在限貸未有松動(dòng)前提下，二次松綁效應(yīng)仍待驗(yàn)證，預(yù)計(jì)仍僅是短期提振。

　　一、九月成交平淡，高供應(yīng)下庫(kù)存持續(xù)累積

　　1-8月武漢商品住宅成交面積1017萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)0.65%，優(yōu)于全國(guó)住宅成交同比下降10%的表現(xiàn)。成交持平得益于供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，上半年武漢新增住宅供應(yīng)11萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)87.7%。供應(yīng)高增長(zhǎng)而成交無(wú)放量的背景下，8月末武漢中心城區(qū)住宅去化周期由年初的10個(gè)月上升至14個(gè)月。截止9月20日，9月日均成交環(huán)比8月僅增長(zhǎng)2.2%，與開發(fā)商的溝通來(lái)看，9月入市樓盤并無(wú)明顯增加，金九純色不足。我們認(rèn)為推盤低于預(yù)期可能原因是持續(xù)4、5個(gè)月量?jī)r(jià)調(diào)整后，市場(chǎng)觀望和看跌預(yù)期日益濃厚，同時(shí)持續(xù)高供應(yīng)量下，市場(chǎng)可售貨值充足。

　　二、去化率下行，推盤概念淡化、蓄客周期拉長(zhǎng)

　　從去化率走勢(shì)、蓄客周期及開發(fā)商推盤策略來(lái)看，均顯示需求端仍未有明顯起色。1-8月全市新開盤去化率48%，且保持下行趨勢(shì)，8月新開盤去化率僅41%，較7月下降4個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)商蓄客周期明顯拉長(zhǎng)，樣板間開放到開盤由2個(gè)月延長(zhǎng)至3至5個(gè)月。由于年內(nèi)入市樓盤大幅增加，疊加需求萎靡，開發(fā)商為防止蓄客期間客源被搶，加推基本為不蓄客、不認(rèn)籌，客戶想購(gòu)買直接成交，開盤概念淡化。從開發(fā)商推盤套數(shù)來(lái)看，相比往年下降明顯，亦反映出開發(fā)商蓄客不足，市場(chǎng)需求不振。

　　三、首次限購(gòu)松綁效應(yīng)有限，市場(chǎng)信心未明顯改善

　　武漢7月18日首次松綁限購(gòu)，放開非中心城區(qū)及140平米以上戶型的購(gòu)房限制。從新政效果來(lái)看，短期整體銷量及大戶型走量略有改善。成交走勢(shì)方面，放開當(dāng)周武漢成交環(huán)比前一周增長(zhǎng)13.5%，但從中期來(lái)看，成交改善效果并不顯著，8月成交環(huán)比7月僅上升9.3%。從大戶型成交來(lái)看，限購(gòu)放開后，大戶型走量有所改善，8月140平以上戶型成交951套，環(huán)比增長(zhǎng)34.5%。從具體樓盤表現(xiàn)來(lái)看，以武漢華僑城為例，新政前大戶型周成交約0-2套，新政后增至1-4套，但對(duì)樓盤的整體成交影響不明顯。

　　從限購(gòu)放開后主要樓盤的去化來(lái)看，去化率仍維持在較低水平，推盤個(gè)數(shù)亦無(wú)明顯增加，表明開發(fā)商推盤信心并未有所改善，需求端提振亦相對(duì)有限。我們認(rèn)為主要原因有：1、外地購(gòu)房者盡管獲得購(gòu)房資格，但大多不屬于武漢市銀行優(yōu)質(zhì)客戶，辦理按揭難度較大。2、從供應(yīng)端來(lái)看，武漢由于70/90政策，及140平以上要征收豪宅稅，市場(chǎng)上140平米供應(yīng)占比不到10%。從需求端來(lái)看，140平以上基本是改善性需求，總價(jià)較高，在限貸沒有放開的前提下，購(gòu)房者支付能力不足，對(duì)140平米的促進(jìn)作用不明顯。3、由于140平以上戶型僅占總成交的5%左右，對(duì)市場(chǎng)整體成交影響有限。4、外地購(gòu)房占比不到20%，需求釋放有限，供求關(guān)系本質(zhì)未變化。

　　四、限貸未松動(dòng)前提下，二次松綁效應(yīng)仍待驗(yàn)證

　　武漢政府9月23日發(fā)布消息，自24日起全面放開中心城區(qū)限購(gòu)?？紤]中心城區(qū)銷量占全市銷量60%以上，預(yù)計(jì)中心城區(qū)放開限購(gòu)短期仍將對(duì)銷量有提振作用。從杭州經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，杭州自7月29日放開蕭山、余杭限購(gòu)，主城區(qū)放開140平以上戶型限購(gòu)后，8月28日放開主城區(qū)140平以下戶型限購(gòu)，當(dāng)周全市成交環(huán)比增長(zhǎng)25%，但效應(yīng)亦逐步減弱。在限貸未有松動(dòng)前提下，二次松綁效應(yīng)仍待驗(yàn)證，預(yù)計(jì)仍僅是短期提振。

　　五、鄂6條后暫無(wú)變化，房?jī)r(jià)調(diào)整仍在延續(xù)

　　湖北9月15日出臺(tái)鄂6條，包括契稅減免、貸款利率下限可擴(kuò)大至基準(zhǔn)的0.7倍等。從與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的溝通來(lái)看，目前銀行端按揭利率仍未有下調(diào)跡象，首套房貸利率仍為基準(zhǔn)上浮5%-10%，樓市成交亦未有明顯變化。房?jī)r(jià)方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示武漢從6月開始，房?jī)r(jià)環(huán)比逐步下降，8月房?jī)r(jià)環(huán)比下降1.7%，同比下降0.3%。與萬(wàn)科、福星的溝通來(lái)看，新盤優(yōu)惠力度普遍在10%左右，特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)、零首付等促銷形式較為常見。由于開發(fā)商2012-2013年拿地較多，需求萎靡而供應(yīng)高企的前提下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)調(diào)整仍將延續(xù)。

　　六、品牌開發(fā)商全年目標(biāo)完成率較低，低價(jià)走量去庫(kù)存是共識(shí)

　　武漢萬(wàn)科年內(nèi)主力銷售項(xiàng)目8個(gè)，1-8月實(shí)現(xiàn)銷售額31.3億，市占率約3.7%，僅完成全年80億目標(biāo)的39%，萬(wàn)科家園、萬(wàn)科錦城首開去化僅46%。福星1-8月銷售額約23億，市占率約2.7%，僅為2013年銷售額的63.4%，主要項(xiàng)目去化率亦僅40%左右。保利1-8月實(shí)現(xiàn)銷售額40.7億，僅為2013年銷售額的53.8%。萬(wàn)科、福星、保利等品牌開發(fā)商亦采取多種折扣手段，萬(wàn)科近期將推出成立30周年特價(jià)房，優(yōu)惠幅度在10%左右；福星采取團(tuán)購(gòu)促銷，折扣幅度10%左右；保利在多個(gè)項(xiàng)目實(shí)行一成首付策略。從拿地來(lái)看，萬(wàn)科、福星年內(nèi)均未在武漢拿地，表明開發(fā)商對(duì)后市仍比較謹(jǐn)慎。整體來(lái)看，低價(jià)走量去庫(kù)存已是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商共識(shí)。