環(huán)球影城和迪士尼的重游率普遍較高，環(huán)球影城平均在60%-70%，迪士尼平均在50%，東京則達(dá)75%。門票收入之外，還有商品、餐飲等很多其他方面的收入，門票收入一般占比40-60%，或者更低。

　　——景觀地產(chǎn)深度研究系列之一

　　1.主題公園：關(guān)于環(huán)球影城和迪士尼，你所要知道的

　　環(huán)球影城、迪斯尼主題樂園和環(huán)球嘉年華并稱為世界三大娛樂主題樂園。目前已開園的環(huán)球影城有5處，亞洲有日本大阪和新加坡兩處；已開園的迪士尼主題公園也是5處，亞洲有日本東京和香港兩處。

　　環(huán)球影城和迪士尼這種大型主題公園一般投資規(guī)模巨大，動(dòng)輒幾十億美金，對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯。建成后門票等收入頗豐；大型主題公園的年游客數(shù)從幾百萬到上千萬不等，最高的好萊塢迪士尼樂園年游客數(shù)達(dá)2000萬，收入則達(dá)數(shù)十億人民幣。環(huán)球影城和迪士尼的重游率普遍較高，環(huán)球影城平均在60%-70%，迪士尼平均在50%，東京則達(dá)75%。門票收入之外，還有商品、餐飲等很多其他方面的收入，門票收入一般占比40-60%，或者更低。

　　1.1.環(huán)球影城主題樂園

　　環(huán)球影城是全球僅次于迪士尼的第二大主題公園，主要特色在于再現(xiàn)電影主題。環(huán)球影城發(fā)源于美國，是美國環(huán)球電影公司旗下的大型主題公園，與迪斯尼主題樂園和環(huán)球嘉年華并稱為世界三大娛樂主題樂園。環(huán)球影城是一個(gè)再現(xiàn)電影主題的游樂園，在其中，可以親身體驗(yàn)電影中部分場景是如何拍攝的；游樂項(xiàng)目包括哈里波特的魔法世界、侏羅紀(jì)公園河流大冒險(xiǎn)、史萊克4D影院等等，各個(gè)地區(qū)有所不同。

　　目前全球已開園的環(huán)球影城有5處，亞洲只有日本和新加坡兩處。當(dāng)前已開園的環(huán)球影城有五處，最早建成的是美國加州洛杉磯的好萊塢環(huán)球影城，占地212公頃，1963年開業(yè)。位于美國佛羅里達(dá)州的奧蘭多環(huán)球影城則于1990年開業(yè)。日本大阪環(huán)球影城2001年開業(yè)，占地54公頃。新加坡圣淘沙環(huán)球影城2011年開業(yè)，占地22公頃。此外，在歐洲的西班牙巴塞羅那附近，還有一個(gè)地中海環(huán)球影城。

　　環(huán)球影城一般投資規(guī)模巨大，動(dòng)輒幾十億美金，對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯。環(huán)球影城一般投資規(guī)模巨大，動(dòng)輒幾十億美金的投入，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用明顯。日本大阪環(huán)球影城1998年開工，2001年開幕，總投入20億美金。2011年正式開業(yè)的新加坡環(huán)球影城則投入了43億美金。

　　建成后門票等收入頗豐，日本環(huán)球影城年游客數(shù)近千萬，收入近50億人民幣，輻射效應(yīng)也比較明顯。日本環(huán)球影城位于大阪，占地54公頃，2001年開業(yè)。公園2小時(shí)交通圈內(nèi)有3500萬人口，年接待游客數(shù)達(dá)850-1000萬，2009年?duì)I收近7億美元，人均消費(fèi)530人民幣。據(jù)2008年數(shù)據(jù)，日本環(huán)球影城EBITDA率33.7%，領(lǐng)先奧蘭多迪士尼(33.4%)，東京迪士尼(24.3%)，法國迪士尼(18.9%)等行業(yè)龍頭。

　　環(huán)球影城平均重游率60%-70%，門票收入占比40-60%。環(huán)球影城重游率較高，平均達(dá)60-70%，這也與其項(xiàng)目更新有關(guān)。門票收入基本占到40-60%，比國內(nèi)大部分樂園要低很多。以日本環(huán)球影城為例，其門票收入基本占50%左右，其他如商品收入占比25%左右，飲食收入15%左右，其他收入接近10%。

　　1.2.迪士尼主題樂園

　　全球當(dāng)前有5個(gè)迪士尼主題公園已經(jīng)開園，最早的1955年開業(yè)；各個(gè)公園規(guī)模不等，最大的面積是最小的100倍左右。美國佛羅里達(dá)州的奧蘭多迪士尼主題公園1971年開園，是目前所有迪士尼樂園里規(guī)模最大的，總面積122平方公里(1.22億平米)，分“動(dòng)物王國”、“魔幻影城”、“科幻天地”和“夢幻世界”4個(gè)主題樂園，還有2個(gè)水上樂園，全部玩下來，最少要5天。其次是位于巴黎馬恩河谷的迪士尼，1992年開園，面積2023公頃(萬平)，有“迪士尼樂園”和“華特迪士尼影城”兩個(gè)主題公園。洛杉磯迪士尼是最早的一個(gè)迪士尼樂園，1955年就開業(yè)了，總面積為206公頃，擁有傳統(tǒng)的“迪士尼樂園”和“加州冒險(xiǎn)樂園”。東京迪士尼1983年開業(yè)，面積為201公頃，有“迪士尼樂園”和“迪士尼海上樂園”兩個(gè)主題樂園。最小的也是最新的是香港的迪士尼樂園，2005年開業(yè)，面積只有126公頃。

　　門票方面，5大迪士尼門票從350-500港幣不等。美國佛羅里達(dá)迪士尼每個(gè)主題公園約466港元，迪士尼內(nèi)一共有5個(gè)主題公園和2個(gè)水上世界；加州迪士尼約413港元；東京迪士尼約385港元；巴黎迪士尼約381港元；香港迪士尼大人450港元，小孩250港元。華特迪士尼公司擁有美國的兩個(gè)迪士尼樂園，而巴黎、東京和香港迪士尼度假區(qū)則是授權(quán)經(jīng)營。

　　盈利情況：各個(gè)海外分號中，東京盈利最好，巴黎和香港都偏弱。1)自1955年洛杉磯迪斯尼樂園建成開放以來，每天到此游玩的人約4萬人，最多時(shí)可達(dá)8萬人。僅一天的門票收入就近百萬美元；再加上園內(nèi)各項(xiàng)服務(wù)行業(yè)，收入更為可觀。近40多年來，樂園已接待游客達(dá)10多億人次。2)在迪士尼的幾個(gè)海外分號中，目前只有東京迪士尼的盈利是最好的，從1983年開業(yè)至2012年間，年年盈利；其2000年接待的游客人數(shù)已達(dá)1730萬人次。2)巴黎迪斯尼樂園是全歐洲游客最多的付費(fèi)游樂場，2000年總共吸引了1200萬游客。但由于歐洲人抵制美國文化，加上巴黎迪斯尼蓋了超乎所需的旅館，樂園的面積也過大，該迪斯尼樂園并沒有賺大錢。其在虧損多年后，在2008年盈利約1620萬元人民幣。3)對于香港迪士尼而言，根據(jù)人民日報(bào)報(bào)道，其從2005年9月開園以來，逾7年才扭虧為盈。但迪士尼公司仍然可以從香港迪士尼獲得管理費(fèi)以及經(jīng)營酒店的收益等，香港特區(qū)政府之前則要背負(fù)虧損包袱。香港特區(qū)政府的投資，預(yù)期最理想可在2029至2030年達(dá)到收支平衡，但若旅游業(yè)發(fā)展弱于預(yù)期，則可能需至迪士尼開幕后40年，即在2044-45年度才能回本。

　　迪士尼樂園也是投資巨大，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)作用明顯；1980年代以來所建設(shè)的樂園，單體投資從20多億到440億美金不等。東京的迪士尼樂園耗資38億美金，香港耗資26億美金，巴黎的項(xiàng)目由于占地比較大，總投入也相對較大，達(dá)440億美金(巴黎項(xiàng)目面積為香港的16倍，投入為其17倍，基本是按比例投入)。正在建設(shè)的上海迪士尼項(xiàng)目，總面積390公頃，預(yù)計(jì)投入40億美金。

　　環(huán)球影城VS迪士尼樂園：受眾人群略有不同，但重游率普遍較高，且門票收入占比都相對不高。1)從公園內(nèi)容來看，環(huán)球影城以影視等商業(yè)大片場景為基礎(chǔ)，而迪士尼則以景觀、表演、主題人物迪士尼文化為主。相比之下，迪斯尼更適合兒童游樂，環(huán)球影城則更適合成年人參與。2)從重游率來講，二者普遍都比較高。環(huán)球影城重游率平均在60-70%，而迪士尼平均約50%，東京迪士尼則高達(dá)75%。3)收入結(jié)構(gòu)上，門票占比不算很高；環(huán)球影城門票收入占比約57%，還有較大比重來自園內(nèi)商品和餐飲。迪士尼也不過30%左右來自門票。4)二者都有一些其他產(chǎn)業(yè)鏈支撐，包括環(huán)球影城的電影、電視、音樂、家庭錄像和消費(fèi)類產(chǎn)品，以及迪士尼的影視和媒體。

　　2.主題公園之影響：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、推升地價(jià)房價(jià)、推動(dòng)航空餐飲等旅游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

　　大型主題公園普遍投資幾十億美金以上，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果明顯；短期對當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)影響尤其明顯。以日本為例，在上世紀(jì)90年代，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)環(huán)境蕭條，大阪引入環(huán)球影城項(xiàng)目之后，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來了很好的拉動(dòng)作用。數(shù)據(jù)顯示，日本大阪環(huán)球影城年接待游客數(shù)達(dá)850-1000萬，2009年?duì)I收近7億美元，人均消費(fèi)530元人民幣。各個(gè)大型主題公園普遍投資幾十億美金以上，對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果明顯；短期項(xiàng)目建設(shè)過程中，對當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)影響尤其顯著。

　　門票收入之外，還可增加就業(yè)人數(shù)，對餐飲住宿、交通、旅游等行業(yè)帶來持續(xù)的影響。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，2005年，香港迪斯尼首日接待游客達(dá)16000人；2008年，東京迪斯尼即使在金融危機(jī)籠罩的下半財(cái)年，其兩大樂園的入場人數(shù)也有1417萬人次之多。增多的人流對交通、餐飲住宿、旅游等有直接影響；而對應(yīng)增多的服務(wù)也會(huì)帶動(dòng)更多的就業(yè)。

　　主題公園可有效推動(dòng)周邊地價(jià)房價(jià)上漲，上海迪士尼周邊地價(jià)曾一天內(nèi)翻倍。以上海市為例，2009年，上海宣布迪斯尼項(xiàng)目已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)后，迪斯尼區(qū)域地塊掛牌價(jià)格立刻大幅飆升。上海象嶼臵業(yè)11月4日以1.4萬元/平的樓面價(jià)競得上海浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)“A08-03”迪斯尼概念地塊，而前一日，該地塊的掛牌價(jià)還僅為7731元/平方米。上海川沙片區(qū)11月4日競得的兩塊地，溢價(jià)率高達(dá)261%、395%。

　　3.北京環(huán)球影城落地通州，區(qū)域價(jià)值提升可待

　　國務(wù)院已正式批復(fù)北京環(huán)球影城落地通州。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2019年開業(yè)；在保留環(huán)球經(jīng)典娛樂項(xiàng)目的同時(shí)，預(yù)計(jì)還將引入中國元素。主題公園占地120公頃，規(guī)模超過東京和新加坡的環(huán)球影城；預(yù)計(jì)總投資200億元，對經(jīng)濟(jì)的直接帶動(dòng)作用巨大。此外，環(huán)球影城預(yù)計(jì)還會(huì)帶動(dòng)周邊路網(wǎng)和度假區(qū)的建設(shè)，間接影響也不容忽視。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)每年可帶來數(shù)十億的門票收入；考慮間接收益，影響則更大。兩個(gè)合資公司將會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，中方控股公司負(fù)責(zé)主體投資建設(shè)，美方控股公司負(fù)責(zé)管理運(yùn)營。

　　此外，據(jù)網(wǎng)易等報(bào)道，珠海將簽署環(huán)球影城，總投資1500億元，占地10平方公里。但項(xiàng)目是否簽約存不確定性；即便簽約，還要經(jīng)過層層審批，到最終落地預(yù)計(jì)也要若干年。若能成功落地，則華發(fā)股份和世榮兆業(yè)最為受益，其他珠海儲備較為豐富的還有格力地產(chǎn)等。

　　3.1.北京環(huán)球影城落地通州，亞洲最大，總投資約200億，預(yù)計(jì)2019年開業(yè)

　　北京環(huán)球影城落地通州，預(yù)計(jì)2019年開業(yè)；公園在保留環(huán)球經(jīng)典娛樂項(xiàng)目的同時(shí)，預(yù)計(jì)還將引入中國元素。北京環(huán)球主題公園項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)位于通州文化旅游區(qū)，處于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、臺湖鎮(zhèn)三鎮(zhèn)交會(huì)處，驅(qū)車從北京CBD向東南方向行駛十幾分鐘便可到達(dá)。規(guī)劃占地120公頃，總投資超過200億元。這將是全世界第六個(gè)、亞洲第三個(gè)國際主題公園。北京環(huán)球主題公園項(xiàng)目在引進(jìn)環(huán)球主題公園經(jīng)典項(xiàng)目的同時(shí)，還將融入中國傳統(tǒng)與現(xiàn)代文化元素。其由四家國有企業(yè)共同設(shè)立的北京首寰文化旅游投資有限公司和康卡斯特NBC環(huán)球公司旗下的環(huán)球主題公園及度假區(qū)集團(tuán)合資擁有，預(yù)計(jì)2019年建成營業(yè)。

　　主題公園占地120公頃，規(guī)模超過東京和新加坡的環(huán)球影城；預(yù)計(jì)總投資200億元，對經(jīng)濟(jì)的直接帶動(dòng)作用巨大。北京環(huán)球主題公園及度假區(qū)項(xiàng)目總面積將達(dá)到4平方公里，其中1.2平方公里是環(huán)球主題公園、城市大道、主要的一些酒店、停車場等建筑群體，估計(jì)僅僅是這部分投資就要超過200億元。2014年3月，美國好萊塢環(huán)球影業(yè)公司也宣布將斥資20億美元參與北京環(huán)球主題公園的開發(fā)。

　　環(huán)球影城預(yù)計(jì)還會(huì)帶動(dòng)周邊路網(wǎng)和度假區(qū)的建設(shè)。據(jù)中證網(wǎng)報(bào)道，北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目所處的文化旅游區(qū)周邊市政設(shè)施、交通路網(wǎng)、環(huán)境綠化等配套設(shè)施將加快建設(shè)和完善。預(yù)計(jì)還將有一條新的軌道交通線路從東四環(huán)直抵通州的環(huán)球主題公園；為跨坐式單軌，北起望京橋，沿東四環(huán)直達(dá)通州的環(huán)球主題公園。這條新線路目前正待市規(guī)劃委批復(fù)規(guī)劃方案。主題公園本身之外，還將配套建設(shè)一個(gè)集多樣零售、餐飲和娛樂設(shè)施于一體的環(huán)球城市大道和度假酒店。度假區(qū)最終占地面積400公頃，后續(xù)開發(fā)也在規(guī)劃研究當(dāng)中。

　　預(yù)計(jì)環(huán)球影城建成后，每年可帶來數(shù)十億的門票收入；考慮間接收益，影響則更大。據(jù)中國經(jīng)營報(bào)報(bào)道，中國旅游研究院院長、教授戴斌認(rèn)為，環(huán)球主題公園在2019年面市之際，預(yù)計(jì)票價(jià)在100美元左右；而按照慣例，1元錢主題公園的收入可以帶來7元錢的間接收益。據(jù)北京晚報(bào)報(bào)道，初步預(yù)測環(huán)球主題公園開園第一年就有望接待游客800萬人次，創(chuàng)造直接就業(yè)機(jī)會(huì)1萬個(gè)、間接就業(yè)機(jī)會(huì)10萬個(gè)。假設(shè)票價(jià)在600元，乘以800萬人次，則門票收入就有近50億元；再考慮間接收益，則影響更大。

　　兩個(gè)合資公司將會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，中方控股公司負(fù)責(zé)主體投資建設(shè)，美方控股公司負(fù)責(zé)管理運(yùn)營。1)通州國際旅游度假區(qū)地塊3月份已出讓，北京首寰文化旅游投資有限公司以19.3億元競得。地塊占地134萬平，其中建設(shè)用地121萬平，規(guī)劃建面不超80萬平。影城建筑面積估計(jì)約為20萬平方米。2)該項(xiàng)目已被列入北京市2014年重點(diǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2014年第四季度開工建設(shè)。3)首寰投資與美國環(huán)球公司將成立兩個(gè)合資公司共同開發(fā)運(yùn)營環(huán)球影城。一個(gè)負(fù)責(zé)公園主體投資與建設(shè)，中方占股70%，美方占股30%；另一個(gè)負(fù)責(zé)管理運(yùn)營，中方占股30%，美方占股70%。這樣可以充分發(fā)揮中美雙方各自在建設(shè)和運(yùn)營中的優(yōu)勢。

　　3.2.網(wǎng)易等媒體報(bào)道的珠海環(huán)球影城存較大不確定性，即便最終落地，預(yù)計(jì)也還要若干年

　　網(wǎng)易等報(bào)道珠海將簽署環(huán)球影城，總投資1500億元，占地10平方公里。據(jù)網(wǎng)易報(bào)道，8月初，有消息傳出，環(huán)球影城將落地珠海鶴州，總投資達(dá)1500億元，占地10平方公里。

　　項(xiàng)目是否簽約存不確定性；即便簽約，還要經(jīng)過層層審批，到最終落地預(yù)計(jì)也要若干年。1)此前不乏主題公園半途流產(chǎn)的案例，因而項(xiàng)目正式簽約前，仍有不確定性。珠海90年代曾同上海、香港競爭迪士尼樂園項(xiàng)目，吸引美方曾專門到珠海橫琴視察6次，熱極一時(shí)，然而最終卻以“流產(chǎn)”告終。2)另一方面，投資超過50億元、占地超過2000畝的項(xiàng)目，都需要報(bào)批國務(wù)院。這意味著，即便環(huán)球影城能夠成功簽約，也還需經(jīng)過斗門區(qū)政府、珠海市政府、廣東省政府、國家發(fā)改委、國務(wù)院的逐級審批。

　　若能成功落地，華發(fā)股份和世榮兆業(yè)最為受益，其他珠海儲備較為豐富的還有格力地產(chǎn)等。網(wǎng)易等報(bào)道的環(huán)球影城選址的位臵靠近華發(fā)股份和世榮兆業(yè)的儲備土地區(qū)域，其中，華發(fā)股份的華發(fā)水岸項(xiàng)目位于珠海大橋旁，與鶴洲僅一水之隔，而世榮兆業(yè)在斗門區(qū)也擁有20多萬平米的項(xiàng)目儲備。目前珠海市斗門區(qū)的文娛配套設(shè)施還比較落后，項(xiàng)目若能落地，對整個(gè)區(qū)域價(jià)值的提升產(chǎn)生帶動(dòng)作用，而周邊的其他項(xiàng)目無疑也能受到利好的影響。其他珠海儲備較為豐富的公司有格力地產(chǎn)等。

　　4.推薦華業(yè)地產(chǎn)，受益標(biāo)的有中國武夷、泰禾集團(tuán)等

　　華業(yè)地產(chǎn)和中國武夷最為受益于環(huán)球影城的開發(fā)。華業(yè)地產(chǎn)在通州有近100萬方的二級開發(fā)儲備，還有40萬方的一級開發(fā)，距離環(huán)球影城都較近，充分受益于環(huán)球影城建設(shè)帶來的區(qū)域價(jià)值提升。中國武夷在通州潞城鎮(zhèn)有100多萬方項(xiàng)目，距離環(huán)球影城也較近，但預(yù)計(jì)要補(bǔ)交部分地價(jià)款。其他在通州有儲備的A股公司有泰禾集團(tuán)、金融街等。泰禾集團(tuán)有3個(gè)項(xiàng)目位于通州，未結(jié)面積約30萬方，距離環(huán)球影城都不超過20公里。金融街在通州永順鎮(zhèn)有26萬方儲備，距離環(huán)球影城不超10公里。

　　4.1.華業(yè)地產(chǎn)：通州近100萬方二級開發(fā)和40多方一級開發(fā)，均臨近環(huán)球影城

　　公司通州近100萬方項(xiàng)目距離環(huán)球影城較近，充分受益于環(huán)球影城建設(shè)帶來的區(qū)域價(jià)值提升。1)公司二級開發(fā)儲備約167萬方，其中近100萬方位于北京通州；此外，通州還有40多萬方一級開發(fā)。項(xiàng)目距離環(huán)球影城位臵都較近。2)二級開發(fā)項(xiàng)目為華業(yè)東方玫瑰和通州新北京中心，距離環(huán)球影城預(yù)計(jì)都不超過10公里。一級開發(fā)項(xiàng)目為通州東小馬一級開發(fā)，約40萬方，就在環(huán)球影城附近。

　　華業(yè)東方玫瑰

　　北京華業(yè)東方玫瑰(原名通州自由小鎮(zhèn))項(xiàng)目位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)小街村，在地鐵八通線的梨園站和臨河里站之間，距臨河里地鐵站僅400米。該項(xiàng)目占地面積25.3萬平米，建筑面積82.6萬平米，其中地上建面69萬平方米(商品房)，容積率2.7。當(dāng)前未結(jié)面積約45萬方。公司于2009年獲得該項(xiàng)目，樓面地價(jià)約2500元/平米，每單位面積的成本約在7100元(包括管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用等)。項(xiàng)目2009年底開始預(yù)售，一期銷售均價(jià)在10000-11000元/平左右；當(dāng)前售價(jià)約2.4萬/平。

　　通州新北京中心項(xiàng)目

　　華業(yè)新北京中心位于通州新城運(yùn)河核心區(qū)核心位臵，項(xiàng)目占地11萬方，規(guī)劃建筑面積52萬方。項(xiàng)目涵蓋超5A甲級寫字樓、公寓、五星級酒店、商業(yè)藝術(shù)中心等，是北京市首個(gè)地鐵、環(huán)隧、地下商業(yè)與地面交通組合的一體化設(shè)計(jì)項(xiàng)目。已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)的地鐵M6和R1的換乘站在項(xiàng)目中心底部，預(yù)計(jì)建成后可稱為通州新城又一地標(biāo)。項(xiàng)目總地價(jià)45億元，樓面地價(jià)約8800元/平。根據(jù)公司年報(bào)，公司2014年該項(xiàng)目計(jì)劃銷售24億。

　　維持華業(yè)地產(chǎn)增持評級。公司超半數(shù)土地位于通州，充分受益于京津冀一體化和環(huán)球影城帶來的區(qū)域價(jià)值提升。公司多元化探索思路明確，將醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)作為未來新的重點(diǎn)投資方向。維持2014、15年EPS 0.58、0.79元的預(yù)測。

　　更多內(nèi)容，可參見前期報(bào)告：

　　①7月3日，首次深度推薦報(bào)告《藍(lán)海或拓圍，風(fēng)景尤獨(dú)好》

　?、?月20日，更新報(bào)告《明確醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資方向，多元化可期》

　　4.2.中國武夷：通州有70多萬方儲備，但預(yù)計(jì)要補(bǔ)交部分地價(jià)款

　　中國武夷在通州潞城鎮(zhèn)有100多萬方項(xiàng)目，臨近環(huán)球影城，但預(yù)計(jì)要補(bǔ)交部分地價(jià)款。1)公司通州區(qū)潞城鎮(zhèn)項(xiàng)目總建面約100萬方，距離環(huán)球影城不過十幾公里。項(xiàng)目具體位臵是東至六環(huán)輔路，南至紫運(yùn)園北街，西至武夷花園東路，北至通胡大街。

　　2)該項(xiàng)目是1999年通過股權(quán)收購獲得，當(dāng)時(shí)收購價(jià)僅1.61億元。最初的規(guī)劃是面積39萬平方米住宅。

　　3)公司2014年1月拿到新的規(guī)劃批復(fù)。占地38萬平，總建面109萬方。其中，地上73萬方，地下37萬方；地上面積中：住宅52萬方(其中商品房45萬平，保障房7萬平)、商業(yè)7萬平、商務(wù)辦公8萬平、商務(wù)酒店1.6萬平、配套公1.8萬平、托老所4,680平方米、托幼2.1萬平。

　　4)但規(guī)劃變更后，預(yù)計(jì)還要補(bǔ)交部分地價(jià)款，具體補(bǔ)交多少還要看公司后續(xù)公告。

　　公司當(dāng)前未結(jié)儲備約270萬方，儲備較為豐富。其中，福建128萬方，占比近50%。南京也有60萬方，占比約20%多；北京也是占比20%多；此外重慶、香港還有少量儲備。根據(jù)wind一致預(yù)期，公司2014-16年EPS預(yù)測為0.33/0.44/0.59元。

　　4.3.其他通州有項(xiàng)目的A股公司：泰禾集團(tuán)、金融街等

　　泰禾集團(tuán)：3個(gè)項(xiàng)目位于通州，未結(jié)面積約30萬方，距離環(huán)球影城都不超過20公里。泰禾集團(tuán)當(dāng)前有3個(gè)項(xiàng)目位于通州，分別是運(yùn)河岸上的院子、泰禾一號街區(qū)、和泰禾拾景園。運(yùn)河岸上的院子為高端別墅，當(dāng)前只剩部分未售，未結(jié)面積估計(jì)5萬平左右。泰禾一號街區(qū)位于通州臺湖，為躍層項(xiàng)目，市場認(rèn)可度較高，當(dāng)前未結(jié)面積16萬方。拾景園項(xiàng)目也位于通州臺湖，可售面積估計(jì)9萬方左右，因?yàn)橐浣?萬方的公租房，盈利稍弱。但伴隨環(huán)球影城帶來的周邊項(xiàng)目價(jià)值重估，預(yù)計(jì)盈利狀況也會(huì)有所改善。

　　泰禾集團(tuán)儲備豐富，區(qū)域深耕，周轉(zhuǎn)迅速，成長無憂。公司未結(jié)儲備近600萬方，約3/4位于福建，其他大部分位于北京、上海、江蘇等地；區(qū)域深耕有助降低管理成本，提升盈利能力。預(yù)計(jì)2014、15年EPS1.04、1.70元，同增46%、63%。公司產(chǎn)品品質(zhì)卓越，周轉(zhuǎn)迅速，過去三年銷售年增7成；2014年銷售目標(biāo)250億，同增50%。杠桿雖高，但預(yù)計(jì)后續(xù)拿地減少，現(xiàn)金流狀況不足擔(dān)憂。

　　金融街：通州永順鎮(zhèn)有26萬方儲備，距離環(huán)球影城不超過10公里。金融街在通州區(qū)永順鎮(zhèn)有一個(gè)通州商務(wù)園項(xiàng)目，是商業(yè)辦公屬性，當(dāng)前未結(jié)面積約26萬方。項(xiàng)目是2010年拿地，樓面價(jià)約2300元/平。伴隨周邊土地價(jià)值重估，估計(jì)售價(jià)不低于2萬元/平，盈利情況估計(jì)較好。

　　具體觀點(diǎn)，請參見我們前期報(bào)告：

　?、?月27日行業(yè)報(bào)告《“門口野蠻人”續(xù)力估值修復(fù)行情》

　　②7月15日深度報(bào)告：《產(chǎn)業(yè)資本盛宴，京津冀東風(fēng)正好》

　　③7月27日更新報(bào)告：《坐擁優(yōu)質(zhì)物業(yè)，暢想價(jià)值重估》

　?、?月22日更新報(bào)告：《真金白銀回購，價(jià)值回歸可期》

　　5.風(fēng)險(xiǎn)提示

　　環(huán)球影城進(jìn)度存不確定性。環(huán)球影城從獲批到建成仍需一段時(shí)間，中間要面臨土地規(guī)劃的確定、土地一二級開發(fā)、配套設(shè)施的完善、項(xiàng)目的建設(shè)等多項(xiàng)工作，進(jìn)度存一定不確定性。

　　區(qū)域價(jià)值重估幅度存不確定性。雖然上海迪士尼確定后周邊地價(jià)有大幅上漲，但北京通州當(dāng)前房源供應(yīng)充足，環(huán)球影城對周邊地價(jià)的能有多大的帶動(dòng)作用，仍有一定不確定性。