新政的出臺(tái)提振了市場(chǎng)信心，除了按揭貸款利率回調(diào)帶給購(gòu)房者的利好外， “認(rèn)貸不認(rèn)房”舉措也將加速改善性購(gòu)房需求入市，從而促進(jìn)樓市成交好轉(zhuǎn)。

　　9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，主要推出了三個(gè)舉措：一是首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，且持有1套住房并結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的，其二套房申請(qǐng)按首套房貸款政策執(zhí)行；二是對(duì)已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，三套房限貸令取消；三是鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

　　在新政刺激下，“十一”期間，各大城市售樓處的訪客量和來(lái)電量均顯著提升。繼央行發(fā)文對(duì)房貸政策作出調(diào)整之后，國(guó)慶后工農(nóng)中建“四大行”及其他部分商業(yè)銀行也紛紛發(fā)布房貸細(xì)則，但房貸政策能否切實(shí)有效執(zhí)行還有待觀察。鑒于銀行攬儲(chǔ)成本高企，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，0.7倍貸款基準(zhǔn)利率下限對(duì)其來(lái)說(shuō)很難實(shí)現(xiàn)。我們看到，在經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)調(diào)控，且利率市場(chǎng)化改革力度加大的背景下，銀行信貸投放開(kāi)始轉(zhuǎn)向收益較高的消費(fèi)抵押貸款以及中小企業(yè)貸款，7折貸款利率優(yōu)惠已難覓蹤跡。盡管當(dāng)前各行對(duì)按揭貸款利率折扣普遍持保守態(tài)度，但相較上半年來(lái)說(shuō)，多數(shù)城市首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)，部分城市略有下浮。新政的出臺(tái)提振了市場(chǎng)信心，除了按揭貸款利率回調(diào)帶給購(gòu)房者的利好外， “認(rèn)貸不認(rèn)房”舉措也將加速改善性購(gòu)房需求入市，從而促進(jìn)樓市成交好轉(zhuǎn)。

　　樓市降溫、市場(chǎng)庫(kù)存高企及對(duì)后市預(yù)期不樂(lè)觀令上半年開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)偏于謹(jǐn)慎；基于沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的需要，三季度開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)量有所提升，新增供應(yīng)放量令樓市庫(kù)存進(jìn)一步走高。對(duì)于大多數(shù)二線及以上城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)放開(kāi)、限貸松綁等多重利好因素對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成了一定影響，但由于供需失衡突出，樓市仍處于調(diào)整之中，高庫(kù)存令房?jī)r(jià)缺乏上漲的動(dòng)力，年末降價(jià)跑量仍為市場(chǎng)主流。北上廣深等一線城市盡管依然執(zhí)行限購(gòu)政策，但在市場(chǎng)持續(xù)低迷都未引發(fā)大范圍實(shí)質(zhì)性降價(jià)的背景下，預(yù)計(jì)此次信貸政策利好仍會(huì)促進(jìn)潛在改善性需求的釋放。對(duì)于深圳市場(chǎng)而言，9月住宅新房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)104萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近年來(lái)月度最高水平。預(yù)計(jì)四季度，在新供應(yīng)增加的刺激下、伴隨信貸政策放寬的利好，首套自住需求和部分改善性需求的穩(wěn)步釋放將促進(jìn)深圳樓市成交量的提升。結(jié)合供應(yīng)結(jié)構(gòu)，截至9月底，外圍區(qū)域庫(kù)存占到全市460萬(wàn)平方米住宅新房庫(kù)存量的77%。因區(qū)域及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性特征明顯，中心城區(qū)及周邊的新增供應(yīng)多以城市更新的中高端項(xiàng)目為主，價(jià)格難以下行；在供應(yīng)相對(duì)集中的外圍區(qū)域，部分位置欠佳、配套尚不成熟的項(xiàng)目，仍會(huì)以保守的定價(jià)入市達(dá)到快速銷(xiāo)售回現(xiàn)的目標(biāo)。

　　除此之外，通知還首次提出鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)和發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券等房地產(chǎn)融資工具，這將一定程度上緩解期限錯(cuò)配并定向降低銀行投放住房按揭貸款的資金成本，銀行適度加大對(duì)按揭貸款的投放力度也有利于盤(pán)活房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。而由于MBS期限較長(zhǎng)，基礎(chǔ)資產(chǎn)較低的利率難以吸引對(duì)收益性有較高要求的投資者，往往令銀行發(fā)行MBS面臨較大壓力。另一方面，發(fā)行MBS需要一系列的配套措施作為保障，但當(dāng)前我國(guó)金融市場(chǎng)并不完善，且國(guó)內(nèi)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)缺乏，基于MBS本身對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、按揭貸款資產(chǎn)包以及產(chǎn)品本身的定價(jià)機(jī)制等層面的高要求，其規(guī)?；瞥鋈孕钑r(shí)日。

　　對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），國(guó)內(nèi)提出較早，但由于監(jiān)管層對(duì)法律法規(guī)、總體監(jiān)管構(gòu)架的設(shè)計(jì)還不明確，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)仍沒(méi)有真正意義上的REITs產(chǎn)品。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)處于房地產(chǎn)調(diào)控范圍之外，暫時(shí)規(guī)避了政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也在逐步擴(kuò)大。而由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，其從拿地到后期經(jīng)營(yíng)管理需要大量的資金支持，鑒于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金渠道依然有限，也亟需通過(guò)REITs進(jìn)行直接融資?？梢灶A(yù)見(jiàn)，金融改革的深化必將令房地產(chǎn)企業(yè)融資走向市場(chǎng)化、多元化，且伴隨國(guó)內(nèi)商用物業(yè)質(zhì)素的提高，改革之下逐步完善的長(zhǎng)效機(jī)制毋庸置疑將進(jìn)一步加快國(guó)內(nèi)REITs進(jìn)程。