“越秀的養(yǎng)老項目會突破賣產(chǎn)權(quán)的概念和限制，可能會更接近金融投資產(chǎn)品。”

　　觀點網(wǎng) 繼越秀集團拓展金融多元化后，旗下公司越秀地產(chǎn)再提養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與貸款的多元化發(fā)展。

　　9月2日，越秀地產(chǎn)分別宣布其與澳洲養(yǎng)老運營機構(gòu)IMG公司、平安集團旗下的“平安好房”的合作事宜。

　　在與好房貸的合作中，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨和平安好房首席執(zhí)行官莊諾均表示：越秀地產(chǎn)將與平安好房共推“好房貸”，對于首次置業(yè)者而言，可提供無抵押的首付分期貸款，而對于換房的人則可提供高達300萬房產(chǎn)凈值70%的抵押貸款額度。

　　今后選購越秀地產(chǎn)旗下的產(chǎn)品，即使在“限貸”環(huán)境下，買房也將更順手，利率也更優(yōu)惠。

　　而在養(yǎng)老項目合作方面，越秀地產(chǎn)旗下廣州城建開發(fā)設計院有限公司正式宣布和澳洲養(yǎng)老運營機構(gòu)IMG公司簽訂“老年社區(qū)發(fā)展事業(yè)”戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在國內(nèi)一二線城市一起找地產(chǎn)項目合作。

　　試水養(yǎng)老地產(chǎn)

　　然而，在長達近兩個小時的發(fā)布會中，越秀地產(chǎn)仍未公布將要著手大力發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)操作方法、盈利模式、具體投入、計劃以及資金投入等方面的確切答案。

　　但是，依照越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理黃維綱的描述，依稀可以看出越秀地產(chǎn)所做的養(yǎng)老地產(chǎn)與“高端”、“產(chǎn)權(quán)”、“金融”、“規(guī)模”幾個關(guān)鍵詞息息相關(guān)。

　　據(jù)黃維綱透露，越秀地產(chǎn)可以和IMG計劃雙方在國內(nèi)一二線城市一起找地產(chǎn)項目合作，后者將會在后期項目上輸出咨詢、運營、管理等服務。

　　“但先期試點主要集中在越秀地產(chǎn)已有小區(qū)的適老項目建設。”

　　并且，由于當前國內(nèi)市場上仍未有好的產(chǎn)品出來以及社會觀念轉(zhuǎn)變導致不可能像美國太陽城那樣建設大規(guī)模養(yǎng)老項目，可能還是走分散型高端路線。

　　“越秀的養(yǎng)老項目會突破賣產(chǎn)權(quán)的概念和限制，可能會更接近金融投資產(chǎn)品。”

　　 據(jù)黃維綱跟觀點新媒體透露：“收益可能有高會有低，如果高端的話，肯定比住宅高。”

　　另據(jù)越秀地產(chǎn)介紹，早在2001年該公司已參與廣州市東山福利院安老區(qū)、荔灣區(qū)第二老人院等工作建設。2013年越秀地產(chǎn)成立“養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心”，此后預計將在部分已建小區(qū)會所局部改造成長者日間活動中心作為試點項目，一旦時機成熟將會插建老年公寓以及適合各年齡層終身居住的全齡住區(qū)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)“紅海”

　　值得注意的是，越秀地產(chǎn)并非首個介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商。

　　早在2010年，萬科宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略。隨即，萬科就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。

　　除萬科外，保利地產(chǎn)、中鐵、萊蒙等房企以及泰康人壽等保險行業(yè)先后進入了養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　但是，誠如最早進入養(yǎng)老地產(chǎn)的萬科，也曾公開對媒體表示：“如果用養(yǎng)老地產(chǎn)這個思維想養(yǎng)老這個事情，那是錯誤的。萬科的養(yǎng)老項目房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。

　　而多位業(yè)內(nèi)人士也均指出，除了國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)投資熱潮外，與投資熱潮相反的是國內(nèi)養(yǎng)老消費能力目前尚未形成氣候。

　　雖然數(shù)據(jù)顯示，廣東省常住人口65歲及以上比例為8.17%，但以目前購買養(yǎng)老項目的需求及結(jié)構(gòu)分布來看，70%高凈值人群目前正處于40~60歲。伴隨這群人逐步老齡化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時代將有望在2035年左右到來。

　　因此，甚至有人悲觀地預測：“由于產(chǎn)業(yè)投資早于消費能力崛起前進入市場，未來五年內(nèi)或有一批有部分盲目進場的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司瀕臨倒閉。”

　　而對于產(chǎn)業(yè)鏈公司來說，完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本運作的結(jié)構(gòu)設計是現(xiàn)階段最需要重視的問題。

　　多元化的綢繆

　　但是，于越秀地產(chǎn)本身而言，涉及投資熱點的養(yǎng)老地產(chǎn)以及互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)，卻也有其“不得不說的秘密”。

　　一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)金融兩個方面的投入，都可以加大其對創(chuàng)新模式探索。

　　“一直以來越秀地產(chǎn)就以穩(wěn)健著稱，雖然屬于31年歷史的老牌國企，但是其發(fā)展規(guī)模和其集團資歷并不匹配。”有熟悉越秀地產(chǎn)的市場人士分析稱。

　　2013年合約銷售額達到人民幣146億元，雖然符合業(yè)內(nèi)預期，但是同比僅增長19%左右。2014年1月和2月的合約銷售額亦同比下跌22%。但增長幅度也明顯低于同行業(yè)的房企。

　　“這樣的越秀地產(chǎn)，無疑需要尋找住宅以外的利潤增長點，而這也成了該公司有效的避險途徑。”上述人士繼續(xù)分析稱。

　　此外，越秀地產(chǎn)上半年雖然錄得累計合同銷售金額(連同合營公司項目的銷售)約106.30億元，同比上升23.4%，已經(jīng)完成全年銷售目標人民幣220億元的48%。

　　另有業(yè)內(nèi)人士分析認為：“但是，在上半年樓市遇冷的情況下，大部分開發(fā)商都將銷售堆在下半年，但誰也不能保證下半年的銷售一定好。”

　　據(jù)統(tǒng)計，萬科計劃將其2014年70%的貨量在下半年推出，而碧桂園亦在業(yè)績會上明確表示，計劃在下半年推出37個新盤，連同舊盤新貨新推貨量預計超過700億元，比上半年22個新盤、554億元的貨量高出不少。

　　并且，截止8月30日，全國25個重點城市8月日均成交環(huán)比上升3%，同比下降6%。在8月底最后一周，全國16個城市推出45個項目，21個開盤價格下跌，同時隨著金九來臨，市場預計8月后2周推盤量逐步攀升，環(huán)比上半月增長20%以上。

　　“目前，全國僅北上廣深等城市尚未放開限購，但從放開限購的城市表現(xiàn)來看，僅能帶來短期的銷量提振。所以，要想刺激銷售，要么開發(fā)商降價，要么限貸放松。雖然越秀地產(chǎn)并未明確表示一定不降價，但是，其目前與好房貸合作，無疑已經(jīng)在以實際行動，為其下半年的銷售業(yè)績努力。”上述業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)分析稱。