不同業(yè)務(wù)類型、不同發(fā)展階段的企業(yè)，對(duì)辦公空間的需求千差萬(wàn)別。單憑“地段、價(jià)格、物業(yè)質(zhì)素、管理服務(wù)”的簡(jiǎn)單組合做決定，隨時(shí)會(huì)面臨企業(yè)發(fā)展的空間制肘。

　　戴德梁行近期發(fā)布的二季度暨上半年廣州市場(chǎng)回顧顯示：盡管宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，企業(yè)擴(kuò)張步伐放緩，但受惠于今年開(kāi)始全面推行的商事登記制度改革，廣州企業(yè)注冊(cè)門(mén)檻和相關(guān)手續(xù)大大簡(jiǎn)化，新企業(yè)數(shù)量激增。截至今年一季度，廣州市新注冊(cè)內(nèi)資企業(yè)數(shù)量同比大增43%，新注冊(cè)私營(yíng)企業(yè)更是同比增加70%。相應(yīng)地，寫(xiě)字樓租賃需求持續(xù)發(fā)展。上半年整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃成交面積較去年同期增加12.4%；而成交板塊則呈現(xiàn)出向非核心商務(wù)區(qū)分流的趨勢(shì)。

　　與此同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)水漲船高、競(jìng)爭(zhēng)激烈。根據(jù)陽(yáng)光家緣最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，廣州“出售型”寫(xiě)字樓供應(yīng)量為歷年同比之最，達(dá)到129萬(wàn)平方米。戴德梁行企業(yè)服務(wù)部主管邱曉瑜女士指出，在甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，盡管上半年沒(méi)有新增供應(yīng)，但市場(chǎng)存量仍然可觀，僅珠江新城就有約19萬(wàn)平方米的存量有待消化。此外，計(jì)劃于年底及明年交付的物業(yè)也在預(yù)招租環(huán)節(jié)積極進(jìn)取、各顯神通。

　　面對(duì)寫(xiě)字樓供應(yīng)商頻頻伸出的“促銷、優(yōu)惠”橄欖枝，企業(yè)主們難免心動(dòng)或茫然。畢竟，不同業(yè)務(wù)類型、不同發(fā)展階段的企業(yè)，對(duì)辦公空間的需求千差萬(wàn)別。單憑“地段、價(jià)格、物業(yè)質(zhì)素、管理服務(wù)”的簡(jiǎn)單組合做決定，隨時(shí)會(huì)面臨企業(yè)發(fā)展的空間制肘。

　　實(shí)際上，國(guó)內(nèi)多數(shù)企業(yè)并未設(shè)立專門(mén)的“地產(chǎn)部”，很多還是由內(nèi)部的行政部門(mén)人員或企業(yè)的當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人去處理公司的寫(xiě)字樓租賃或購(gòu)買事宜，讓不少企業(yè)在辦公空間的問(wèn)題上頭疼過(guò)。比如，A公司由于優(yōu)惠的綜合條款考慮與某預(yù)招租的寫(xiě)字樓在未具備出租條件下簽署了“租賃意向書(shū)”甚至“租賃合同”，當(dāng)中約定該寫(xiě)字樓將于一定時(shí)間交付。由于一幢大樓往往需通過(guò)取得數(shù)個(gè)證照如：規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、房產(chǎn)證等等方可交付租戶進(jìn)行裝修或使用，但有些企業(yè)并沒(méi)有察覺(jué)到每一個(gè)證照文件的必要性，甚至提前要求提前進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行裝修以減省裝修期或免租期的消耗。然而由于該寫(xiě)字樓未能取得所需證照遲遲未能辦理“租賃登記備案”，這樣使該企業(yè)無(wú)法地合法進(jìn)駐辦公。A公司考慮到已投入裝修及家私的成本，此時(shí)再想轉(zhuǎn)租其它寫(xiě)字樓，耗進(jìn)去的時(shí)間和裝修成本都將被浪費(fèi)，最重要的還是影響到企業(yè)的正常運(yùn)作。更可怕的還是原址的辦公場(chǎng)所已被另一家企業(yè)承租，連短期續(xù)租的可能性都不存在。由于證照發(fā)出的時(shí)間是不可控的，若言A公司在前期簽約時(shí)并沒(méi)有注意及約定相應(yīng)補(bǔ)償或賠償條款，那么將是一個(gè)嚴(yán)重后果。對(duì)一家企業(yè)的日常運(yùn)作和生意將帶來(lái)巨大的影響。

　　可以說(shuō)，表面簡(jiǎn)單的寫(xiě)字樓租賃或續(xù)約，背后可能存在各種隱形成本、甚至陷井。戴德梁行華中區(qū)寫(xiě)字樓部門(mén)主管梁學(xué)森先生指出，企業(yè)在寫(xiě)字樓選擇初期有好幾方面需要考慮注意：

　　1.企業(yè)本身特點(diǎn)，比如：處于創(chuàng)業(yè)期的中小企業(yè)、還是成熟的集團(tuán)總部？

　　2.頭三年租金的可持續(xù)性：未來(lái)若干年的寫(xiě)字樓市況走勢(shì)如何？

　　3.如果未來(lái)需要空間拓展，對(duì)于所在物業(yè)是否享有租賃優(yōu)先權(quán)？

　　4.如果物業(yè)無(wú)法如期交付，相關(guān)賠償條款是否有制約效力？

　　5.物業(yè)的空調(diào)系統(tǒng)：是否能滿足加班需要、以及額外空調(diào)收費(fèi)如何？

　　綜上所述，無(wú)論創(chuàng)立初期的中小企，還是茁壯發(fā)展的大公司，在寫(xiě)字樓租賃或購(gòu)買初期都需要多方面綜合考慮，尋求最佳平衡點(diǎn)。