8月份，在自住房的拉動下，北京新建商品房市場網(wǎng)簽量增長明顯，而實際的市場仍然在低位運行，與7月相有所上漲。而供應(yīng)市場，房企的推盤節(jié)奏明顯加快，為“金九銀十”做足準(zhǔn)備。價格方面，各項目成交均價并未出現(xiàn)明顯的變化，價格走勢依然平穩(wěn)。

　　8月純商品住宅成交3205套，市場稍有起色

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月份新建商品住宅的網(wǎng)簽量為10130套，比7月同期上漲66.3%。扣除保障房與自住房后，成交7022套，比7月同期上漲54.6%，比去年同期下降12.2%。

　　今年以來(1-8月)2014年新建商品住宅(含保障房)網(wǎng)簽量為49187套，扣除保障房后成交35052套，比去年同期大幅下降39.98%。自住房今年共簽約4436套。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，8月份網(wǎng)簽量的大幅提升，主要是受到自住房以及定向安置房集中網(wǎng)簽的拉動。合計共占網(wǎng)簽總量的37.7%。扣除保障房、自住房以及定向安置房后，本月成交為3205套，比上月同期上漲了12.3%.

　　張旭認(rèn)為，8月份純商品住宅市場成交較7月有所上漲，但仍低于5、6月份水平。近期多個項目開盤銷售情況良好，比如海淀的京投銀泰琨御府、密云的龍湖長城源著等，但這種性價比高的剛需項目以及熱捧豪宅依然仍為少數(shù)，未來成交或?qū)⒂兴嵘欠炔粫艽?。于購房者觀望情緒仍然較濃，開發(fā)商的促銷優(yōu)惠力度以及需求主動入市均有不足。

　　8月入市項目本月網(wǎng)簽率明顯高于6、7月份，未來成交將有好轉(zhuǎn)

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，不包含自住房與定向安置房，8月份入市項目的平均網(wǎng)簽率為13.9%，而6、7月份同期僅為6.2%與9.5%。

　　張旭認(rèn)為，近期市場熱度有所提升，未來在供應(yīng)增長，以及金九銀十的帶動下成交或有好轉(zhuǎn)。主要原因有以下兩點：一是，房企優(yōu)惠力度較前期有所加大，比如珠江地產(chǎn)繼之前推出的“零首付”、“降價險”之后，近期推出的“7折利率購房”，再如龍頭房企萬科聯(lián)手淘寶推出淘寶賬單買房抵房款的活動等；二是，客戶心態(tài)在發(fā)生微妙變化。近期多個項目同時出現(xiàn)熱銷，雖然與項目的營銷策略、蓄客時間有關(guān)，但也在一定程度上反映了客戶心態(tài)的變化，擇機(jī)入市的客戶數(shù)量在增加。

　　8月20個期房項目入市，供應(yīng)6403套住宅

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月供應(yīng)總量達(dá)到6403套，比7月同期下降了7.2%。扣除自住房后，較7月增加306%，比去年同期減少13.7%。

　　2014年(1-8月)期房市場共有152個(預(yù)售證)期房項目入市，供應(yīng)50842套住宅，同比上漲46.3%。扣除7208套自住房后，供應(yīng)量為43634，比去年同期上漲26.6%。

　　張旭認(rèn)為，7月份供應(yīng)主要以自住房為主，若不考慮自住房的話，8月份供應(yīng)量比7月大幅上漲。主要是由于“金九銀十”臨近，開發(fā)商為搶客備戰(zhàn)，推盤積極性提高。

　　從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，8月份90平米以下的小戶型供應(yīng)明顯增多，無論是入市項目個數(shù)還是供應(yīng)住宅量，均高于5-7月水平。

　　張旭認(rèn)為，與二手房以改善性客戶為主不同，新房市場的需求主要是首次置業(yè)的剛需，而今年的首次置業(yè)剛需大部分被自住房鎖定，隨著近期多個項目出現(xiàn)高棄房率，將有部分客戶回流，而8月份剛需小戶型供應(yīng)增多或?qū)㈨槕?yīng)這一需求。

　　8月純商品住宅成交均價22685元/平方米，自住房拉動均價結(jié)構(gòu)性下調(diào)

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計8月京純商品住宅成交均價為22685元/平方米，環(huán)比上月下降8%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，8月成交均價的下滑，主要是受自住房與定向安置房集中網(wǎng)簽的影響，本月此類住宅成交占比為37.7%，占比高于上月10個百分點，結(jié)構(gòu)性拉低了均價。截至目前，自住房已供應(yīng)4個項目7208套住宅，還有38.5%的房源未進(jìn)入網(wǎng)簽，對價格的拉低作用還將持續(xù)。

　　而從近期項目的成交均價看，基本保持平穩(wěn)。根據(jù)統(tǒng)計，在7、8月份均有成交的較為熱銷項目中，大部分項目的成交均價變化幅度均不足5%。值得注意的是，商業(yè)辦公公寓項目已經(jīng)出現(xiàn)明顯的價格下降勢頭，如珠江四季悅城成交均價較上月下降5.6%，保利春天里較上月的下降幅度超過10%。

　　張旭認(rèn)為，目前市場各方仍處于僵持階段。房企的降價房源仍為少數(shù)，多數(shù)項目僅拿出十幾套或幾十套特價房，如珠江四季悅城的50套補(bǔ)貼月供房源，萬科的京投銀泰萬科·西華府推出10套特價內(nèi)部房等，優(yōu)惠范圍較小。雖然也有項目出現(xiàn)日光，但也僅是少數(shù)，多數(shù)項目仍然沒有擺脫去化難的現(xiàn)狀。從全國房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)來看，全國房價普降局面已基本確立，這些行業(yè)與市場的下調(diào)信號將加深未來房價下降的預(yù)期，也對房企的銷售與定價將形成一定的壓力。隨著“金九銀十”即將到來，或?qū)蟹科鬄閾尶吞峁┯懈偁幜Φ膬r格優(yōu)惠，加緊出貨。