從上門指數(shù)和成交量看，金九的開局并不太理想，但我們依然看好“金九銀十”后續(xù)的市場表現(xiàn)。

　　電影《秋天的童話》講述的是一個唯美的愛情故事，喻指人們對美好事物的期盼。用來形容當下房企對“金九銀十”市場成交放量之翹首企盼的心情亦很合適。

　　九月首周，世聯(lián)行客戶上門指數(shù)為102.8，環(huán)比下降4.7%，同比下降24.3%；監(jiān)測的33個重點城市一手房成交面積404.59萬平，環(huán)比下降25.33%，同比下降20.43%。從上門指數(shù)和成交量看，金九的開局并不太理想，但我們依然看好“金九銀十”后續(xù)的市場表現(xiàn)。理由在于：房地產(chǎn)政策走向已經(jīng)明朗化，未來將朝著更加市場化的方向發(fā)展；推盤量的增加和價格的合理回歸將助推銷售回升；按揭貸款利率正在緩慢下行，有助于促進需求釋放。

　　政策走向明朗化，改善購房者的預期

　　在住建部定調下半年房地產(chǎn)政策基調為“千方百計去庫存”之后，已有30多個城市取消或者大幅度松綁限購，截至目前全國僅有8個城市限購還沒有放開。我們認為除了一線城市外，年內其他城市限購政策也將逐步解除。整體上看，地方政府取消限購和采取財政貼息等刺激樓市需求的手段得到中央的默許，預計未來政策將朝更加市場化的方向發(fā)展(限貸政策的逐步放開是大概率事件)。限購政策放開在短期內對成交有一定的促進作用，但影響有限，其更重要的是可以有效的改善購房者的預期。

　　推盤增加和價格合理的回歸將助推銷售上升

　　與過往“金九銀十”量價齊升不同的是，我們認為今年“金九銀十”并不會出現(xiàn)房價的上漲，相反成交量的上升更多的是房企以價換量的結果。我們預計進入九月份，房企的推貨規(guī)模將明顯上升，當前絕大部分房企的銷售目標完成率并不高，部分企業(yè)完成率甚至低于30%，在僅剩下的4個月里，不少房企必須大規(guī)模推貨以求去化。

　　對于大部分資金緊張而銷售回款是其最關鍵資金來源的中小房企來說，降價跑量是其唯一的選擇。世聯(lián)行監(jiān)測的24個重點城市的降價樓盤數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，新增降價樓盤呈現(xiàn)加速的趨勢，但80%左右的樓盤降價幅度都保持在15%以內，對比行業(yè)平均13%左右的凈利潤率，說明本輪房企的降價主要以保本為主。8月份以來，降價幅度在15%以上的樓盤占比增加明顯，說明在8月份隨著推盤數(shù)據(jù)的顯著上升，部分樓盤采取更加激進的措施。

　　按揭貸款利率緩慢下行促進需求釋放

　　融360網(wǎng)顯示，近期部分銀行的首套房貸按揭貸款利率已經(jīng)由之前的1.05倍回歸基準，甚至有些許銀行有95折的優(yōu)惠利率，銀行放款的速度亦有加速的趨勢。在資金面未有明顯好轉的情況下，銀行對按揭貸款的態(tài)度發(fā)生轉變的主要因素有兩個：第一，銀行不良貸款率的上升會促使銀行重新重視安全系數(shù)比較高的房貸按揭；第二，7月份至8月份信貸投放量偏低，反映出實體經(jīng)濟需求不足，銀行貸不出去錢，迫使銀行將貸款投向收益不高，但需求旺盛的房貸按揭業(yè)務。按揭貸款率利率的下行和放款速度的加快有助于促進需求的釋放，據(jù)測算，以100萬貸款為例，按揭貸款利率由1.1倍回歸基準，購房家庭20年、30年的月供額分別下降5%和6%。

　　在政策走向明朗化、推盤增加、價格合理回歸和按揭貸款利率下行的情況下，9月份起，商品房銷售面積環(huán)比將出現(xiàn)明顯的好轉，也有可能出現(xiàn)同比漲幅(相對于1-8月)收窄的情況。但由于銀行攬儲成本居高難下，我們認為按揭利率的下調并沒有太大的空間，75折、85折利率優(yōu)惠幾乎無可能，因此市場成交難有爆發(fā)式的提升，市場恢復力度有限，全年弱市的局面不改。

　　本輪房地產(chǎn)市場的調整時間可能要長于預期

　　市場能否走出底部，房價能否企穩(wěn)依然取決于流動性的形勢，其核心是利率水平能否出現(xiàn)顯著下降。從上海銀行間拆借利率SHIBOR隔夜、SHIBOR3個月和6個月票據(jù)貼現(xiàn)利率走勢看，年初以來呈現(xiàn)震蕩下行的態(tài)勢，說明資金面正在不斷的好轉。但是兩年期國債收益率和十年期國債收益率下降并不明顯，利率中樞明顯高于去年，此外，8月份以來由于宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，在預期經(jīng)濟回落的情況下，資金的風險偏好明顯下降，長短期國債收益率均有所上行，國債息差亦不斷的收窄，這顯示當前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地產(chǎn)市場的調整時間可能要長于預期。但我們也注意到近期監(jiān)管層對上市房企開放銀行間市場的消息，我們認為這將再次拓寬了上市房企的融資渠道，降低上市房企的資金成本，同時這有助于降低非標利率，從而帶動無風險利率出現(xiàn)下行，而這有利于行業(yè)成功實現(xiàn)軟著陸。

　　【世聯(lián)行樓市新評】(2014)之二十五：秋天的童話