“我們覺得穩(wěn)重比超出預(yù)算健康一點(diǎn)，比較好一點(diǎn)，長遠(yuǎn)來說這有助于公司健康發(fā)展。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在8月27日舉行的中期業(yè)績會(huì)上，中渝置地的管理層在談及銷售、拿地及財(cái)務(wù)狀況等方面多次強(qiáng)調(diào)，公司要實(shí)施穩(wěn)健的發(fā)展方針。

　　2014年上半年，中渝置地錄得收入達(dá)47.87億港元，較去年同期大幅增長約261%；凈利潤9.16億港元，較去年同期增長約972%；每股基本盈利31.38港仙。

　　對(duì)于上半年凈利增長的原因，中渝置地管理層認(rèn)為，業(yè)績好是因?yàn)楣鹃_始進(jìn)入收成期，上半年項(xiàng)目開始交付竣工，大部分也是兩三年前的成果。同時(shí)，考慮到自身的現(xiàn)金狀況，公司選擇將重慶照母山項(xiàng)目出售，并凈賺3億多元。

　　中渝置地管理層表示，公司采用比較靈活的策略，如果市場放緩或者出現(xiàn)插曲，能夠?qū)⒖梢蕴赚F(xiàn)的地皮及項(xiàng)目出售，以此賺取利潤。

　　值得一提的是，上半年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)及市場環(huán)境的不景氣，中渝置地錄得合約銷售29.27億元，較2013年同期減少37%。按2014年合約銷售目標(biāo)110億元計(jì)算，上半年該公司完成度僅為27%。

　　因此，中渝置地將希望更寄予接下來的幾個(gè)月：“下半年，我們還有70-80億元的預(yù)售項(xiàng)目推出，希望市場表現(xiàn)可以更加好。”

　　不過，中渝置地管理層也強(qiáng)調(diào)，公司一貫都不會(huì)專門降價(jià)以獲取現(xiàn)金。由于公司的目標(biāo)是剛需、首次購房的買家，若產(chǎn)品設(shè)計(jì)好、質(zhì)量好，就不會(huì)愁賣。

　　截至6月30日，中渝置地的土地位于重慶、成都、貴陽、達(dá)州及西安5個(gè)城市，土地儲(chǔ)備的建筑面積達(dá)1350萬平方米。

　　同時(shí)，上半年中渝置地并未有拿地動(dòng)作。管理層解釋稱，公司收購?fù)恋匾?ldquo;很小心、謹(jǐn)慎”，只有地點(diǎn)好、回報(bào)率高以及總體量夠大才會(huì)出手，也要考慮公司的財(cái)政情況。

　　對(duì)于未來的土地儲(chǔ)備，中渝置地管理層保守表示，公司還是要留在西部擴(kuò)張，一線城市則基本不會(huì)考慮。

　　項(xiàng)目方面，中渝置地重點(diǎn)的投資項(xiàng)目是重慶渝北區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由4塊地組成，約有200多萬平方米的開發(fā)體量。其中，公司需要在一兩年內(nèi)開發(fā)至少100萬平方米，在這方面需要非常多的資金。

　　而在融資方面，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健財(cái)務(wù)風(fēng)格的中渝置地通過依靠內(nèi)部財(cái)力、住宅套現(xiàn)來支持項(xiàng)目的開發(fā)，并未有其他高成本的融資舉動(dòng)。

　　據(jù)中渝置地管理層介紹，公司的借債利息基本維持在6個(gè)百分點(diǎn)左右，負(fù)債比例也一直維持在很健康的水平。

　　“我們覺得穩(wěn)重比超出預(yù)算健康一點(diǎn)，比較好一點(diǎn)，長遠(yuǎn)來說這有助于公司健康發(fā)展。”

　　以下為中渝置地2014年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場現(xiàn)場問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：內(nèi)地很多房地產(chǎn)商都說下半年的市場十分不看好，萬科都跑去轉(zhuǎn)型，但是看到公司供量很大，是不是表示公司看好內(nèi)地房地產(chǎn)的市場？竣工樓面面積升了260%，其實(shí)最終賣了多少？上半年純利增長很多，是不是有一部分已經(jīng)賣了的項(xiàng)目今年才入賬？另外，純利增長那么多，為什么不派息？

　　管理層：我們上半年的成績這么好，是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在開始進(jìn)入收成期，其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入收成期，有很多是兩三年前努力的成果。在上半年我們開始交付竣工樓，另外也將重慶照母山項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他發(fā)展商，并賺了3億多。

　　這表明什么？表明我們的管理層能夠洞悉市場的動(dòng)態(tài)以及走勢(shì)。如果市場放緩或者出現(xiàn)什么插曲的話，我們都能夠?qū)⑽覀冋J(rèn)為可以套現(xiàn)的地皮出售，以此賺取利潤?？梢哉f，一個(gè)大的項(xiàng)目需要幾年開發(fā)，但是我們這次成功轉(zhuǎn)售出去可以降低其中的成本，和將來項(xiàng)目開發(fā)后可以獲得的回報(bào)差不多。所以我們集團(tuán)比較靈活一點(diǎn)。

　　另外，我們很關(guān)注財(cái)務(wù)狀況，非常注重現(xiàn)金流以及負(fù)債比率。只有財(cái)務(wù)健康的公司才可以長期增長，它才不需要受到任何外來的壓力。所以，你可以看到我們很多項(xiàng)目是很需要減價(jià)出售的。我們的產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、質(zhì)量是非常好的，我們非常有信心。

　　至于中期派息的問題，我們集團(tuán)一般都是等到年尾的時(shí)候才派息。尤其是現(xiàn)在有幾個(gè)大型的投資項(xiàng)目，我們要儲(chǔ)備足夠的彈藥以及足夠的財(cái)力保證這些項(xiàng)目可以開發(fā)成功，所以這個(gè)也是我們考慮的因素之一。

　　上半年純利增長，說是部分賣了的項(xiàng)目今年才入賬是不可能的，我們不能這樣做。我們什么時(shí)候交樓，要看買家什么時(shí)候來拿鑰匙，什么時(shí)候登記?？梢哉f我們的收成期到了之后，陸陸續(xù)續(xù)會(huì)有很多項(xiàng)目會(huì)推出來，而且會(huì)落成。我們下半年有不少項(xiàng)目都會(huì)落成。

　　現(xiàn)場提問：今年的合約銷售目標(biāo)是110億，但前七個(gè)月只實(shí)現(xiàn)33億，公司怎么樣看今年的目標(biāo)？會(huì)不會(huì)下調(diào)目標(biāo)？下半年的出貨量有多少億？

　　管理層：下半年預(yù)計(jì)有70-80億的庫存可以出售。如果我們能夠成功賣出去這些項(xiàng)目就可以達(dá)標(biāo)。這個(gè)是大市場的氣氛，買家的觀望態(tài)度、銀行的借貸支持程度等因素影響。但是我們公司會(huì)繼續(xù)努力去爭取。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年有沒有拿地的計(jì)劃？在哪些地方會(huì)拿地？土地市場方面很多地方都存在流拍的現(xiàn)象，競爭沒有之前那么激烈，對(duì)于公司來說是不是一個(gè)機(jī)會(huì)？現(xiàn)在很多房企都提出要回歸一線，公司往西部布局的主要考慮是什么？

　　管理層：我們收購?fù)恋囟际呛苄⌒摹⒅?jǐn)慎的，沒有說我們?yōu)榱速I地去買地。我們有很多機(jī)會(huì)拿到很多塊地，也有很多公司跟我們談合作、投資，但我們對(duì)于土地有很高的要求，就是說它的地點(diǎn)好、回報(bào)率高以及總體量夠大才會(huì)出手，也要考慮到我們公司的財(cái)政情況。

　　去年地價(jià)很高的時(shí)候，我們都沒有參與。我們有去試過競拍，但是都不成功，叫了一兩次價(jià)就停了，因?yàn)槟莻€(gè)價(jià)格實(shí)在接受不了。所以，我們很小心。我們管理層一直保持非常強(qiáng)的狀態(tài)，手頭上的現(xiàn)金有80多億，隨時(shí)可以動(dòng)用。

　　你說得沒有錯(cuò)，最近拍賣的情況不太激烈，而且可能會(huì)有機(jī)會(huì)可以找到一些好的地塊。所以我們一直在等，等到最適當(dāng)?shù)臅r(shí)候會(huì)出手收購地塊。這不是很急的事情，我們的土地儲(chǔ)備足夠未來五到六年的使用。

　　同時(shí)，一線城市基本上不會(huì)去，我們還是要留在西部擴(kuò)張。因?yàn)槲鞑窟@個(gè)市場很大，有很多城市GDP增長非常好，杠性需求很高。如果我們能在好的地點(diǎn)做出好的產(chǎn)品，那我們是不愁賣的，這也是非常穩(wěn)健的發(fā)展方針。

　　現(xiàn)場提問：上半年合約銷售離目標(biāo)還有一定的差距，會(huì)不會(huì)減價(jià)來促進(jìn)銷售？還有想問一下，公司怎么看內(nèi)地房地產(chǎn)下半年的市場表現(xiàn)？剛才提到有幾個(gè)大型投資的項(xiàng)目，是已經(jīng)完成了還是正在建設(shè)中呢？大概需要的資金要多少？

　　管理層：我們大的投資項(xiàng)目就是渝北區(qū)項(xiàng)目，那里我們有200多萬平方米需要開發(fā)，其中這一兩年我們最少要開發(fā)100萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，在這方面需要非常多的資金。至于下半年，我們的所有的資本開支是50億，這包括住宅、商場，還有七八億的地價(jià)款在2014年到2015年需要支付，對(duì)于公司來說壓力壓力不是很大。但是我們都要很小心地去做。

　　下半年，由于我們還有70-80億的預(yù)售項(xiàng)目推出，希望市場表現(xiàn)可以更加好。如果買家購買信心回升，加上地區(qū)的剛性需求、銀行的借貸可以配合的話，我們會(huì)更加努力。

　　減價(jià)方面，我們一貫都不會(huì)專門去減價(jià)以獲取現(xiàn)金，我們沒有這方面的壓力。一點(diǎn)點(diǎn)的促銷辦法當(dāng)然會(huì)有。當(dāng)其他發(fā)展商一度在減價(jià)時(shí)，欣賞我們樓盤的買家貴一點(diǎn)都會(huì)買，所以我們要做好一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：公司的項(xiàng)目主要集中在重慶跟成都，市場的數(shù)據(jù)說成都跟重慶的商場的空置率是比較高，公司怎么看這兩個(gè)市場商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？現(xiàn)在公司的一個(gè)整體成本是怎么樣的？主要的融資渠道有哪些？公司在項(xiàng)目方面商業(yè)跟住宅的比例是什么？在商住方面一個(gè)是持有跟租售的比例又是怎么樣？公司在選擇持有跟租售的比例是什么樣的？

　　管理層：商業(yè)部分如果是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，比如說像香港的太古廣場那么好的項(xiàng)目我們一定會(huì)保留，作為一個(gè)長期的租金收入的來源。我們渝北地塊重要的商業(yè)物業(yè)，我們現(xiàn)在已經(jīng)基本上找到非常重要的買家，已經(jīng)簽了合同。所以這方面我們不擔(dān)心。

　　對(duì)于寫字樓，我們其實(shí)有幾棟寫字樓在這里開發(fā)，有好幾棟已經(jīng)全部賣出去了?，F(xiàn)在還有幾家公司跟我們商談，其他的寫字樓都會(huì)出售，我們總部也要用一部分寫字樓。所以商業(yè)部分對(duì)于我們來說，應(yīng)該不會(huì)有很大的壓力。尤其是渝北區(qū)的商場，由于它的地理位置、配套都好，也是地鐵上蓋項(xiàng)目，未來會(huì)變成重慶市內(nèi)最火的一個(gè)高級(jí)商場。

　　融資方面我們基本上是靠內(nèi)部的財(cái)力，開發(fā)的住宅可以套現(xiàn)來支持物業(yè)的開發(fā)。另外我們有銀行的貸款，國內(nèi)及香港的銀行都非常支持我們。我們沒有做什么其他融資，只是因?yàn)槌杀咎吡恕Ｎ覀兘鑲某杀揪S持在6個(gè)多百分點(diǎn)，非常低的，如果利息太高就等于是替他們打工的，沒有什么意思。

　　公司的商業(yè)跟住宅的比例，特別是商業(yè)方面持有以及租賃的比例方面，我相信我們公司主要以住宅為主，有一些商業(yè)可能因?yàn)榈攸c(diǎn)或者是因?yàn)樗牧刻倭?，這些我們賣掉，但是重要的商業(yè)物業(yè)我們會(huì)留著，我估計(jì)將來投資項(xiàng)目為我們集團(tuán)帶來的貢獻(xiàn)占每年收入的20%。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目的比例，因?yàn)楣緞偛庞刑岬街饕亲≌?xiàng)目占大部分，渝北區(qū)主要是商業(yè)，我想問一下主要是做商業(yè)的有哪幾個(gè)項(xiàng)目？占的總比例是多大？凈負(fù)債率今年還是有一些上升，可不可以描述一下？因?yàn)槟銊偛庞姓f到融資的組成結(jié)構(gòu)，有中國內(nèi)地的，有香港的，也有國外的？

　　管理層：國外的融資沒有，只是香港跟大陸。

　　現(xiàn)場提問：國家政策關(guān)于限購對(duì)于公司的影響大不大，那些地區(qū)限購開始松動(dòng)，對(duì)于未來的發(fā)展有沒有影響？

　　管理層：首先重慶是沒有限購令的，所以這個(gè)其他城市的松動(dòng)限購對(duì)于重慶沒有影響。在成都、貴陽，這些地方有松動(dòng)的話會(huì)對(duì)市場有鼓勵(lì)的作用。但主要還是看買家的信心以及購買欲，如果他們覺得樓價(jià)已經(jīng)降到最低了，地價(jià)開始上來了，拍賣的結(jié)果不錯(cuò)了，他們就會(huì)出來買了。基本上，我們?cè)谖鞑康貐^(qū)的目標(biāo)是那些剛性需求、首次購房的買家，產(chǎn)品設(shè)計(jì)好、質(zhì)量好就不會(huì)愁賣。

　　關(guān)于渝北區(qū)，我們4塊地里面的商業(yè)比重是比較高，住宅只有大概20萬平方米。但是周邊其他的項(xiàng)目都是住宅，所以我們希望周邊住宅的預(yù)售、收入可以支持我們開發(fā)重要的商業(yè)。

　　負(fù)債比率方面，一直以來我們的負(fù)債比率都不高，這個(gè)也是張主席要求的。他一定要把負(fù)債比率維持在一個(gè)很健康的水平。雖然你們可能覺得我們沒有那些負(fù)債比例高的企業(yè)那么激進(jìn)，但是我們覺得穩(wěn)重比超出預(yù)算健康一點(diǎn)，比較好一點(diǎn)，長遠(yuǎn)來說這有助于公司健康發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：剛才管理層提到公司有一些項(xiàng)目也想通過合作的方式來實(shí)現(xiàn)？想問一下公司對(duì)于合作方的選擇有一個(gè)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？現(xiàn)在有很多公司都出轉(zhuǎn)型，公司有沒有這方面的考慮？

　　管理層：我們是不會(huì)轉(zhuǎn)型的。我們還是關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)，主要是住宅為主，主要集中在中國西部。至于合作的伙伴，我們有好幾個(gè)，在重慶、成都、貴陽各有一個(gè)。我們要考慮到他們的管理能力、財(cái)務(wù)狀況，手上的產(chǎn)品質(zhì)量，他們過往的起步過程等因素，都是我們要考慮的。在對(duì)方能夠帶來1+1=3到5的情況下，我們會(huì)很樂意和他們進(jìn)行合作。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 鐘凱、張常旺    審校：武瑾瑩）