在電商市場規(guī)模擴(kuò)大、東西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、行業(yè)政策不斷落地的背景下，倉儲業(yè)占固定投資產(chǎn)投資比例持續(xù)提升，各路資金紛紛搶灘物流地產(chǎn)市場。

　　目前我國物流地產(chǎn)供需缺口巨大，中國人均倉儲面積僅為美國的1/12，租金也連續(xù)18個(gè)季度上漲，投資回報(bào)率已超過商業(yè)地產(chǎn)；但國內(nèi)大部分市場份額被外資搶占，其中物流巨頭普洛斯近年在利潤率、回報(bào)率、物業(yè)投資收益等方面逐漸體現(xiàn)出對開發(fā)商的優(yōu)勢，國內(nèi)物流地產(chǎn)投資機(jī)會已來臨。

　　一、宏觀面：物流倉儲需求高速增長

　　1.電商時(shí)代全面崛起

　　2009-2013年，中國線上零售總額的復(fù)合增長率為63%。2013年，國內(nèi)線上零售總額達(dá)到1.85萬億元，高基數(shù)的背景下仍實(shí)現(xiàn)42%的增長率；網(wǎng)購規(guī)模已占社會消費(fèi)品零售總額8%，同比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　目前線上購物者數(shù)量占比互聯(lián)網(wǎng)用戶約49%，占比總?cè)丝趦H約22%。從中美數(shù)據(jù)對比來看，中國互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)滲透率分別為46%和37%，遠(yuǎn)低于美國的82%和68%。隨著國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的推廣，以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，未來線上消費(fèi)規(guī)模的提升空間巨大。

　　隨著電商時(shí)代的崛起，國內(nèi)快遞業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長。以2011年的“雙十一”事件為標(biāo)志，規(guī)模以上的快遞業(yè)務(wù)量連續(xù)三年增速超過50%。2013年國內(nèi)快遞業(yè)務(wù)量達(dá)到92億件，實(shí)現(xiàn)62%的增速，創(chuàng)出國內(nèi)歷史新高；同期規(guī)模以上快遞業(yè)務(wù)收入達(dá)到1,442億元，同比增長37%。

　　2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加速進(jìn)行

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推進(jìn)，東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移步伐加快。2004-2014年全國中西部地區(qū)固定資產(chǎn)投資額占比從44%提升至53%，中部與西部地區(qū)的投資增速持續(xù)高于東部地區(qū)。2010年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步在政策層面支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。東部制造業(yè)向中西部的轉(zhuǎn)移大潮也催生了大量工業(yè)倉儲需求。

　　3.物流行業(yè)政策逐漸落地

　　自2011年國務(wù)院頒布物流“國九條”(《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》)以來，促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的政策和規(guī)劃相繼出臺。2014年6月，李克強(qiáng)總理主持國務(wù)院會議通過《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》，確定了農(nóng)產(chǎn)品物流、制造業(yè)物流與供應(yīng)鏈管理等12項(xiàng)重點(diǎn)工程，提出到2020年基本建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系。

　　《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》主要內(nèi)容包括：1、著力降低物流成本；2、推動物流企業(yè)規(guī)?；?；3、改善物流基礎(chǔ)設(shè)施。近年中國物流成本居高不下，物流總費(fèi)用占GDP的比重一直保持在17%-18%，遠(yuǎn)高于美國7%-8%的水平，因而間接影響國內(nèi)企業(yè)的盈利能力。隨著物流行業(yè)政策逐漸落地，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展有望進(jìn)入新的階段。

　　4.倉儲業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

　　由于物流業(yè)需求持續(xù)高速增長，上游倉儲業(yè)的投資規(guī)模不斷攀升。2013年，國內(nèi)倉儲業(yè)的固定資產(chǎn)投資總額為4,201億元，占比全國固定資產(chǎn)總額0.96%，同比提升0.1個(gè)百分點(diǎn)；2014年1-7月，倉儲業(yè)累計(jì)投資額已實(shí)現(xiàn)2,598億元，占比提升至1%。

　　二、微觀面：物流地產(chǎn)行業(yè)投資加速

　　去年5月以來，包括互聯(lián)網(wǎng)平臺、物流運(yùn)營、工業(yè)地產(chǎn)、保險(xiǎn)基金等在內(nèi)的各路資金開始大舉進(jìn)軍中國物流業(yè)：(1)國內(nèi)企業(yè)中，阿里巴巴投資千億元于菜鳥網(wǎng)絡(luò)建立自己的物流體系，萬科在行業(yè)銷售低迷下宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)；(2)海外企業(yè)中，澳洲的嘉民集團(tuán)、美國的厚樸基金、凱雷投資、荷蘭的匯盈資管等紛紛增資內(nèi)地物流企業(yè)。

　　在激烈的競爭環(huán)境下，電商對物流倉儲的需求更為迫切與強(qiáng)烈。在終端議價(jià)能力較低的情況下，倉儲規(guī)模的擴(kuò)大將有助于電商企業(yè)：(1)增加物流節(jié)點(diǎn)提高運(yùn)輸效率；(2)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)降低運(yùn)營成本；(3)提升服務(wù)質(zhì)量增加客戶粘性。

　　倉儲供需缺口巨大，租金回報(bào)率可觀

　　一、供求端：優(yōu)質(zhì)倉儲供不應(yīng)求

　　隨著中國國內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長，線上零售市場日趨成熟、電子商務(wù)不斷升級發(fā)展，零售行業(yè)對優(yōu)質(zhì)物流倉儲的需求將進(jìn)一步提升。從微觀面來看，電商的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張速度越快，其對物流倉儲需求體量也越大。

　　(1)阿里巴巴聯(lián)合銀泰、復(fù)星、“三通一達(dá)”等企業(yè)于2013年5月宣布斥資1,000億打造菜鳥網(wǎng)絡(luò)平臺，目前在天津和金華計(jì)劃開工100萬平米物流項(xiàng)目；

　　(2)京東2014年1季度招股說明書披露使用的倉儲面積達(dá)150萬平米，上市后2014年2季度披露的面積就增至180萬平米；

　　(3)蘇寧2012年末擁有物流倉倉儲及相關(guān)配套面積約110萬平米，2014年2季度披露的面積已達(dá)352萬平米。

　　(4)唯品會從2011年2季度到2014年1季度在全國范圍內(nèi)單向普洛斯一家就租賃了近30萬平米的倉儲用地，并計(jì)劃于2016年達(dá)到70萬平米。

　　根據(jù)倉儲協(xié)會和世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截至2012年全國營業(yè)性通用倉庫總體量達(dá)6.98億平米，而12家主要的全國性物流地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施存量累計(jì)約1,300萬平米，占比僅2%，因而供需缺口巨大。從中外數(shù)據(jù)對比來看，2014年美國人均倉儲面積約5.06平米，中國人均倉儲面積約0.41平米，僅是美國的1/12。

　　此前相比房地產(chǎn)用地供應(yīng)，政府出讓工礦倉儲土地的比例持續(xù)下降，主要原因在于：(1)物流用地價(jià)格偏低，土地財(cái)政收入有限；(2)倉儲用地經(jīng)濟(jì)效益和稅收貢獻(xiàn)較少；(3)倉儲業(yè)提供就業(yè)崗位相對較少。因而從供求端來看，目前物流地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，推動倉儲租金持續(xù)上升。

　　三、價(jià)格端：網(wǎng)購發(fā)達(dá)城市倉儲租金上漲趨勢明顯

　　淘寶根據(jù)各城市網(wǎng)購成交、網(wǎng)購規(guī)模等數(shù)據(jù)綜合發(fā)布全國網(wǎng)購城市50強(qiáng)。其中，杭州替代廣州躍升為一線網(wǎng)購城市，蘇州、南京、寧波、溫州、京華等長三角城市也進(jìn)入網(wǎng)購發(fā)達(dá)城市之列。隨著網(wǎng)購規(guī)模的擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)物流倉儲供不應(yīng)求，推升各地倉儲租金持續(xù)上漲。

　　根據(jù)CBRE發(fā)布的全國主要城市物流倉儲租金，2009-2013年租金復(fù)合增長率排名前5位的城市分別為：杭州(16.57%)、南京(14.94%)、寧波(12.49%)、成都(11.57%)、北京(9.21%)。租金漲幅與網(wǎng)購城市排名高度吻合，顯示在網(wǎng)購需求催動下，倉儲供需缺口對物流地產(chǎn)租金的推動作用。隨著未來下游需求的持續(xù)釋放，物流地產(chǎn)行業(yè)目前仍處朝陽階段。

　　四、利潤端：優(yōu)質(zhì)倉儲回報(bào)率超商業(yè)地產(chǎn)

　　根據(jù)CBRE發(fā)布的報(bào)告，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，投資回報(bào)率已超過寫字樓、購物中心及高端住宅，躍居物業(yè)市場第一。以北京和上海兩地為例，過去5年的房地產(chǎn)投資回報(bào)率表現(xiàn)為：物流設(shè)施>購物中心>寫字樓>高端住宅。目前，普通的物流設(shè)施平均投資回報(bào)率達(dá)到6.5%-7%，優(yōu)質(zhì)倉儲的回報(bào)率可以達(dá)到8%-11%。

　　五、競爭格局：外資企業(yè)市場份額獨(dú)大

　　國內(nèi)物流地產(chǎn)仍處起步階段，但海外資金已提前布局市場。截至2014年3月，外資工業(yè)地產(chǎn)商持有的物業(yè)面積占比高達(dá)78%。其中，由新加坡主權(quán)基金控股的普洛斯持有全國760萬平米的倉儲物業(yè)面積，市場份額高達(dá)59%，已基本形成壟斷格局。未來隨著市場不斷擴(kuò)容，國內(nèi)資金也將積極布局物流地產(chǎn)，中國企業(yè)有望憑借本土優(yōu)勢提高內(nèi)資市場的份額。

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