九月過半，但傳統(tǒng)的“金九銀十”開局成色不足，尤其一二線重點(diǎn)城市成交表現(xiàn)低于預(yù)期。無論是市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)還是心理預(yù)期波動(dòng)，都預(yù)示著旺季不旺的局面或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)。

　　本期摘要：

　　◇八月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)波動(dòng)　　◇宏觀政策導(dǎo)向不變

　　◇地方政府持續(xù)托市　　◇金九開局成色不足

　　◇全國(guó)市場(chǎng)不容樂觀　　◇旺季不旺或?qū)⒃佻F(xiàn)

　　◇報(bào)價(jià)指數(shù)繼續(xù)下滑　　◇經(jīng)理指數(shù)全線下跌

　　剛公布的8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有所波動(dòng)，這與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整效應(yīng)累積增加不無關(guān)系。且各地面臨財(cái)政收入日益下滑的壓力，促使地方政府加緊托市節(jié)奏。然而，如何實(shí)現(xiàn)供求平衡、緩解庫(kù)存壓力，更成為決策層的關(guān)注重點(diǎn)。

　　九月過半，但傳統(tǒng)的“金九銀十”開局成色不足，尤其一二線重點(diǎn)城市成交表現(xiàn)低于預(yù)期。無論是市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)還是心理預(yù)期波動(dòng)，都預(yù)示著旺季不旺的局面或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)。

　　◇八月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)波動(dòng)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份最新數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)、電力、投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速出現(xiàn)回落，這與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整效應(yīng)的累積增加不無關(guān)系。除了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)波動(dòng)之外，最新公布的8月全國(guó)財(cái)政收入增幅同樣偏低，其中地方財(cái)政收入增幅偏低主要是受房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅明顯回落等因素影響。8月房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅380億元，同比下降7.4%；契稅300億元，同比下降1.5%。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅94億元，同比下降5.1%。

　　◇宏觀政策導(dǎo)向不變：但在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新常態(tài)下，尤其是在調(diào)控下就業(yè)人口不降反增得到保證的情況下，加強(qiáng)定向調(diào)控或?qū)⒗^續(xù)成為今年后四個(gè)月的宏觀政策主導(dǎo)方向。而且，上周在夏季達(dá)沃斯論壇上，李克強(qiáng)總理表示，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新常態(tài)下，我們保持定力、深處著力，更加關(guān)注結(jié)構(gòu)調(diào)整等長(zhǎng)期問題，不隨單項(xiàng)指標(biāo)的短期小幅波動(dòng)而起舞。

　　◇地方政府持續(xù)托市：從房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境來看，地方政府在財(cái)政壓力下延續(xù)托市節(jié)奏。9月12日，沈陽(yáng)正式宣布全面取消限購(gòu)政策，且二套房首付比例恢復(fù)至六成。同時(shí)，無錫宣布調(diào)整公積金貸款政策，貸款額度上限將由50萬元上調(diào)至60萬元，并放寬第二次使用公積金貸款的限制條件。

　　但從中央層面來看，全國(guó)性房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的可能性甚微，如何實(shí)現(xiàn)供求平衡、緩解庫(kù)存壓力正成為住建部的關(guān)注重點(diǎn)。部分地區(qū)有望嘗試通過回購(gòu)中小套型商品房用于棚戶區(qū)改造，這既可實(shí)現(xiàn)商品房去庫(kù)存，又有助于達(dá)成棚改任務(wù)，但對(duì)資金投入帶來較大考驗(yàn)。

　　◇金九開局成色不足：九月已經(jīng)過半，但“金九銀十”開局成色不足，尤其一二線重點(diǎn)城市的成交表現(xiàn)低于預(yù)期。中原所監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，9月前14日新建住宅成交面積較8月同期下降4.7%，其中僅三四線城市表現(xiàn)尚可，微升1%。本周，21個(gè)城市新盤認(rèn)購(gòu)率下滑至43%，繼續(xù)在低位徘徊。

　　而剔除中秋三天假期來看，9月其余11天的日均成交量較8月同期日均水平上升6.5%，也主要得益于三四線城市表現(xiàn)較好的拉動(dòng)作用，而一線及二線城市分別下降0.1%、5.8%。二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)同樣不盡人意，中原所監(jiān)測(cè)的全國(guó)21個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，9月前兩周二手住宅成交面積較8月同期下降5.2%。

　　◇全國(guó)市場(chǎng)不容樂觀：除了重點(diǎn)城市表現(xiàn)欠佳之外，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)走勢(shì)也不容樂觀(如圖1)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國(guó)商品房銷售面積同比下降8.3%，且降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售面積下降10.0%。

　　市場(chǎng)銷售不暢極大制約了房企的回款速度，1-8月房企定金及預(yù)收款同比下降10.7%。同時(shí)，投資開工節(jié)奏持續(xù)放緩，1-8月全國(guó)住宅新開工面積同比下降14.4%，而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則持續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)回落。

　　◇旺季不旺或?qū)⒃佻F(xiàn)：目前來看，雖然部分重點(diǎn)城市的知名房企項(xiàng)目有降價(jià)動(dòng)作，但尚不足以全面帶動(dòng)成交復(fù)蘇。上周，市場(chǎng)供應(yīng)從高位顯著回落，一定程度上顯示了開發(fā)商蓄客不足，有效需求尚未從前期的嚴(yán)重透支中得到恢復(fù)。同時(shí)，政策效應(yīng)尚未真正發(fā)酵，前期各地政策持續(xù)松綁，但刺激性措施有限且預(yù)計(jì)不會(huì)大規(guī)模出臺(tái)。此外，本周中原經(jīng)理指數(shù)四城市全線下跌，表明經(jīng)理人信心有所弱化。因此，整體而言，無論是市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)還是心理預(yù)期波動(dòng)，都預(yù)示著旺季不旺的局面或?qū)⒃俣瘸霈F(xiàn)。

　　◇報(bào)價(jià)指數(shù)繼續(xù)下滑：上周，六城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)延續(xù)跌多漲少的態(tài)勢(shì)，僅有上海和成都指數(shù)環(huán)比小幅上漲，其余四城市均有不同程度下滑，廣州和天津的環(huán)比跌幅超過5個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)主信心又現(xiàn)下滑。

　　前期，各地取消樓市限購(gòu)、減免購(gòu)房稅費(fèi)和支持公積金貸款等刺激政策，對(duì)樓市信心的穩(wěn)定起到了一定作用，但并未使樓市徹底回暖。特別是在銀行房貸政策沒有明顯放松的情況下，購(gòu)房需求的釋放沒有有力支持。目前市場(chǎng)上的觀望情緒依然濃重，總體需求有限，二手住宅的價(jià)格剛性，使其成交量被新房所分流，二手住宅仍有價(jià)格下調(diào)的空間。

　　◇經(jīng)理指數(shù)全線下跌：上周，四城市中原經(jīng)理指數(shù)全線下跌，經(jīng)理人信心有所弱化。“金九”開局不利，前兩周成交未升反跌，這是導(dǎo)致經(jīng)理人信心弱化的直接原因。

　　在政府的積極政策刺激下，原先人們對(duì)“金九銀十”抱有希望，但是實(shí)際情況證明市場(chǎng)還沒有那么樂觀，觀望情緒依然濃重。市場(chǎng)表現(xiàn)不如預(yù)期，可能會(huì)使悲觀情緒進(jìn)一步加重，中原經(jīng)理指數(shù)有繼續(xù)下滑的可能。如若中原經(jīng)理指數(shù)繼續(xù)下跌，9月主要城市二手住宅價(jià)格下跌或?qū)⒃龆啵矔?huì)有所擴(kuò)大。