17.9%，為10.4萬平方米，其中高端公寓成交面積為8.4萬平方米，黃浦濱江及老西門板塊成交量居前。

　　針對上海整體住宅市場的后續(xù)走勢，伍惠敏發(fā)表了觀點(diǎn)。首先，在全國樓市“分類調(diào)控”的戰(zhàn)略中，一線城市仍將受到嚴(yán)控，預(yù)計(jì)2014年內(nèi)上海不會放松限購。而限貸放松對市場將起到積極影響，預(yù)計(jì)今年第四季度的整體住宅成交量將有明顯回升，但此次限貸放松更多有利于剛需的改善型置業(yè)者，對高端住宅市場而言更多是信心提振，而非實(shí)質(zhì)性的減壓。其次，根據(jù)戴德梁行2014年中報(bào)顯示，大部分開發(fā)商的年度銷售目標(biāo)完成情況堪憂，在“以量為先”的思路下，成交價(jià)格不會上升。未來，開發(fā)商的國際化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，包括境外項(xiàng)目收購與開發(fā)、與國際機(jī)構(gòu)的深入合作、采用國際標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品優(yōu)化策略等，這也將為未來的發(fā)展帶去更多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

　　各路資本群雄逐鹿物流市場迎來井噴

　　前不久，在戴德梁行南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢論壇上，戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵曾表示，“過去的五到八年，是整個中國第三方市場化工業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的時期。一大批不同品牌、不同實(shí)力的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商充斥于行業(yè)當(dāng)中，發(fā)展到今天，其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入到了一個群雄逐鹿的階段。”

　　近年，以菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東為代表的電子商務(wù)業(yè)，以中國平安為代表的金融機(jī)構(gòu)業(yè)，以及以萬科、綠地為代表的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)紛紛瞄準(zhǔn)了物流地產(chǎn)領(lǐng)域。戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵分析認(rèn)為，造成目前物流地產(chǎn)爆發(fā)性增長的主要原因主要有以下幾點(diǎn)：首先，現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施仍是市場稀缺的資源，高端物流市場供不應(yīng)求的環(huán)境下，進(jìn)一步刺激著用地租金的快速增長，為此吸引到更多的資本與玩家進(jìn)入；其次，國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策如限購、限貸、限價(jià)等，嚴(yán)重阻礙了傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)信心和盈利能力，開發(fā)商繼而將目光轉(zhuǎn)向長期收益率高強(qiáng)且穩(wěn)定的物流地產(chǎn)市場；同時，隨著2014年網(wǎng)購市場的持續(xù)火爆，電商玩家們陸續(xù)在全國大面積布點(diǎn)物流地產(chǎn)，通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈獲取當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌龇蓊~。如電商巨頭京東，自2007年進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域以來，5年間便拿地超出1,400畝，在北上海廣等13座城市分別建立了物流倉庫，使得電商物流一家親的趨勢更為明朗。值得一提的是，今年國家對于工業(yè)用地彈性地價(jià)政策進(jìn)行了釋放，但大部分地區(qū)實(shí)施細(xì)則尚未公布，這造成了市場恐慌性拿地，并帶動了二手工業(yè)用地市場的成交量。

　　各路資本搶灘物流地產(chǎn)這一現(xiàn)象直接帶動了各大城市物流等工業(yè)地產(chǎn)的租金增長，戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)2008年至2014年第三季度，實(shí)現(xiàn)成交租金平均年增長率8%，復(fù)合增長率7.5%。蘇智淵分析認(rèn)為，從2009年市場復(fù)蘇開始，高端物流地產(chǎn)市場基本上以每年平均9%的速度實(shí)現(xiàn)租金增長。經(jīng)過前幾年租金的快速增長，2013年以來租金漲幅收窄，部分項(xiàng)目成交租金形成零增長，租金水平已接近物流服務(wù)供應(yīng)商/使用方的理性承受邊界。同時，蘇智淵指出，目前高端物流市場整體處于供不應(yīng)求的狀況，個別城市、地區(qū)空置率高是由于物流設(shè)施的集中供應(yīng)需要時間進(jìn)行市場消化，但不排除個別城市未來2-3年內(nèi)可能出現(xiàn)過度供應(yīng)帶來的持續(xù)性空置現(xiàn)象，持續(xù)增長的租金是有可能導(dǎo)致將來空置率提高的主要原因。

　　針對工業(yè)物流開發(fā)市場，蘇智淵提出了對未來走勢的預(yù)測與思考，工業(yè)物流開發(fā)市場進(jìn)入租金滯漲的過度繁榮期后，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會加劇，競爭將更殘酷。土地供應(yīng)量、土地價(jià)格、租金承受力以及其他政策(不含土地)都將成為未來各行各業(yè)投資物流地產(chǎn)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　工業(yè)地產(chǎn)正在躥紅已經(jīng)是顯而易見的事實(shí)，其發(fā)展時機(jī)也已經(jīng)成熟，將迎來5-10年的蓬勃發(fā)展期，市場化趨勢也正在改變格局，一線城市工業(yè)用地價(jià)格將明顯上漲。上海作為全球第一大港口和中國最大的城市經(jīng)濟(jì)體，是目前國內(nèi)最大的優(yōu)質(zhì)倉庫市場，龐大的需求基礎(chǔ)加上穩(wěn)定的租金增長以及優(yōu)于商辦物業(yè)的租金回報(bào)率，將使上海優(yōu)質(zhì)倉庫成為各路資金青睞的對象。

　　尋找商業(yè)突破口，外灘復(fù)蘇正當(dāng)時

　　根據(jù)戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度，上海優(yōu)質(zhì)商鋪總存量為2,203,898平方米，南京東路、南京西路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴五大核心商圈前三季度無新增供應(yīng)，而第四季度將集中放量，處于全年供應(yīng)高位。在此基礎(chǔ)下，五大核心商圈優(yōu)質(zhì)物業(yè)2014年第三季度的首層平均租金為達(dá)63.30元/平方米/天，環(huán)比平均租金增長率為1.13%，租金增長速度有所波動。目前，三季度核心商圈的平均入駐率為93.79%，而近4年核心商圈平均入駐率為93.75%，由于本季度中心商圈沒有新增優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)，而淮海中路和南京西路租約陸續(xù)到期的物業(yè)有新的商戶進(jìn)入，入駐率較上個季度有所提升。

　　從香奈爾到阿瑪尼，從杰尼亞再到Dolce&Gabbana，當(dāng)一眾一線奢侈品牌聚焦外灘，這里便成為了外灘萬國建筑博覽群中最好的“飾品”?；仡欉^往，從1890-1930年上海金融中心地位的確立，到1990-2000年外灘CBD的重新崛起，再到2003-2012年國際一線大牌的大舉入駐，外灘始終承載著“東方華爾街”的美譽(yù)。2012年開始，外灘繁榮的商業(yè)氣息逐漸調(diào)整，先是Dolce&Gabbana搬離了外灘6號，經(jīng)營10年之久的喬治阿瑪尼也關(guān)店，隨后，外灘18號陸續(xù)失去了百達(dá)翡麗與寶詩龍，外灘的發(fā)展正遭受嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級助理董事范紅娟表示，就目前而言，一線品牌雖撤離外灘，但它們同時也正向其他商圈轉(zhuǎn)移，如寶詩龍進(jìn)駐恒隆、國金中心；Dolce&Gabbana進(jìn)駐環(huán)貿(mào)IAPM商場及K11購物藝術(shù)中心；HUGOBOSS進(jìn)駐靜安嘉里中心等。與此同時，許多新興特色高端品牌陸續(xù)進(jìn)駐外灘，希望通過效仿成熟品牌來傳遞國際形象。

　　作為上海傳統(tǒng)核心商圈的外灘，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶，可以說，奢侈品行業(yè)決定了這些商圈的興衰。面對外灘的一時失寵，范紅娟分析認(rèn)為：

　　首先，外灘土地的使用結(jié)構(gòu)與區(qū)域內(nèi)客流不符。區(qū)域內(nèi)旅游人群達(dá)63%，其余為住宅居民與商業(yè)客群等，這意味著定位于高端奢侈消費(fèi)的外灘商業(yè)并非為主流客流服務(wù)；其次，區(qū)域內(nèi)公交體系不盡合理，換乘不便，行人環(huán)境差，過境交通與到達(dá)交通混行；再次，外灘濱水環(huán)境利用低效，綠地與公共空間、歷史性遺留建筑并未形成有效良性互動；最后，外灘較為缺乏必要的配套設(shè)施及合理業(yè)態(tài)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)51%為高端零售業(yè)，其次為服務(wù)業(yè)，區(qū)域內(nèi)缺乏配套的餐飲及休閑業(yè)態(tài)。同比之下，位于加州貝弗利山莊的羅迪歐大道則非常出彩，作為美國著名的名品購物街，流暢的交通釋放了游客步行空間，其支馬路、輔路增設(shè)的特色小品與綠化，增強(qiáng)了區(qū)域休閑氛圍與消費(fèi)體驗(yàn)。

　　對于外灘目前所面臨的問題，范紅娟同時提出了策略性思考：

　　其一，全力打造商業(yè)所需條件，軟件硬件雙管齊下，保證成熟的交通，建立合理的規(guī)劃，以此吸引目標(biāo)客群；

　　其二，外灘金融集聚帶將以外灘為“軸”，自北向南為老外灘地區(qū)、十六鋪地區(qū)和董家渡地區(qū)“三大地段”功能組團(tuán)，構(gòu)成“一軸三段”的發(fā)展格局。區(qū)域可充分發(fā)揮老外灘老建筑的市場價(jià)值，打造一個國際化中高檔零售平臺，或利用核心商務(wù)區(qū)的景觀與優(yōu)勢，樹立區(qū)域金融中心的地位等；

　　其三，在外灘源發(fā)展集中式商業(yè)，將高端奢侈品牌聚合，形成新商圈，并不斷改善交通狀況，增強(qiáng)人流可到達(dá)度，同時在主體區(qū)域發(fā)展高端餐飲、私人定制等高附加值服務(wù)，吸引目的性消費(fèi)；

　　其四，南京東路步行路段，應(yīng)與外灘整合，拔高本路段檔次，與外灘沿線業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)；

　　其五，外灘的兩種主要功能，即白天的旅游景觀與夜間的高端服務(wù)消費(fèi)，也應(yīng)該按照不同的客流進(jìn)行差異化發(fā)展，使外灘恢復(fù)活力。