僅就萬科上半年已披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，其表現(xiàn)卻也并非那么完美。

　　觀點網(wǎng) 雖然不久前王石曾表態(tài)稱，擔(dān)心下一個倒下的房地產(chǎn)公司是萬科，但從當(dāng)前萬科的銷售情況來看，這種擔(dān)心還為時過早。

　　9月3日晚，萬科公布其8月銷售數(shù)據(jù)。8月份該公司實現(xiàn)銷售面積140.3萬平方米，銷售金額152.4億元，銷售面積及金額環(huán)比7月份的銷售面積136.7萬平方米、銷售金額133.2億元均有所上漲。

　　至此，2014年1-8月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積1098.2萬平方米，銷售金額1294.7億元，分別比2013年同期增長13.5%和14.6%。

　　主流定位與快銷

　　近1300億的銷售額，對于處于時下房地產(chǎn)市場的萬科而言，或是超常發(fā)揮。

　　不過，對于萬科當(dāng)前的表現(xiàn)，萬科總裁郁亮曾總結(jié)認為，堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，是萬科在波動的市場中仍然能取得相對穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)的關(guān)鍵。

　　其中，在定位方面萬科一向定位為剛需戶型，而上半年萬科銷售的產(chǎn)品中，144平方米以下的戶型占比就達到92%，較2013年的91%有所增加。

　　同時，前8月萬科銷售之所以同比有所增長，分析也認為，還與其降價走量及借助網(wǎng)絡(luò)營銷渠道進行促進的銷售策略分不開。

　　據(jù)悉，在上半年市場銷售現(xiàn)波動情況下，萬科多個城市開始降價走量，而作為今年波動性最大的華東片區(qū)自然不例外。其中，就華東片區(qū)的杭州而言，萬科在該區(qū)域有多個樓盤選擇了降價走量。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w消息指，萬科在杭州區(qū)域的降價幅度都相當(dāng)給力，有樓盤精裝三房直降50萬元，而且送車位。最終，萬科在杭州，以1756套的總成交量，成為杭州樓市上半年住宅銷售套數(shù)的冠軍。但靚麗成績背后，是包括萬科紫臺，萬科·北宸之光以及萬科璞悅灣等諸多項目銷售均價總體下降的結(jié)果。

　　除降價走量外，率先推行的全民經(jīng)紀(jì)人營銷方式或也為其帶來了一定的營收。

　　為縮小營銷環(huán)節(jié)，減少營銷成本，上半年以來，萬科針對中介、置業(yè)顧問、老業(yè)主向萬科的潛在購房者進行房屋推介的微信端工具“萬科經(jīng)紀(jì)人平臺”。

　　目前萬科旗下已有包括西安、昆明、青島、成都、重慶、貴陽、廣州等城市的“全民經(jīng)紀(jì)人”網(wǎng)絡(luò)平臺正式上線。其中以西安為例，上線一個月便成交了9.19億元。

　　值得一提的是，雖然受快周轉(zhuǎn)策略因素影響萬科前8月銷售仍同比有所增長，但在市場各種不確定因素影響下，今年來萬科拿地也比較謹(jǐn)慎。

　　據(jù)統(tǒng)計，前8月新增加開發(fā)項目23個，對應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約389.2萬平方米。其中，8月僅新增2個項目，分別為烏魯木齊四季花城項目、鄭州萬科城項目一期后續(xù)地塊。兩項目續(xù)支付地價款為11.23億元。

　　而就審慎拿地策略，萬科董秘譚華杰曾解釋稱，萬科主要認為土地市場滯后于樓市，上半年地價依然較高，不是最佳投資時間，而下半年萬科將繼續(xù)冷靜謹(jǐn)慎觀察土地市場的變化，此為“節(jié)流”的策略。

　　非完美表現(xiàn)

　　雖然在行業(yè)去化難度加大情況下，萬科的降價促銷策略，及新推出的包括全民經(jīng)紀(jì)人平臺等在內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)營銷方式著實促進了萬科的銷售，但僅就萬科上半年已披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，其表現(xiàn)卻也并非那么完美。

　　今年上半年，萬科實現(xiàn)竣工面積398.3萬平方米，占全年計劃竣工面積的比例為26.9%。竣工面積占全年計劃的比例較去年同期的33.5%下降6.6個百分點。

　　萬科方面表示，竣工集中于下半年是行業(yè)的季節(jié)性規(guī)律，上半年竣工占全年的具體比例主要由偶然性因素決定，并非公司有意的安排。

　　但分析指，上半年竣工的量有所不足，導(dǎo)致結(jié)算的量有所不足。結(jié)算面積減少6%，最終也會導(dǎo)致結(jié)算的營收相應(yīng)減少1%左右。

　　再者，從上半年萬科的毛利率來看，相關(guān)報告中也指出，上半年萬科去化現(xiàn)房庫存約56億元，但這些項目納入本期結(jié)算，毛利率較低。但調(diào)整期內(nèi)售出的期房，未來結(jié)算時對利潤率仍對利潤水平產(chǎn)生一定向下壓力。2000億元的已售未結(jié)規(guī)模很大，但是利潤率可能會略低。

　　此外，上半年若如果只從回款去衡量萬科的銷售，其表現(xiàn)也并不比競爭對手靚麗太多。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬科回款只有700億，甚至不及去年同期，賣出千億的房子只回籠70%的資金。

　　“即便萬科有部分客戶沒走完交首付、銀行批貸過程，但過去萬科銷售回款率從沒有這么低過，已經(jīng)披露中報的同行的現(xiàn)金回籠基本與銷售額一致”，相關(guān)分析如是指出。

　　另值得一提的是，除上述非完美表現(xiàn)外，對于萬科下半年表現(xiàn)來說，最不確定的便是市場走勢對萬科帶來的影響。

　　就今年房地產(chǎn)市場低迷原因，2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上多數(shù)專家學(xué)者均認為與信貸緊縮不無關(guān)系。雖然多意見認為下半年信貸政策會有所放松，但同時其也認為這并不會帶來行業(yè)再次的量價齊升。

　　其中，交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平先生就認為，下半年在監(jiān)管政策的導(dǎo)向上，商業(yè)銀行會采取一些比較實事求是的做法，對目前的做法進行審視，特別按揭貸款，所以市場不會太差，但下半年期望值也不要太高。