《通知》相關(guān)規(guī)定實(shí)質(zhì)等同給予住房需求更大信貸支持，有利激發(fā)市場潛在需求。

　　1、《通知》方向符合預(yù)期，有利激發(fā)市場需求

　　本次三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)與此前中央提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房的整體發(fā)展思路一致?！锻ㄖ废嚓P(guān)規(guī)定實(shí)質(zhì)等同給予住房需求更大信貸支持，有利激發(fā)市場潛在需求。

　　2、五大方向支持公積金使用效率提升，托底房地產(chǎn)市場

　　本次《通知》分別從降低申請(qǐng)條件、重申限貸要求、加大公積金投放和使用效率、支持公積金異地使用、降低費(fèi)用等五大層面全面提高公積金使用效率。

　　我們認(rèn)為以上政策中對(duì)市場影響比較大的內(nèi)容包括：1)本次《通知》明確規(guī)定為連續(xù)足額繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，且異地繳納可合并計(jì)算。此前大部分地區(qū)要求繳納滿一年?！锻ㄖ方档蜁r(shí)間要求后有利加速貸款。2)要求住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，提高首套自住住房貸款額度。不同地域公積金可貸款額度存在差異，目前基本在40到80萬之間?！锻ㄖ钒l(fā)布后，公積金發(fā)放率低于85%設(shè)區(qū)城市有望提高貸款額度?？紤]目前公積金貸款利率明顯低于商業(yè)貸款，相關(guān)內(nèi)容實(shí)質(zhì)等同有條件降低購房成本。3)關(guān)于支持公積金異地使用方面，我們認(rèn)為推廣住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)難度不大，但全面推廣異地貸款業(yè)務(wù)目前仍存難度。

　　3.重申行業(yè)基本面4Q有望加速見底，數(shù)據(jù)增速見底在2015年1Q

　　2014年以來，不論從信貸政策還是產(chǎn)業(yè)政策均出現(xiàn)不同程度利好。目前供給層面，開發(fā)商積極去庫存，主動(dòng)調(diào)價(jià)迎合消費(fèi)市場已是不爭事實(shí)；需求層面，限購、限貸已陸續(xù)打開，消費(fèi)者購買力從2季度開始逐步積累。政策累積效應(yīng)將對(duì)購買預(yù)期產(chǎn)生積極推動(dòng)作用

　　歷史數(shù)據(jù)看，行業(yè)在房價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌后的3-6個(gè)月商品房累計(jì)銷售增速會(huì)觸底回升。例如，2011年多個(gè)城市限購以后，新建住宅價(jià)格指數(shù)在2011年9月首次環(huán)比下跌0.04%，而同期商品房累計(jì)銷售同比增速也不斷下滑。隨后在新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)下跌6個(gè)月后，即2012年2月，原先一路下滑的商品房累計(jì)銷售增速在創(chuàng)下14%新低后開始觸底反彈，并逐步回升。

　　本輪房價(jià)從2014年5月開始首次環(huán)比下降。截至9月房價(jià)環(huán)比下降0.92%，連續(xù)第5個(gè)月下降，房價(jià)同比增速為1.12%。銷售方面，1-8月商品房累計(jì)銷售額達(dá)到41661億元，較去年同期減少8.9%。我們預(yù)計(jì)伴隨開發(fā)商主動(dòng)調(diào)價(jià)和政策刺激加大，行業(yè)基本面4Q有望加速見底?？紤]基數(shù)等因素，行業(yè)數(shù)據(jù)增速見底預(yù)計(jì)在2015年1Q。

　　4、放松預(yù)期下，未來仍存在大量可選擇政策路徑

　　《通知》發(fā)布體現(xiàn)中央層面穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的決心，同時(shí)也體現(xiàn)出最高層對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的高度關(guān)注。未來看，《通知》發(fā)布之后各地公積金中心將根據(jù)《通知》原則制定各自標(biāo)準(zhǔn)。此外，如果后期房地產(chǎn)市場若不能有效恢復(fù)，除降息、降準(zhǔn)等傳統(tǒng)宏觀貨幣工具外，我們認(rèn)為政府仍存在大量政策后手可供選擇(包括差別化信貸、行政干預(yù)、財(cái)稅政策、土地和戶籍政策、網(wǎng)路管理和保障房制度等)。

　　5、板塊估值有望提前基本面見底

　　5.1維持“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)預(yù)期下，板塊難持續(xù)跑輸大盤”觀點(diǎn)

　　按照此前“海通地產(chǎn)四象限”分析方法，在市場從優(yōu)化區(qū)間走向雙降區(qū)間后，行業(yè)數(shù)據(jù)越差，對(duì)沖政策越強(qiáng)。目前市場已經(jīng)進(jìn)入雙降區(qū)間，低估值和政策刺激預(yù)期將支撐行業(yè)估值。繼續(xù)維持前期“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)預(yù)期下，板塊難持續(xù)跑輸大盤”觀點(diǎn)。

　　5.2投資建議：看好未來3到6個(gè)月地產(chǎn)超額收益能力

　　截至2014年10月14日，A股市場PE(TTM)在13.69倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE(TTM)在14.36倍。目前行業(yè)處于政策支撐、行業(yè)基本面加速見底階段。考慮政策銷售雙底到來，房價(jià)下行收斂，機(jī)構(gòu)倉位低，以上三大邏輯有利板塊持續(xù)跑贏市場?？紤]15年基數(shù)下行，基本面不確定性減小，后期超額收益對(duì)應(yīng)增強(qiáng)。建議加配地產(chǎn)，從估值切換能力、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)杠桿情況、定增臨近期四大方向擇股：推薦大市值(萬科、保利、招商、華夏)+杠桿釋放(濱江、榮盛)、定增(金科、陽光城、世聯(lián))+國企改革(格力、南京高科)。

　　6、風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　附件：新聞稿《三部門要求實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)》(http://news.qq.com/a/20141014/031159.htm)

　　央廣網(wǎng)北京10月14日消息為提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，10月9號(hào)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。

　　住房公積金個(gè)人住房貸款是提高繳存職工住房消費(fèi)能力的重要途徑，也是繳存職工的基本權(quán)益。當(dāng)前，各地住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展不平衡，部分城市對(duì)貸款條件要求過嚴(yán)，住房貸款發(fā)放率較低，影響了繳存職工的合法權(quán)益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。為此，《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。同時(shí)，按照支持基本住房消費(fèi)原則，《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對(duì)象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　住房公積金貸款額度是影響制度互助作用發(fā)揮的重要因素。按照支持基本住房消費(fèi)、資金充分運(yùn)用等原則，《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對(duì)購房繳存職工的支持力度。

　　當(dāng)前，職工跨地區(qū)流動(dòng)日益增強(qiáng)，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多。為適應(yīng)職工流動(dòng)性需要，《通知》要求，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　按照《條例》規(guī)定，設(shè)區(qū)城市住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)章制度、進(jìn)行統(tǒng)一核算。為提高資金使用效率，《通知》要求，未按照《條例》規(guī)定調(diào)整到位的分支機(jī)構(gòu)，要盡快納入設(shè)區(qū)城市住房公積金管理中心統(tǒng)一制度、統(tǒng)一決策、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算。設(shè)區(qū)城市住房公積金管理中心統(tǒng)籌使用分支機(jī)構(gòu)的住房公積金。

　　針對(duì)部分城市貸款發(fā)放率較高，資金流動(dòng)性緊張，職工貸款排隊(duì)輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動(dòng)采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。

　　為切實(shí)維護(hù)繳存職工利益，降低貸款中間費(fèi)用，減輕貸款職工負(fù)擔(dān)，《通知》規(guī)定：住房公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保以所購住房抵押為主。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。

　　《通知》強(qiáng)調(diào)，各地住房公積金管理中心與房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享，簡化貸款辦理程序，縮短貸款辦理周期。健全貸款服務(wù)制度，完善服務(wù)手段，全面開通12329服務(wù)熱線和短信平臺(tái),向繳存職工提供數(shù)據(jù)查詢、業(yè)務(wù)咨詢、還款提示、投訴舉報(bào)等服務(wù)。

　　《通知》要求，各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要加強(qiáng)對(duì)各市住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的考核，定期進(jìn)行現(xiàn)場專項(xiàng)檢查。各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財(cái)政廳、人民銀行分支機(jī)構(gòu)，直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房公積金管理委員會(huì)要加強(qiáng)分類指導(dǎo)，加大對(duì)貸款發(fā)放率低的城市督促檢查力度，提高資金使用效率，保障住房公積金有效使用和資金安全。