隨著自住房入市分流剛需客群，市場(chǎng)供應(yīng)中中小戶型房源占比逐漸降低。

　　上周樓市供應(yīng)大降近七成，小批量推盤成主流

　　受信貸緊縮、樓市成交低迷影響，小批量快速推盤逐漸成為市場(chǎng)主流，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(8.25-8.31)北京樓市共有5個(gè)項(xiàng)目開盤，包含1個(gè)純新盤以及4個(gè)老項(xiàng)目后期，分別為大興區(qū)的天同11號(hào)、格林云墅，房山區(qū)的建邦華庭，門頭溝的西山藝境以及朝陽區(qū)的首開常青藤，5個(gè)項(xiàng)目累計(jì)供應(yīng)房源400套，供應(yīng)面積達(dá)52128平方米，環(huán)比前一周分別下降69%、62%。

　　不同于以往項(xiàng)目動(dòng)輒幾百套的推盤量，小批量多批次的開盤策略逐漸成為市場(chǎng)主流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周入市的5個(gè)項(xiàng)目中，除純新盤天同11號(hào)首推166套房源外，其余4個(gè)老項(xiàng)目后期加推量均在百套內(nèi)。其中，位于朝陽東壩區(qū)域的首開常青藤在半年內(nèi)加推5次，在今年4月、6月、7月三次開盤，每次推盤量為150套左右，而在8月份就兩次開盤，每次開盤量降至70套左右。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析表示，樓市下行期間，購房者觀望情緒濃厚，也讓開發(fā)商開始步步為營，“小批量多批次”的推盤模式，一方面有利于開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的整體把控，隨時(shí)調(diào)整銷售策略，通過靈活地調(diào)整推盤節(jié)奏及定價(jià)實(shí)現(xiàn)快速去化；另一方面，樓盤項(xiàng)目加推房源的數(shù)量與自身蓄客量息息相關(guān)，目前市場(chǎng)觀望情緒濃厚，項(xiàng)目普遍遭遇銷售困局，一次性大量推盤的消化周期過長(zhǎng)，將會(huì)影響到購房者對(duì)樓盤價(jià)值的信心。而通過小批量推盤，加上強(qiáng)效的打折優(yōu)惠，能快速將潛在客戶轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買。

　　上周大戶型供應(yīng)激增，90㎡以下房源供應(yīng)僅占總推盤量的1%，改善盤也將啟動(dòng)促銷

　　隨著自住房入市分流剛需客群，市場(chǎng)供應(yīng)中中小戶型房源占比逐漸降低。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周開盤的5個(gè)項(xiàng)目中，除首開常青藤有僅有5套90平米以下的房源外，5個(gè)開盤項(xiàng)目供應(yīng)的其他產(chǎn)品面積均超100平米，900平米以下房源僅占上周400套總開盤量的1%，當(dāng)前開盤項(xiàng)目推出的產(chǎn)品主要面向改善型購房者。

　　另據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京共有29個(gè)項(xiàng)目開盤入市，其中，主力戶型超過90平方米的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)18個(gè)之多，在全市總供應(yīng)量中占比62%，而去年同期該比例僅為46%。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，今年以來，隨著自住房項(xiàng)目的大量入市分流客源，剛需項(xiàng)目成交慘淡，在此情形下，銷量相對(duì)穩(wěn)定的改善型住宅就成為開發(fā)商確保銷售業(yè)績(jī)的首要選擇，這是今年改善型項(xiàng)目入市量增加的重要因素。另外，隨著北京土地價(jià)格的不斷上漲，也使得開發(fā)商不得不在相對(duì)較好的位置開發(fā)戶型面積偏大的中高端樓盤項(xiàng)目，除了大戶型產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)較小以外，還要借此拔高項(xiàng)目的產(chǎn)品力和市場(chǎng)形象，從而使項(xiàng)目的價(jià)值與價(jià)格趨同，所以說，地價(jià)走高也是大戶型產(chǎn)品增多的一個(gè)重要原因。

　　但是，北京的改善型購房需求并非源源不斷，大戶型供應(yīng)量的增多也并不會(huì)激發(fā)購房需求的增加。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2012、2013兩年，北京總價(jià)在500萬-2000萬元的商品住宅年銷售量保持在6000套左右，而2014年雖然大戶型產(chǎn)品供應(yīng)上升，但前8個(gè)月僅銷售了3410套改善型產(chǎn)品，同比去年同期還減少了1000套。高姍預(yù)計(jì)，隨著北京改善型產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象不斷加劇，銷售壓力也同樣擺在這些以往“不愁賣”的改善盤面前，預(yù)計(jì)“金九銀十”期間，部分改善型項(xiàng)目集中的區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)與剛需盤同樣的滯銷，同樣，個(gè)別改善盤也將不得不采取降價(jià)、打折等方式促銷。

　　上周商品住宅成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，樓市即將迎來更兇猛的價(jià)格戰(zhàn)

　　受自住房入市成交影響，北京樓市成交呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，上周(8.25-8.31)北京商品住宅共成交3503套，環(huán)比大漲120%，創(chuàng)年內(nèi)周成交新高，成交總面積達(dá)32.03萬平米，環(huán)比前一周上漲96%。其中3個(gè)自住房項(xiàng)目金隅？匯景苑、金隅？匯星苑、當(dāng)代采育滿庭春MOMA以及定向銷售的恒大城共成交1702套，在全市總成交中占比近半，大幅拉升樓市整體成交量。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，自住房項(xiàng)目陸續(xù)入市成交，拉升樓市成交量和平抑房?jī)r(jià)效果逐漸顯現(xiàn)，目前北京樓市已有4個(gè)自住房項(xiàng)目開盤，更有多達(dá)10余個(gè)項(xiàng)目等待搖號(hào)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間北京樓市成交數(shù)字仍將維持在高位，而剛需市場(chǎng)在經(jīng)過近半年觀望猶豫期后，隨著入市項(xiàng)目降價(jià)促銷力度進(jìn)一步增加，部分購房者出于抄底心態(tài)有望逐漸從觀望轉(zhuǎn)為試探入市，促使近期樓市成交量逐漸企穩(wěn)回升。

　　高姍表示，“金九銀十”歷來是開發(fā)商沖擊全年銷售業(yè)績(jī)的重要節(jié)點(diǎn)，在這兩個(gè)月中項(xiàng)目推盤力度將會(huì)有所增強(qiáng)，整體樓市在新房供應(yīng)增加、自住房持續(xù)入市的疊加下，樓市整體供應(yīng)將進(jìn)入全年峰值。而從前期降價(jià)項(xiàng)目的銷量表現(xiàn)來看，確實(shí)能夠提振銷量，北京并不缺少購房需求，而缺少對(duì)購房者形成足夠吸引的降價(jià)項(xiàng)目。“金九銀十”供應(yīng)增加，銷售壓力倍增的前提下，開發(fā)商受制于銷售業(yè)績(jī)及資金壓力，為拉動(dòng)項(xiàng)目銷量，預(yù)計(jì)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠折扣力度將進(jìn)一步加大，促使剛需盤扎堆及個(gè)別改善盤集中供應(yīng)的區(qū)域迎來更兇猛的“價(jià)格戰(zhàn)”。