地方因財(cái)政收入增速的下降，保增長的能力有限，仍要靠中央繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)刺激政策，其中地產(chǎn)政策是很有可能的選項(xiàng)，包括降低二套房首付比例，支持首套住房降低按揭利率等。

　　核心要點(diǎn)：

　　1、事件

　　2014年9月15日，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，包括加強(qiáng)市場(chǎng)分類調(diào)控、支持合理住房消費(fèi)、改進(jìn)住房供應(yīng)方式、發(fā)揮金融和住房公積金支持作用、促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展、營造良好市場(chǎng)環(huán)境等六方面意見。

　　2、我們的分析與判斷

　　(1)政策的內(nèi)容：已盡其力，難有突破

　　總體來看，湖北省出臺(tái)的政策并沒有超出已發(fā)布地產(chǎn)支持政策的幾個(gè)省份的力度。

　　引發(fā)一些市場(chǎng)關(guān)注的為所謂的優(yōu)惠政策：“居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。個(gè)人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個(gè)人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。”

　　我們知道在08年政府救市期間，央行把住房貸款利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍，此后央行并未再調(diào)整過住房貸款利率的下限。而銀行經(jīng)營已相當(dāng)市場(chǎng)化，放貸的利率主要以市場(chǎng)供求以及風(fēng)險(xiǎn)的考量為主，在09年左右推出7折利率后，利率水平逐漸提升，到目前基本仍在基準(zhǔn)以上。因此，此次湖北的政策并未改變政策，放貸利率的自主權(quán)仍在銀行。

　　至于此次所提的契稅優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)契稅早有“90平米以下且家庭唯一普通住房，征收1%契稅”，以及“首次購買普通住房減半征收”的優(yōu)惠政策。

　　其它政策方面也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流政策方向，包括：

　　1)分類調(diào)控：各地因地制宜出政策，庫存高的減少用地供應(yīng)等。

　　2)支持合理住房消費(fèi)：即上文所說利率7折，契稅優(yōu)惠。

　　3)改變住房供應(yīng)方式：支持共有產(chǎn)權(quán)房、完善公租房、加大棚戶區(qū)改造等。本條中多次提到政府收儲(chǔ)商品房的政策，包括引入基金或民間投資收儲(chǔ)存量商品房，作為租賃房源或保障房源配租；通過收儲(chǔ)購買商品房做公租房；棚戶區(qū)改造中政府收儲(chǔ)商品房做安置房。我們認(rèn)為，政府直接購買商品房介入市場(chǎng)，以及棚戶區(qū)改造對(duì)市場(chǎng)的影響，值得跟蹤關(guān)注。

　　4)要求銀行支持開發(fā)貸和按揭貸。

　　5)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型：鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，綠色建筑，以及住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　6)營造良好環(huán)境：包括優(yōu)化政務(wù)服務(wù)環(huán)境、信息系統(tǒng)建設(shè)以及引導(dǎo)媒體報(bào)道。

　　(2)期待中央政策進(jìn)一步放松

　　從9月份最近2周樓市成交的數(shù)據(jù)來看，印證了我們期待中央政策進(jìn)一步放松—最新投資觀點(diǎn)報(bào)告》中的判斷，即“成交仍在尋底，難言反彈”，今年9、10月份的成交很難有大的起色，銷售的持續(xù)低迷也將繼續(xù)拖累投資的改善。

　　另一方面，從最新公布的8月份各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，也印證了我們?cè)?月2號(hào)報(bào)告《期待中央政策進(jìn)一步放松—最新投資觀點(diǎn)報(bào)告》中的觀點(diǎn)，即“經(jīng)濟(jì)回升的趨勢(shì)并不明顯，經(jīng)濟(jì)整體仍缺乏內(nèi)生動(dòng)力，國企改革、市場(chǎng)準(zhǔn)入放松、戶籍改革等制度的紅利難以短期見效，今年保增長壓力仍較大。”

　　因此，我們維持我們的判斷，即地方因財(cái)政收入增速的下降，保增長的能力有限，仍要靠中央繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)刺激政策，其中地產(chǎn)政策是很有可能的選項(xiàng)，包括降低二套房首付比例，支持首套住房降低按揭利率等。

　　(3)投資建議：地產(chǎn)政策預(yù)期將逐步提高，維持“推薦”評(píng)級(jí)

　　我們認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，保增長政策預(yù)期將逐步提高，特別是對(duì)地產(chǎn)政策的預(yù)期將催化板塊。因此，我們維持“推薦”評(píng)級(jí)。

　　個(gè)股方面，繼續(xù)推薦萬科、保利、華夏幸福。

　　銀河證券：湖北跟進(jìn)地產(chǎn)支持政策，對(duì)中央政策預(yù)期逐步提高