在目前存貨偏高的情況下，收縮投資、加大庫(kù)存去化是房企的主要任務(wù)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以價(jià)換量。今年行業(yè)整體增速有限，行業(yè)業(yè)績(jī)難以大幅增長(zhǎng)，估值大幅提升空間有限。

　　政策與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

　　近期又有一批二三線城市陸續(xù)放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)化短期對(duì)成交影響有限，但中長(zhǎng)期看利于體現(xiàn)真實(shí)的供需狀況。

　　房地產(chǎn)投資與新開(kāi)工

　　前7月投資增速13.7%，商品房銷售面積下降7.6%，新開(kāi)工下降12.8%，行業(yè)基本面繼續(xù)下滑，新開(kāi)工的持續(xù)下滑繼續(xù)拉低投資增速。

　　土地市場(chǎng)

　　土地成交面積同比下滑明顯。今年前8月，40個(gè)城市累計(jì)土地成交建筑面積同比下跌22.19%，其中，一線城市同比下跌37.44%，二線城市同比下跌12.56%，三線城市同比下跌26.1%。8月份，40個(gè)大中城市土地成交樓面均價(jià)2049元，溢價(jià)率為11.59%，樓面均價(jià)及溢價(jià)率相比7月份均小幅上升。

　　商品房市場(chǎng)

　　成交下滑。前8月商品房成交面積累計(jì)同比下降17.11%，其中一線城市下降27.66%，二線城市下降16.86%，三線城市小幅下降7.68%。

　　目前十大城市存銷比為58周，近期有所下滑，仍處于近3年高位，其中一線城市存銷比為52周，二線城市存銷比為63周，總體來(lái)看二線城市庫(kù)存較高，去化周期較長(zhǎng)。

　　新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)放緩。2014年7月70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)同比為2.6，環(huán)比為-0.9。

　　二手房市場(chǎng)

　　二手房成交同比大幅下滑。今年前7月，兩個(gè)一線城市平均同比下滑幅度達(dá)到41%，四個(gè)二線城市平均下滑幅度達(dá)到35%。

　　7月二手住宅價(jià)格指數(shù)同比為1.3，環(huán)比為-1.1，繼續(xù)回落。二手住宅租金回報(bào)率處于低位。

　　投資建議

　　二三線城市房地產(chǎn)限購(gòu)政策幾近全線退出，商品房成交量仍維持在較為低迷的狀態(tài)，房?jī)r(jià)已環(huán)比三個(gè)月下跌，目前仍處于下跌趨勢(shì)，購(gòu)房者觀望情緒較為濃厚，限購(gòu)?fù)顺鲋?，未?lái)貨幣政策方面的變化是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。短期來(lái)看，市場(chǎng)預(yù)期仍較悲觀，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整仍未結(jié)束。在目前存貨偏高的情況下，收縮投資、加大庫(kù)存去化是房企的主要任務(wù)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以價(jià)換量。今年行業(yè)整體增速有限，行業(yè)業(yè)績(jī)難以大幅增長(zhǎng)，估值大幅提升空間有限。建議關(guān)注銷售較好的一線地產(chǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)因素主要為房地產(chǎn)成交大幅下滑。

　　華融證券：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整趨勢(shì)不變（2014年9月期）