隨著京津冀一體化戰(zhàn)略逐步完善區(qū)內(nèi)城市的功能規(guī)劃，一些具有前瞻性的投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商早就開始了在區(qū)域內(nèi)進行土地儲備和項目開發(fā)。

　　·以北京和天津為核心丶推進京津冀區(qū)域一體化的首都經(jīng)濟圈概念，早於十年前已由中央政府提出；

　　·由於首都經(jīng)濟圈中的主要三方──北京丶天津及河北省之間的利益分配難以協(xié)同一致，致令首都經(jīng)濟圈的建設(shè)進度緩慢，而交通基礎(chǔ)設(shè)施由於爭議性較小，遂成為了區(qū)域一體化計劃中唯一的先行者；

　　·北京作為全國主要商業(yè)及行政中心，其城市承載能力已迫近臨界點，有鑒於此，中央政府遂於本年2月決定加快推進京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的實施；

　　·本年首八個月內(nèi)，非核心首都功能及公共服務(wù)業(yè)自北京市中心疏解至河北省等地的進程已大為提速；

　　·部分已完成的主要基建項目，如北京第二國際機場(大興區(qū))及新航城，將大大加強首都經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略重要性；

　　·交通基建的發(fā)展不單拉近了北京與鄰近地區(qū)的距離，北京以南及鄰近的河北省城市的商辦用地價格亦有望大幅上漲；

　　·隨著京津冀一體化戰(zhàn)略逐步完善區(qū)內(nèi)城市的功能規(guī)劃，一些具有前瞻性的投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商早就開始了在區(qū)域內(nèi)進行土地儲備和項目開發(fā)，這些早期獲取的地塊將顯著受益於一體化戰(zhàn)略的升級和實施；

　　·近年還不斷有新的投資者和開發(fā)商開始垂青那些將會受惠于京津冀一體化的城市，期待一體化之下這些城市的投資價值能有顯著增長。

　　9月17日北京／香港：首都經(jīng)濟圈的概念早於2004年已由國務(wù)院提出，但是，過去十年間北京市丶天津市及河北省之間在首都經(jīng)濟圈的建設(shè)推進方面卻產(chǎn)生了許多矛盾，主要原因是由於在產(chǎn)業(yè)布局重新調(diào)整的問題上，三地的利益分配難以協(xié)同一致。相對而言，交通一體化的爭議性較小，區(qū)域內(nèi)快速公路丶高速鐵路及北京市郊鐵路都已開始建設(shè)，因此，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為了區(qū)域一體化發(fā)展的先行主題。

　　然而，據(jù)DTZ戴德梁行最近發(fā)表的China Insight報告指出，首都經(jīng)濟圈的規(guī)劃和建設(shè)將會進入加速實施的階段。過去三丶四年間，北京城市承載能力已迫近臨界點，令中央政府對於首都經(jīng)濟圈的規(guī)劃工作亦提高了關(guān)注。

　　盡管進行了長時間的研究商議，推動京津冀地區(qū)全面發(fā)展的規(guī)劃方案仍然是進展緩慢。直至今年2月，國家主席習(xí)近平在一個政府工作會議上，聽取了京津冀協(xié)同發(fā)展工作滙報，并明確指示首都經(jīng)濟圈內(nèi)的各個利益方要放下分歧，合力朝著共同目標(biāo)奮斗，加快實施京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略。

　　2013年，首都經(jīng)濟圈涵蓋的13個城市的GDP總量達到人民幣62,000億元，相當(dāng)於全國GDP總量的10.93%。其中，北京和天津GDP約占首都經(jīng)濟圈GDP總量的50%。事實上，正是由於在人才丶資金丶智力資源等的分配格局向北京丶天津這兩個超級核心城市急劇傾斜，遠離周圍的河北省地區(qū)，才促使政府通過建立首都經(jīng)濟圈來糾正這種不平衡?？紤]到首都經(jīng)濟圈覆蓋范圍宏大，涉及人口眾多，約占中國總?cè)丝诘?.2%，快速推進首都經(jīng)濟圈的建設(shè)是實現(xiàn)中國經(jīng)濟再平衡的極具魄力和野心的一項壯舉。

　　雖然此前北京丶天津丶河北三地曾就產(chǎn)業(yè)和機構(gòu)的搬遷計劃進行過“角力”或做過商議，但事實上，北京企業(yè)從自身利益出發(fā)，向河北省搬遷的進程早已實行了好一段時間。隨著近十年交通基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，北京和河北主要城市之間的交通日益便利，為更多企業(yè)搬遷至更具土地和勞動成本優(yōu)勢的河北省提供了有利條件。在過去14年間，已有約1,000家企業(yè)率先從北京遷至河北，其中大部分是制造類企業(yè)。雖然制造業(yè)是這股遷移潮的先驅(qū)，但近期遷移企業(yè)的領(lǐng)頭羊已偏向TMT(即電信丶媒體及高科技)產(chǎn)業(yè)，因為河北省南部城市與北京之間的交通日益便捷，讓愈來愈多的企業(yè)得以實行搬遷計劃。

　　以下企業(yè)動向正好反映出這個趨勢：2008年，北京-天津高鐵正式運營的同時，華為集團將位於北京的研發(fā)丶制造丶售後服務(wù)部門外遷到廊坊基地；2009年，中國銀監(jiān)會在廊坊設(shè)立了一個培訓(xùn)中心；2010年，安邦保險將北京的後援中心搬到廊坊；2013年，中國人保集團亦決定將其北方信息中心落戶廊坊，建設(shè)工程仍在進行中。同時，廊坊也吸引了中國聯(lián)通丶國家軟件與集成電路公共服務(wù)中心等機構(gòu)的信息服務(wù)平臺落戶，國家軟件與集成電路公共服務(wù)中心是於2012年將云存儲服務(wù)平臺從北京搬到廊坊，而中國聯(lián)通則是在2013年於廊坊建立了綜合信息服務(wù)基地。

　　工業(yè)方面，2005年首鋼集團決定把鋼鐵產(chǎn)業(yè)從北京搬遷到唐山市，并於2010年全面停止位於北京的鋼鐵冶煉工序，另有數(shù)家企業(yè)也有這樣的遷離北京的行動?？墒牵诉@些少數(shù)的例子外，迄今大部分遷離北京的工業(yè)企業(yè)都是從自身的考慮點出發(fā)，并非有關(guān)產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模趨勢，因此其遷離的步伐亦不是很快。

　　因此，本年2月份政府工作會議的召開，代表了一個重要的轉(zhuǎn)變，它加速了一體化過程中各項工作的進展。首先在今年7月，北京市政府機構(gòu)首次明確禁止或限制不符合首都城市戰(zhàn)略定位的產(chǎn)業(yè)發(fā)展或大型公建建設(shè)；同月，北京市與河北省簽署了七份區(qū)域協(xié)作協(xié)議及備忘錄，就著推進京津冀一體化和承接北京外遷產(chǎn)業(yè)方面，河北省確定了部分重點承接地區(qū)及其功能定位。另外，有三份首都經(jīng)濟圈規(guī)劃措施的報告亦於7月完成并提交至國務(wù)院審核，而在8月初，“京津第二高鐵進入前期準(zhǔn)備階段”的報道，再次表明了京津冀協(xié)同發(fā)展的提速。

　　顯而易見，在2月26日召開的政府工作會議的推動下，7至8月期間首都經(jīng)濟圈相關(guān)工作進展顯著，加快首都經(jīng)濟圈的建設(shè)顯然已成為中央政府工作日程上的重要議題。

　　在加速推進區(qū)域經(jīng)濟一體化的進程中，最大受益者將是承接首都功能轉(zhuǎn)移的河北省各個城市，這些城市將承接部分首都外溢資源及非核心產(chǎn)業(yè)的外遷。這些城市包括毗鄰北京的廊坊丶保定，還包括河北省省會石家莊及海濱城市秦皇島等。而最先受益者是具有前瞻眼光的開發(fā)商，其早期儲備的土地及開發(fā)的項目，均將受益於一體化進程，以及近幾年商辦用地價格普遍上漲而帶來的價值攀升。自十年前京津冀一體化戰(zhàn)略首次推出以來，一些具有前瞻性的中國房地產(chǎn)開發(fā)商於2002年就開始了在區(qū)域內(nèi)進行土地儲備和項目開發(fā)，顯而易見，這些早期獲取的地塊將顯著受益於一體化戰(zhàn)略的升級和實施。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商中，綠地集團丶富力地產(chǎn)丶萬通地產(chǎn)丶鴻坤地產(chǎn)丶華夏幸福基業(yè)等企業(yè)都已較早地在首都經(jīng)濟圈內(nèi)布局并占據(jù)重要地位。

　　隨著中央政府加快推動首都經(jīng)濟圈建設(shè)，愈來愈多重要的開發(fā)商也加入到京津冀一體化的列車上，當(dāng)中包括華潤置地及萬科地產(chǎn)，最近都宣布了在河北省的大型項目計劃，直接助力首都經(jīng)濟圈的建設(shè)。

　　今年5月，北京萬科企業(yè)有限公司與廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資控股有限公司簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，鎖定“新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)物流項目”和“萬莊生態(tài)新城項目”為首批合作的兩大重點項目。受到萬科及其他全國知名房企入駐的利好，廊坊的土地市場價格在2011年至2014年上半年的三年半期間已經(jīng)上升了276%。

　　同樣地，華潤置地在石家莊首個項目華潤中心於本年6月舉行了奠基儀式，項目位於市內(nèi)核心地段，總建筑面積57萬平方米，投資額達人民幣60億元。項目將包括華潤萬象城國際購物中心丶超5A甲級寫字樓及公寓等業(yè)態(tài)，成為石家莊首個高端城市綜合體。與廊坊一樣，大型國有開發(fā)商與本土房企攜手合作參與城改項目，推動石家莊的商辦用地價格於2011年到2014上半年期間上升了44%。

　　DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達先生表示：“上述國內(nèi)一線房企進駐這些曾被稱作北京‘工業(yè)後園’的城市的例子說明了一點，就是一直以來人才丶資金丶智力資源等的分配格局向北京丶天津兩個超級核心城市急劇傾斜，遠離周圍的河北省地區(qū)的局面，現(xiàn)終於有望解決。”

　　聶先生續(xù)稱說：“基於以上分析，我們可以非常確定北京緩解功能過度集中的最主要受益者將是河北省的各個城市，它們原本是北京的重工業(yè)腹地，現(xiàn)在將很快獲得擴張非核心高科技產(chǎn)業(yè)丶知識密集型產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展良機。”

　　DTZ戴德梁行：建立首都經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，不同城市的商辦用地增值