通過半年來的市場調(diào)整和市場的自我調(diào)節(jié)，下半年限購取消，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

　　觀點網(wǎng) “杭州的低迷時期已經(jīng)過去”，眾安房產(chǎn)董事長施侃成在8月28日舉行的業(yè)績會上表示，通過新一輪的調(diào)控，杭州的市場會更加健康。

　　“房地產(chǎn)市場不好的時候，其實對于投資者來講是最好的整合機會。”施侃成似乎對于本輪樓市調(diào)整還是比較樂觀。他進一步指出，通過半年來的市場調(diào)整和市場的自我調(diào)節(jié)，下半年限購取消，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

　　然而，杭州作為眾安的主戰(zhàn)場，市場的變化對其銷售的必然有影響。不過眾安房產(chǎn)副總裁樓一飛表示，隨著限購放開對眾安的銷售業(yè)績會有一個全面的改觀，所以下半年看好房地產(chǎn)市場。

　　業(yè)績方面，據(jù)施侃成介紹，2014年上半年眾安物業(yè)確認銷售金額9.8億元，銷售面積80276平方米，銷售均價為12211元每平方米，同比增長28%。按區(qū)域分類，浙江省占71%，安徽省占29%。

　　值得注意的是，眾安房產(chǎn)上半年毛利潤2.6億元，比去年同期減少41.8%。毛利率今年上半年達到26%，比去年減少11.8%。

　　對于毛利率下降，施侃成解釋稱，主要是所售的物業(yè)不一樣，上半年銷售產(chǎn)品的毛利比較低，導致整體毛利率的下降。他相信，目前在售的11個項目以及新推的8個項目都將改善毛利率水平。

　　關(guān)于分拆中國新城市上市，施侃成表示其價值對于眾安房產(chǎn)來說是有加分的。他指出，中國新城市目前市值35億元，按照眾安房產(chǎn)持股70%計算，價值接近25億元。

　　據(jù)施侃成透露，兩個上市平臺拓展方向有所不同，“眾安房產(chǎn)將專注做房地產(chǎn)，中國新城市將專注在城鎮(zhèn)化發(fā)展方向上，包括養(yǎng)老、養(yǎng)生方面”。

　　對于房地產(chǎn)市場不斷變化，施侃成稱，眾安以現(xiàn)金管控，提高運營效率的“兩平兩快”的策略應(yīng)對。

　　這個策略同樣應(yīng)用在拿地上，施侃成表示，眾安始終保持在現(xiàn)金流穩(wěn)健的財務(wù)狀況下謹慎獲得土地，以低成本方式進行拓展。同時，以長三角主要經(jīng)濟縣市繼續(xù)復制。

　　上半年，眾安以7.36億元拿下杭州市蕭山區(qū)一宗商住地塊，平均樓面價5330元每平方米。施侃成表示下半年會繼續(xù)謹慎拿地，但不排除在杭州主城區(qū)拿地。

　　截至2014年6月30日，眾安房產(chǎn)總土儲建筑面積659萬平方米，樓面價平均是1050元每平方米。主要分布在浙江與安徽兩個省份，其中浙江省占70%，安徽省占26%，江蘇省占4%。

　　按業(yè)態(tài)來分，80%是住宅，15%是商業(yè)及辦公，5%是酒店。按開發(fā)量來分，48%是作為未來開發(fā)的儲備面積，正在開發(fā)的有43%，已經(jīng)竣工待售的占9%。

　　以下為眾安房產(chǎn)2014中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：公司今年上半年的毛利率和凈利率都有一定程度的下降，另外開發(fā)物業(yè)產(chǎn)生的毛利也下降了，下半年公司對這個問題有什么樣的應(yīng)對方案？隨著中國新城市成功分拆上市之外，眾安這邊的資產(chǎn)有一定程度的減少，這方面會不會影響到眾安在資本市場的融資能力，能不能透露下半年的融資計劃？

　　施侃成：毛利率的下降主要是我們所售的物業(yè)不一樣，上半年主要銷售是余姚的項目和百馬山大廈，這兩個項目產(chǎn)生的毛利率比較低。下半年我們會改善毛利率，會恢復到正常的毛利率水平。

　　現(xiàn)場提問：下半年可以改善毛利率的項目有多少？

　　施侃成：下半年可以改善毛利的項目有很多，現(xiàn)在我們已經(jīng)在售的是11個項目，下半年有8個新開項目，這些項目都會改善總體的毛利率水平。中國新城市分拆上市以后，我們作為它的大股東，持有70.3%股權(quán)。

　　中國新城市以后將廣泛地拓展以養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅游和中國新城市、城鎮(zhèn)化的方向，而且工作發(fā)展進程比較好。中國新城市分拆上市后，價值充分體現(xiàn)，目前市值已經(jīng)到了35億，眾安房產(chǎn)持有70%的股份，相當接近25億的價值。

　　當然中國新城市的價值對于眾安房產(chǎn)來說是加分的，它對市場和業(yè)務(wù)的拓展方面具有明顯的拓展方向和市場前景。眾安房產(chǎn)將專注做房地產(chǎn)，中國新城市將專注在城鎮(zhèn)化發(fā)展方向上，養(yǎng)老、養(yǎng)生方面，力量在不斷地加強，拓展能力也在不斷加強。

　　現(xiàn)場提問：有很多城市都放松了限購，眾安在杭州的銷售情況如何？這是不是表示內(nèi)地房地產(chǎn)市場回暖了？

　　樓一飛：限購的放寬帶來房地產(chǎn)的回暖，從前段時間幾十個城市的限購放開，特別是沖擊浙江省主城區(qū)杭州，從七月份開始杭州房地產(chǎn)市場蒸蒸日上。比如像萬科的8個樓盤同時開盤，一天的銷售額就達到10億，也充分體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的購買力還是很強。

　　對眾安以后的銷售也帶來了很大的提升空間，從8月份開始眾安集團旗下的項目因為限購的放開，銷售行情在逐步改善，特別是改善型住宅。在限購沒有放開以前，我們的大部分銷售是剛性需求，所以導致上半年毛利率的下降，因為剛性需求的產(chǎn)品畢竟毛利率比較低。

　　限購放開以后，我們的改善型住宅，高端住宅去化都在大幅度提升，我們的利潤還是體現(xiàn)在高端產(chǎn)品上。我們預計下半年銷售勢頭，隨著限購放開以后，對公司的銷售業(yè)績會有一個全面的改觀，所以下半年看好房地產(chǎn)市場。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場銷售雖然回暖，但是降價的情況也有很多，公司對杭州市場的看法如何，特別是關(guān)于降價。下半年有沒有在杭州拿地的打算？

　　施侃成：眾安始終堅持低成本拓展，市場形勢不好的時候其實是拿地的最好機會。

　　房地產(chǎn)市場不好的時候，其實對于投資者來講是最好的整合機會。因為杭州是屬于長三角經(jīng)濟最發(fā)達的城市，也是中國房地產(chǎn)所有百強房地產(chǎn)企業(yè)進入度最高的城市，這意味著這個城市的市場潛力巨大，吸引全國的房地產(chǎn)在杭州開發(fā)。

　　同時，也標志著對市場的敏感度高于其他城市，包括今年杭州開始率先降價銷售，這都是市場敏感度的表現(xiàn)。通過半年來的市場調(diào)整和市場的自我調(diào)節(jié)，下半年限購取消，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。

　　市場的量開始恢復，我相信未來的幾個月，杭州的房地產(chǎn)還會在銷售方面逐步上升。所以杭州的低迷時期已經(jīng)過去，通過新一輪的調(diào)控，杭州的市場會更加健康，會吸引更多的投資者，所以我們會繼續(xù)謹慎的拿地，不排除在主城區(qū)拿地。

　　現(xiàn)場提問：對杭州很多項目降價怎么看？

　　施侃成：房地產(chǎn)從個案中我認為這個市場是以企業(yè)行為所產(chǎn)生的，由企業(yè)的現(xiàn)金流，企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)所決定。一個城市中有漲的地方，也有跌的地方，這說明他已經(jīng)有消費者來決定市場的主導。杭州的濱江區(qū)，西部區(qū)的房價都在漲，降的都是偏遠的地方，市場供應(yīng)量很大的地方都在跌。

　　我認為個別樓盤的降價不意味著杭州整個市場的狀況，就像全國的天氣預報一樣，有的地方下雨，有的地方晴天。這個市場會很正常，而且在這種大的政策背景下，未來的房地產(chǎn)更加趨于市場化運作。