房?jī)r(jià)是政府的心病，也是普羅大眾的痛。一線城市的高房?jī)r(jià)使得住房問題變成了民生問題、社會(huì)問題、政治問題，也是輿論極為關(guān)注的焦點(diǎn)問題。

　　歐陽捷 京滬穗多地政府近日來接連重申了堅(jiān)持限購政策的態(tài)度。

　　但是，成交量的下滑，使得限購政策面臨松動(dòng)的巨大壓力，北京市對(duì)高檔住宅的放行，顯示了一線城市已經(jīng)開始對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行“技術(shù)性調(diào)整”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，四個(gè)一線城市1～7月的商品住宅成交面積同比下滑35%，其中北京同比下滑47%。今年上半年，北京商品住宅共成交4466套，創(chuàng)下自2006年以來的同期最低值。北京市新房庫量為80844套，比月初的76760又增加4000余套。

　　截至8月10日，上海全市新房庫存達(dá)1243.44萬平方米，以近3月平均銷量計(jì)算，去化周期為18.5個(gè)月，其中，140平方米以上大戶型占比61.9%。

　　高檔住宅的庫存是一線城市最大的痛點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，北上廣深等十大城市7月住宅均價(jià)集體環(huán)比下跌，且跌幅達(dá)到0.97%，較上月擴(kuò)大0.52個(gè)百分點(diǎn)，超過全國平均水平。房?jī)r(jià)下跌，銷售萎縮、土地出讓受阻、土地出讓金銳減。

　　近年來上海土地指標(biāo)已經(jīng)突破極限，建設(shè)用地極為稀缺，2020年起新增建設(shè)用地將是“零指標(biāo)”。土地供應(yīng)正轉(zhuǎn)向盤活市區(qū)存量土地、舊城改造，而城市更新的土地成本和動(dòng)遷成本越來越高，地方融資平臺(tái)普遍收緊，資金來源已經(jīng)不濟(jì)。

　　如何籌集資金推動(dòng)城市更新？

　　吸引社會(huì)資本是這些城市的共同愿望，但目前社會(huì)資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域難以保證住房銷售，住房銷售不暢又影響土地出讓，很多市區(qū)的舊改項(xiàng)目，算下來土地成本已達(dá)到數(shù)萬元/平方米，高昂的土地成本又難以支持普通商品房和保障房的建設(shè)。

　　高檔住宅放開限購的討論已有多時(shí)，讓有錢人通過購買高檔住宅的方式，向政府繳納更多的稅費(fèi)，政府可以有更多的錢改善民生、“劫富濟(jì)貧”，富人還樂意把資本和資產(chǎn)留在國內(nèi)，增加國內(nèi)投資和消費(fèi)，豈不是大好事嗎？

　　那為什么高檔住宅不能放開限購呢？房?jī)r(jià)。

　　房?jī)r(jià)是政府的心病，也是普羅大眾的痛。一線城市的高房?jī)r(jià)使得住房問題變成了民生問題、社會(huì)問題、政治問題，也是輿論極為關(guān)注的焦點(diǎn)問題，還是海外資本市場(chǎng)的窗口導(dǎo)向，一線城市的高房?jī)r(jià)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)祈禱風(fēng)向標(biāo)的作用，房?jī)r(jià)漲幅如果不能控制住，帶來的負(fù)面影響可見一斑。

　　其實(shí)，一線城市政府只要做一件事，就是改變一下統(tǒng)計(jì)口徑，呈現(xiàn)給社會(huì)的房?jī)r(jià)就大大不一樣了。

　　首先，統(tǒng)計(jì)部門把高檔住宅、普通商品房、保障性住宅的房?jī)r(jià)分開統(tǒng)計(jì)、分別公布，比如說獨(dú)立式住房、花園式住房、高面積段住房、高總價(jià)住房，統(tǒng)統(tǒng)納入高檔住宅范疇，這樣的高檔住宅價(jià)格越高越好，完全可以放開限購，更不必限價(jià)，真正走向市場(chǎng)化的方向。

　　其次，普通商品房則繼續(xù)按照行政管制與市場(chǎng)導(dǎo)向共存的方式，控制需求、加大供應(yīng)，直到供求關(guān)系逐步平衡后再去行政化。普通商品房的房?jī)r(jià)不但會(huì)比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)低很多，也更符合大眾的現(xiàn)場(chǎng)心理感受。

　　再次，應(yīng)當(dāng)取消保障房概念，全面實(shí)行保障人群住房租賃制，今后不再由政府建設(shè)保障房，以往的保障房可以由政府出租或出售，商品房也可以出租，符合條件的租賃戶可以自由選擇住房和小區(qū)，由政府給予住房補(bǔ)貼，政府只要按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合社保、稅收情況等定期審核租賃戶條件，對(duì)符合條件的承租戶全額發(fā)放補(bǔ)貼或差額補(bǔ)貼，即可以做到“居者有其所”，政府工作人員也完全不必興師動(dòng)眾去清理保障房住戶，對(duì)經(jīng)濟(jì)條件改善、不再符合條件的租賃戶只要停止補(bǔ)貼就可以了，政府的行政管理成本也可以大大降低，同時(shí)又可以避免開著寶馬住保障房的現(xiàn)象。

　　歐陽捷 觀點(diǎn)新媒體專欄作者