盡管瑞安主席羅康瑞稱投資者撤出，是雙方合作不愉快。不過市場(chǎng)分析則認(rèn)為，投資者撤出或是受項(xiàng)目拆遷再三拖延導(dǎo)致。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 香港資本市場(chǎng)消息，多位投資者日前從一只中國(guó)房地產(chǎn)基金撤資，而該基金所投項(xiàng)目正是瑞安房地產(chǎn)所屬。

　　在8月27日中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，瑞安主席羅康瑞對(duì)上述消息予以確認(rèn)，稱“大家商討了一段時(shí)間，合作不是那么愉快，就會(huì)拆檔。”

　　市場(chǎng)消息指出，上述基金從項(xiàng)目撤出，與所投項(xiàng)目因拆遷問題多次拖延有關(guān)。

　　不過羅康瑞表示，對(duì)于投資人撤資并不擔(dān)心，他表示依然有更多其他投資者愿意合作。他同時(shí)指，現(xiàn)時(shí)瑞安只會(huì)挑選合適的合作伙伴，目標(biāo)是加速公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

　　事由：投資者拆伙

　　據(jù)早前媒體援引基金顧問Venator Real Estate Capital Partners的消息指，有包括香港小型投資公司、亞洲和歐洲機(jī)構(gòu)以及個(gè)人富豪在內(nèi)的31名投資者，將手頭所持Trophy Property Development基金12%股份出售。

　　資料顯示，上述31位投資者于2008年初斥資1.2億美元購(gòu)入Trophy Property Development基金12%股份。

　　投資項(xiàng)目為上海、武漢和重慶5個(gè)房地產(chǎn)商住項(xiàng)目，都由瑞安房地產(chǎn)開發(fā)。其中也包括目前仍未完成全部動(dòng)拆遷的上海瑞虹新城項(xiàng)目。

　　盡管瑞安主席羅康瑞稱投資者撤出，是雙方合作不愉快。不過市場(chǎng)分析則認(rèn)為，投資者撤出或是受項(xiàng)目拆遷再三拖延導(dǎo)致。

　　事實(shí)上，如瑞安房地產(chǎn)參與的舊改項(xiàng)目--上海瑞虹新城2號(hào)和9號(hào)地塊，早在2011年至2012年就已完成85%的動(dòng)遷，但完全拆遷、交付卻已是今年6月的事。

　　資深業(yè)內(nèi)人士薛建雄指出，在整個(gè)動(dòng)拆遷過程中，和原住戶的談判往往會(huì)成為一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，很難在短期內(nèi)迅速完成動(dòng)遷。不僅如此，由于原住戶可能會(huì)提高補(bǔ)償要求，在完成動(dòng)遷時(shí)，地塊的舊改成本有可能會(huì)進(jìn)一步上升。

　　數(shù)據(jù)顯示，至2013年第三季度，Trophy基金已嚴(yán)重縮水，資產(chǎn)凈值跌至4.15億美元，貶值逾六成。

　　不過羅康瑞對(duì)該撤資并不擔(dān)心，他表示依然有更多其他投資者愿意合作。另在被問及日本三井是否也會(huì)撤資，他則解釋稱，該公司自身對(duì)大陸投資策略有改變。

　　據(jù)瑞安方面披露，瑞虹新城2號(hào)、9號(hào)地塊拆遷完成后，目前正在進(jìn)行拆遷的是1號(hào)及7號(hào)地塊，預(yù)期拆遷工作會(huì)在2015年完成。

　　撤資：資產(chǎn)運(yùn)作不佳

　　不過，有市場(chǎng)分析就認(rèn)為項(xiàng)目受拆遷拖延并非投資者撤資直接原因，據(jù)行業(yè)人士解釋，目前房地產(chǎn)私募在投資舊改項(xiàng)目時(shí)，大多不會(huì)關(guān)注舊改本身的周期，而是看融資方的還款能力。

　　只要融資方實(shí)力夠強(qiáng)，舊改項(xiàng)目本身是否能夠及時(shí)完成動(dòng)拆遷并不重要。鉅派投資相關(guān)人士此前接受媒體采訪時(shí)就表示，涉及舊改類的項(xiàng)目，他們主要關(guān)注的因素不是地塊能否按時(shí)完成舊改，而是融資方是否有充足的還款能力。

　　另?yè)?jù)分析，由于舊改項(xiàng)目周期漫長(zhǎng)，中間又出現(xiàn)住戶提高談判條件等現(xiàn)象，因此舊改項(xiàng)目通常實(shí)際收益并不高。如果僅僅依靠項(xiàng)目動(dòng)遷完成以后的開發(fā)貸款、土地出讓款作為還款來源，肯定是不夠的。

　　也就是說能否完成拆遷并保證投資者收益只是表層要求，最重要還是要看開發(fā)商的資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀況是否良好。

　　而這一點(diǎn)，恰恰是瑞安近年來的“軟肋”。事實(shí)上，在業(yè)績(jī)會(huì)上羅康瑞也坦承，“資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)不佳是我們過去很大的致命傷。”不過他也透露，希望通過做出調(diào)整，加快業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)。

　　調(diào)整內(nèi)容具體為，將公司的管理構(gòu)架調(diào)整為以項(xiàng)目為主，同時(shí)在業(yè)務(wù)的模式方面，不再直接參與動(dòng)拆遷。羅康瑞對(duì)此番調(diào)整預(yù)定的周期為十八個(gè)月，他希望能在這個(gè)周期內(nèi)將調(diào)整過后的公司重新引回正軌。

　　現(xiàn)在，在調(diào)整期間瑞安亦不得不面臨多重發(fā)展困境，包括物業(yè)銷售毛利已下降至7%、市場(chǎng)認(rèn)為最早需在2015年下半年，瑞安才能重新獲得較強(qiáng)的住宅物業(yè)銷售表現(xiàn)。

　　分析認(rèn)為，對(duì)現(xiàn)時(shí)瑞安而言，大量資金沉積在開發(fā)物業(yè)當(dāng)中，不再做動(dòng)拆遷的決策對(duì)當(dāng)下狀況毫無改善。基于此，瑞安給出的思路是，繼續(xù)處置閑置和非核心資產(chǎn)，以獲得現(xiàn)金流。

　　據(jù)瑞安財(cái)務(wù)總監(jiān)透露，出售資產(chǎn)方面，去年賣了60億，今年的目標(biāo)是50億，而且相信還可以超標(biāo)。8月27日，瑞安發(fā)布公告，將以9.65億元出售位于上海閔行區(qū)虹橋商業(yè)核心區(qū)的虹橋天地酒店項(xiàng)目，同時(shí)還將出售妙園股份。