對(duì)比5月、8月兩次集中限購(gòu)放松帶來(lái)的樓市提振影響，8月表現(xiàn)明顯不及5月，限購(gòu)?fù)顺鰩?lái)的銷(xiāo)量提振僅在當(dāng)周有效，遠(yuǎn)短于5月的3周。

　　事件：8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積分別為5346億元、8507萬(wàn)平方米，分別同比下降13.4%和12.4%；新開(kāi)工面積16150萬(wàn)平方米，同比上漲6.2%；開(kāi)發(fā)投資額8594億元，同比增長(zhǎng)9.9%；資金來(lái)源10075億元，同比減少0.5%。

　　◆8月限購(gòu)放松效果不佳，樓市低迷源自開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”

　　8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積分別為5182億元、8115萬(wàn)平方米，分別同比下降16.0%和16.3%，增速較7月的-16.0%/-16.3%小幅收窄，收窄主力以二線城市為主，8月限購(gòu)放松城市作出一定貢獻(xiàn)。

　　我們認(rèn)為，8月限購(gòu)放松效果遠(yuǎn)低于預(yù)期，當(dāng)前銷(xiāo)量低迷主要原因在開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀情緒帶來(lái)的“捂盤(pán)”，1)對(duì)比5月、8月兩次集中限購(gòu)放松帶來(lái)的樓市提振影響，8月表現(xiàn)明顯不及5月，限購(gòu)?fù)顺鰩?lái)的銷(xiāo)量提振僅在當(dāng)周有效，遠(yuǎn)短于5月的3周，具體數(shù)據(jù)參見(jiàn)前期報(bào)告《價(jià)之所驅(qū)，量有所動(dòng)---樓市新論暨地產(chǎn)成都行》；2)開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前樓市較為樂(lè)觀，推盤(pán)大幅減少，表現(xiàn)為庫(kù)存累積大幅放緩和銷(xiāo)量較為低迷，具體數(shù)據(jù)參見(jiàn)8月月報(bào)《月初播種，月末收割---百城價(jià)格指數(shù)點(diǎn)評(píng)與每月盤(pán)點(diǎn)第4期(2014年8月)》。

　　◆開(kāi)工下降受制土地和資金來(lái)源，銀行個(gè)貸呈現(xiàn)“額度管制”

　　8月新開(kāi)工面積16150萬(wàn)平方米，同比上漲6.2%，較7月小幅收窄2.0個(gè)百分點(diǎn)；資金來(lái)源10075億元，同比減少0.5%，和上月基本持平，非房款來(lái)源占比繼續(xù)提升，目前已達(dá)61%，已經(jīng)達(dá)到歷史最高位，但期待的銀行放水仍未到來(lái)。

　　我們認(rèn)為，1)開(kāi)工維持高增長(zhǎng)的動(dòng)能在下降，源自土地高溢價(jià)壓力(8月溢價(jià)率提升至20%)和資金來(lái)源仍為非房款(占比61%，歷史最高位)，原材料價(jià)格的高漲和資金的弱可持續(xù)性將使開(kāi)工高增長(zhǎng)動(dòng)能下降；2)單月銀行額度就在1800億元左右，且與單月新增人民幣貸款無(wú)關(guān)，沒(méi)有看到貸款松動(dòng)跡象，和以往不同，今年的住房貸款/新增貸款這一比例的參考意義幾乎為0，呈現(xiàn)跳動(dòng)的不連續(xù)性，盡管銀行將從資金配臵角度考慮貸款投放，但對(duì)個(gè)貸則顯示出明顯的“額度管制”行為。

　　◆金九主動(dòng)權(quán)在開(kāi)發(fā)商，目前表現(xiàn)仍不積極，維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)

　　我們上月提到，“盡管還未采取“放貸”這一實(shí)際行動(dòng)，但預(yù)計(jì)能夠看到銀行額度的進(jìn)一步寬松”，但截至當(dāng)前，銀行并未從風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮增配個(gè)貸，將繼續(xù)逼迫開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步降價(jià)和推盤(pán)才能促進(jìn)樓市銷(xiāo)量。

　　我們擔(dān)心的股市/基本面脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)兌現(xiàn)，但對(duì)金九銀十抱有期待，維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)。龍頭公司中，我們繼續(xù)推薦萬(wàn)科，小公司推薦華業(yè)地產(chǎn)，主題方面看好京津冀板塊表現(xiàn)，推薦首開(kāi)股份。

　　光大證券：開(kāi)發(fā)商握主動(dòng)權(quán)，銀行個(gè)貸支持未體現(xiàn)