新開工的單月正增長非但不和開發(fā)投資下降矛盾，反而是開發(fā)企業(yè)對未來預(yù)期悲觀的表現(xiàn)。新開工規(guī)模提升是真實的，但新開工規(guī)模的提升不僅不能預(yù)示開發(fā)投資將回暖，反而代表未來開發(fā)投資將繼續(xù)進一步下降。

　　地產(chǎn)基本面進入戰(zhàn)略僵持第二階段

　　事項：

　　國家統(tǒng)計局公布2014年前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。

　　評論：

　　開發(fā)投資繼續(xù)下滑，企業(yè)整體投資熱情很悲觀

　　2014年前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長13.2%，也是2010年以來開發(fā)投資同比累計增速最低點。8月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.9%，較之7月單月增速繼續(xù)下降。

　　恰如我們在上個月月報所預(yù)測的，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的繼續(xù)下降，卻伴隨著房屋新開工的繼續(xù)單月同比正增長。2014年8月，房屋新開工同比增長6.2%，推動前8月房屋新開工面積的累積降幅繼續(xù)收窄到只同比下降10.5%。

　　在上一期的月度數(shù)據(jù)點評中，我們根據(jù)長期跟蹤地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)的經(jīng)驗和對地產(chǎn)行業(yè)的微觀調(diào)研，提出了完全不同于一般觀點的獨特看法：新開工的單月正增長非但不和開發(fā)投資下降矛盾，反而是開發(fā)企業(yè)對未來預(yù)期悲觀的表現(xiàn)。新開工規(guī)模提升是真實的，但新開工規(guī)模的提升不僅不能預(yù)示開發(fā)投資將回暖，反而代表未來開發(fā)投資將繼續(xù)進一步下降。2014年8月的數(shù)據(jù)再一次證明了我們當時的推論。

　　專題討論：為什么新開工數(shù)據(jù)的回暖不意味著開發(fā)投資即將恢復(fù)

　　如果我們?nèi)藶榘哑髽I(yè)的投資劃分為幾個階段。第一個階段是從拿地到開工之前；第二個階段是從開工到取得銷售資格；第三個階段是從取得銷售資格到竣工，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在第二個階段的投資開支彈性最大。開發(fā)企業(yè)拿地，一般就意味著地價款按照合同支付——很難出現(xiàn)在開工后一直不支付地價款的情形。開發(fā)企業(yè)要竣工交付房屋，基本意味著企業(yè)需要把工程款付給建筑商?？墒牵斊髽I(yè)取得土地以后，到取得銷售許可證之前，企業(yè)確實有可能以讓建筑商適當墊資的方式擴大開工。而且這種墊資也是適度的，企業(yè)只需要申領(lǐng)開工許可證，并積極促成樓盤達到或接近可銷售狀態(tài)——并不需要大規(guī)模進行施工投入。絕大多數(shù)地方的預(yù)售條件并不高，很多地方隨著市場轉(zhuǎn)差在預(yù)售證的發(fā)放方面也控制不嚴格。因此，理論上來說，企業(yè)完全有可能在不大規(guī)模擴大投資的情況之下，盡可能把大量的土地開工，并增加可銷售資源。

　　這可能是2014年我們遇到的情況。

　　和2008年不同，目前土地和資金成本占總開發(fā)成本比重是比較高的，這時候企業(yè)將土地維持在未開工狀態(tài)代價是很大的。如果房價不能明顯上漲，企業(yè)無非就是節(jié)省了一些施工的投入，卻不可能有銷售現(xiàn)金的回流。所以，絕大多數(shù)企業(yè)無意保留大規(guī)模的未開工土地，反而將盡可能多的項目推進到可銷售狀態(tài)——至少是臨近可銷售狀態(tài)。當然，在這些項目達到這一狀態(tài)后，企業(yè)就沒有動力繼續(xù)加大投入了，所以從開工到竣工的周期是越來越長的。

　　這并不是對行業(yè)未來有信心的表現(xiàn)，恰恰是對于行業(yè)中長期毫無信心，期望盡可能把握一些短期的去化窗口積極銷售的表現(xiàn)。

　　中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2014年8月運行數(shù)據(jù)點評：地產(chǎn)基本面進入戰(zhàn)略僵持第二階段