上實(shí)集團(tuán)在收購之后肯定會考慮將資產(chǎn)包注入的到上市平臺中，但不一定是全部注入。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “上實(shí)發(fā)展上市時有一個承諾，就是上市后36個月要實(shí)現(xiàn)整合目標(biāo)，現(xiàn)在集團(tuán)已經(jīng)把這個承諾延長了三年。”

　　8月28日，在上海實(shí)業(yè)控股有限公司于香港召開的2014年中期業(yè)績會上，該公司董事長王偉表示，上實(shí)集團(tuán)整合房地產(chǎn)資產(chǎn)的目標(biāo)一直沒變，但是公司一直在看條件。

　　據(jù)王偉解釋，上實(shí)發(fā)展整合承諾延長三年的原因便在于，香港和內(nèi)地兩個市場對房地產(chǎn)板塊的PE是不一樣的，而且境內(nèi)外對房產(chǎn)的有些法律也有差異，“所以考慮到股東利益，房地產(chǎn)方面一直沒有馬上進(jìn)行合并”。

　　金融資產(chǎn)包的注入？

　　“最近母公司上實(shí)集團(tuán)要收購6家類金融企業(yè)，里面又有房地產(chǎn)內(nèi)容，”王偉表示，下一步對整個房地產(chǎn)板塊的整合需要綜合考慮。

　　據(jù)介紹，上實(shí)集團(tuán)此次收購的6家類金融公司的資產(chǎn)包中，包含招標(biāo)公司、拍賣公司、融資租賃公司、小額貸款公司、再擔(dān)保公司和典當(dāng)、創(chuàng)投公司，以及實(shí)業(yè)公司和房地產(chǎn)公司。

　　“從母公司來講，收購這些資產(chǎn)進(jìn)來肯定是有想法的，但是下一步到底怎么做，上實(shí)還在研究當(dāng)中，”王偉表示，目標(biāo)是在年內(nèi)要完成這個收購，但相關(guān)收購事宜還在交割過程中，“上實(shí)集團(tuán)在收購之后肯定會考慮將資產(chǎn)包注入的到上市平臺中，但不一定是全部注入”。

　　提及此次收購對房地產(chǎn)板塊的影響，王偉表示，收購的6家公司中有一些房產(chǎn)資產(chǎn)，今后金融對上實(shí)系產(chǎn)業(yè)會有很多幫助，“小額貸款、再擔(dān)保等業(yè)務(wù)可能沒有直接幫助，但對公司客戶可能會有幫助，那就可以發(fā)揮公司功能和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合”。

　　王偉也指出，上實(shí)也正將對房地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)做一些調(diào)整；“今后上實(shí)開發(fā)房產(chǎn)會考慮綜合性結(jié)構(gòu)，可能注意文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、金融及商務(wù)商業(yè)等地產(chǎn)板塊”。

　　事實(shí)上，早于今年1月24日，上實(shí)發(fā)展旗下上海上實(shí)城市投資發(fā)展有限公司便與上海實(shí)業(yè)東灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司共同出資成立上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老投資有限公司，共同開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項目。

　　去化與整合

　　“從上實(shí)現(xiàn)在的銷售來看，上半年去化速度放慢了一點(diǎn)。”王偉進(jìn)一步解釋道，去化放慢的原因是，一方面是上實(shí)系內(nèi)部房產(chǎn)板塊要做調(diào)整；另一方面今年上半年房地產(chǎn)市場雙降，“盡管最近一直在說松綁限購，但實(shí)際看起來，這些大動作對市場影響也不是很大”。

　　根據(jù)上實(shí)控股8月28日公布的中期業(yè)績顯示，截至2014年6月30日，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)錄得利潤約10.73億港元，同比上升64.4%，占集團(tuán)業(yè)務(wù)凈利潤50.7%。

　　其中上海城開期內(nèi)錄得營業(yè)額31.67億港元，較去年同期上升6.8%；同比去年同期股東應(yīng)占溢利的4.82億港元，本期間錄得股東應(yīng)占虧損1.48億港元；上實(shí)發(fā)展?fàn)I收5.79億元，同比下跌73.5%。

　　盡管上半年走慢，但上實(shí)控股仍期待下半年樓市。據(jù)王偉介紹，今年上實(shí)房地產(chǎn)銷售目標(biāo)是80億港元，上半年已實(shí)現(xiàn)銷售38.8億港元，“公司還是有信心完成全年目標(biāo)的”。

　　上實(shí)控股的執(zhí)行副總裁，并擔(dān)任上實(shí)發(fā)展董事長陸申指出，包括上實(shí)發(fā)展在內(nèi)的上實(shí)集團(tuán)的房地產(chǎn)還是非常穩(wěn)健的，目前還是維持在一個非常健康的毛利水平上。

　　“整個資產(chǎn)的盤活不一定是出售，還需要有機(jī)組合開發(fā)，把未來長期開發(fā)的節(jié)奏提到現(xiàn)在，加快開發(fā)盡快出售尾盤等等。”陸申進(jìn)一步解釋道。

　　然而，加快去化便意味著必須降價？對此，王偉表示，清庫存和降價是兩碼事；“清庫存是為了盡快處理，能夠把主要精力集中到新開發(fā)項目中去，并不是為了降價”。

　　對于房地產(chǎn)下一步的發(fā)展，王偉表示，三四線城市還是要進(jìn)一步收縮，一二線城市好的地塊還是要發(fā)展；“現(xiàn)在我們也感受到三四線城市的寒氣逼人，其銷售確實(shí)有一些問題”。

　　“管理層認(rèn)為應(yīng)該更多關(guān)注以上海為核心的一線城市的投資發(fā)展，”上實(shí)控股的行政副總裁，同時擔(dān)任上實(shí)城開總裁的倪建達(dá)表示，也處置一些未來市場挑戰(zhàn)比較嚴(yán)峻的城市。

　　就上實(shí)城開而言，他指出，“上實(shí)城開出讓了重慶緹香小鎮(zhèn)項目，并正在進(jìn)行天津一些大型舊城改造項目的出讓，另外還有一些項目會在今年繼續(xù)盤整”。

　　此外，針對具體的產(chǎn)品類型，上實(shí)也將進(jìn)行調(diào)整。倪建達(dá)便表示，上實(shí)城開非?？春靡痪€城市長期持有經(jīng)營性物業(yè)的未來增長空間；“今后隨著投資力度加大，公司持有型物業(yè)的比例會不斷調(diào)整，可能未來商業(yè)和住宅比例會調(diào)整到一半一半。”

　　以下是上海實(shí)業(yè)控股有限公司2014年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：請問上實(shí)系房地產(chǎn)板塊現(xiàn)在整合到哪一步了？進(jìn)展如何？兩個房地產(chǎn)公司上實(shí)發(fā)展和上實(shí)城開的定位是怎樣的？未來如何錯開競爭？

　　王偉：實(shí)際上有很多上市公司都存在這個同業(yè)競爭的問題，上實(shí)系有兩家房地產(chǎn)上市公司，集團(tuán)整合房地產(chǎn)資產(chǎn)的目標(biāo)一直沒變，但是公司一直在看條件。其實(shí)上實(shí)發(fā)展上市時有一個承諾，就是在上市以后36個月要實(shí)現(xiàn)這個整合目標(biāo)，現(xiàn)在集團(tuán)已經(jīng)把這個承諾延長了三年，這也獲得股東大會通過了。

　　延長三年期限的原因便在于，香港和內(nèi)地兩個市場對房地產(chǎn)板塊的PE是不一樣的，而且境內(nèi)外對房產(chǎn)的有些法律也有差異，所以考慮到股東利益，房地產(chǎn)方面一直沒有馬上進(jìn)行合并，這還要看條件。再加上最近母公司上實(shí)集團(tuán)要收購6家類金融企業(yè)，里面又有房地產(chǎn)內(nèi)容，所以下一步對這個整合會綜合考慮。

　　現(xiàn)場提問：上半年房地產(chǎn)板塊的毛利是多少？有沒有受到房地產(chǎn)下行和降價的影響？

　　王偉：一方面上實(shí)系內(nèi)部房產(chǎn)要做調(diào)整，另一方面今年上半年房地產(chǎn)市場雙降，盡管最近一直在說松綁限購，但實(shí)際看起來，大的動作對市場影響也不是很大，從上實(shí)現(xiàn)在的銷售來看，上半年去化速度放慢了一點(diǎn)。

　　賣方和買方各自都有考慮，好東西可能公司要吸收，需要清空的東西就要加快去化。往往買房人聽說要松綁限購了，同時又覺得可能要降價，所以大家都在觀望。

　　現(xiàn)場提問：下半年的房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)是多少？將有哪些推盤計劃？

　　王偉：今年上實(shí)房地產(chǎn)銷售目標(biāo)是80億港元，上半年是38.8億港元，公司還是有信心完成全年目標(biāo)的。今年上半年，上實(shí)城開和上實(shí)發(fā)展在上海和杭州也拿了三塊地，雖然地不大，但是上實(shí)是有出有進(jìn)，都在進(jìn)一步調(diào)整。此外，清庫存很重要，但現(xiàn)金為王，這兩個房地產(chǎn)板塊的現(xiàn)金還是充足的。

　　總的來說，三四線城市還是要進(jìn)一步收縮，一二線城市好的地塊還是要發(fā)展。上實(shí)也正在研究房地產(chǎn)板塊下一步的發(fā)展，可能會調(diào)整一些結(jié)構(gòu)。今后上實(shí)開發(fā)房產(chǎn)會考慮綜合性，可能注意文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、金融及商務(wù)商業(yè)等房地產(chǎn)板塊。

　　倪建達(dá)：整體上，對于未來房地產(chǎn)形勢的判斷，上實(shí)管理層認(rèn)為對四五線以下的城市的市場前景不是那么樂觀，應(yīng)該更多關(guān)注以上海為核心的一線城市的投資發(fā)展，所以上半年上實(shí)城開在上海及其周邊城市進(jìn)行新發(fā)展項目的投資。

　　除了近期態(tài)度以外，上實(shí)也會處置一些公司認(rèn)為未來市場挑戰(zhàn)比較嚴(yán)峻的城市，如上實(shí)城開出讓了重慶緹香小鎮(zhèn)項目。此外，公司正在進(jìn)行天津的一些大型舊城改造項目的出讓，還有一些會在今年繼續(xù)盤整。同時在這個調(diào)整過程中，上實(shí)也會調(diào)整住宅和持有型物業(yè)的比例，促進(jìn)上實(shí)未來長期穩(wěn)定的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：母公司收購了一些類金融的企業(yè)，這些企業(yè)是什么類型的？是基金類型嗎？以后購買項目會通過這家公司再去購買，進(jìn)行融資活動呢？

　　王偉：這次的類金融里面主要包含招標(biāo)公司、拍賣公司、融資租賃公司、小額貸款公司、再擔(dān)保公司和典當(dāng)、創(chuàng)投公司，還有實(shí)業(yè)公司和房地產(chǎn)公司，這個是一個資產(chǎn)包整體收購的。

　　公司的目標(biāo)是在年內(nèi)要完成這個收購，但是相關(guān)收購事宜還在交割過程中，現(xiàn)在很難說這個資產(chǎn)包現(xiàn)有的板塊。從母公司來講，收購這些資產(chǎn)進(jìn)來肯定是有想法的，但是下一步到底怎么做，還在研究當(dāng)中。

　　收購的這6家公司中的一些房產(chǎn)資產(chǎn)。今后金融對上實(shí)系產(chǎn)業(yè)會有很多幫助，小額貸款、再擔(dān)保等業(yè)務(wù)可能沒有直接幫助，但會對公司的客戶可能會有幫助，那我就可以發(fā)揮公司功能和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。

　　現(xiàn)場提問：那什么時候把它注入給上實(shí)控股？

　　王偉：我沒有說過上實(shí)收購這些資產(chǎn)之后全都裝進(jìn)上實(shí)控股，我只是說上實(shí)集團(tuán)收購之后肯定會考慮，至于下一步怎么運(yùn)作，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒交割完畢，所以很難對下一步打算說得很清晰。

　　現(xiàn)場提問：剛才你們說到集團(tuán)要抓住滬港通的機(jī)遇，收購類金融企業(yè)會不會也有一點(diǎn)關(guān)系？

　　你們有去庫存壓力嗎？會降價出售房地產(chǎn)嗎？對于毛利率會有什么影響？

　　王偉：上實(shí)集團(tuán)收購類金融公司的目的是根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，今后從融產(chǎn)結(jié)合角度來考慮的。另外，人家都說上實(shí)是滬港通的受惠者，但是現(xiàn)在細(xì)則還沒出來，我們現(xiàn)在還沒有感受到這個滬港通最后到底是利大利小。大家都在熱議，上實(shí)也會關(guān)注滬港通的進(jìn)展。

　　清庫存和降價是兩碼事，清庫存是為了盡快處理，能夠把主要精力集中到新開發(fā)項目中去，并不是為了降價。當(dāng)然到最后幾套，房型的朝向不好、樓層不好，可能這個價格會和一些位置好的價格會有點(diǎn)區(qū)別，但這和降價沒關(guān)系。

　　我再說明一下，在上實(shí)房產(chǎn)銷售中，還有一塊政府保障房。對來說，保障房的毛利就比較低，商業(yè)住宅的毛利就比較高。今年上半年的利潤同比下降的原因便在于，保障房交房的毛利率比較低。另一方面，有的時候，上實(shí)就可以用保障房適度的低毛利來換取土地資源，獲得更高毛利的房地產(chǎn)開發(fā)項目。這兩者之間不能簡單地來算，而如果綜合來算的話，上實(shí)房地產(chǎn)的毛利還是非?？捎^的。

　　倪建達(dá)：關(guān)于房價的問題我做一點(diǎn)補(bǔ)充?？傮w上來講，上實(shí)城開的房地產(chǎn)項目沒有特別巨大要降價的壓力，當(dāng)然隨著限購放開，也會有一些城市的房價出現(xiàn)一些下調(diào)，但總體上下調(diào)幅度也不大，上實(shí)城開的項目下行空間不大。

　　今年上半年，上實(shí)城開的房價不但沒有下降，而且還有穩(wěn)步的提價。今年5月31號我們開盤一個項目，從原先最高成交的價格4萬多元/平方米，一下子提到了5.6萬元/平方米，當(dāng)天就成交了8億多元，到現(xiàn)在已經(jīng)完成了11億多元的銷售，這樣看，一線城市房價格是比較堅挺的。

　　對于一些供求失衡的城市，上實(shí)城開的房地產(chǎn)板塊涉及到這樣的城市也不多，即使有，可能也沒有太多尾盤。當(dāng)然有個案，比如一個盤子幾千套房子，最后有幾十套房子是賣剩下的、位置不好的、樓層不好的可能會有一些處理，但對公司的經(jīng)營壓力沒有太大影響。

　　現(xiàn)場提問：上海限購并沒有放開，怎樣看下半年的發(fā)展？

　　王偉：目前為止，上海限購政策沒有松動，短期內(nèi)全國房地產(chǎn)雙降的形勢突然爆發(fā)轉(zhuǎn)熱，但是現(xiàn)在也看不出上海房價會跌到什么程度。

　　一方面好的房子還是有市場的，但也不能否認(rèn)很多公司持幣待購，在看房價的發(fā)展。此外，現(xiàn)在我們也感受到三四線城市的寒氣逼人，這些城市的銷售確實(shí)有一些問題，主要是存量大。

　　現(xiàn)場提問：3月份的時候您講到計劃建立跨境人民幣資金池，目前進(jìn)展如何？

　　徐波：目前上實(shí)控股還在醞釀跨境人民幣雙向資金池業(yè)務(wù)，也在進(jìn)一步研究這方面的政策，一些設(shè)想在考慮當(dāng)中。母公司已經(jīng)在上海自貿(mào)區(qū)建立了一個雙向資金池，并且做了一些嘗試，也就是說，從母公司層面來說，這個雙向資金池的運(yùn)作已經(jīng)開始啟動了。

　　現(xiàn)場提問：那個資金池的規(guī)模會有多大？

　　徐波：因?yàn)槟壳皣覍Y金池的資金來源有一些規(guī)定，同時對資金使用也有一定規(guī)定，上實(shí)資金池的規(guī)模只能在這些規(guī)定之下來確定。

　　現(xiàn)場提問：剔除上半年在出售資產(chǎn)后的盈利，跟去年同期比較是怎樣的？

　　王偉：上半年19億港元的盈利里面，出售資產(chǎn)占9億多港元，去年也有投資收益。上實(shí)控股的性質(zhì)是綜合性的，所以其投資收益今后會成為公司的常態(tài)化。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于房地產(chǎn)金融這一塊有一些新進(jìn)展，包括好房寶之類的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，怎么看這些產(chǎn)品？會不會嘗試做這些金融產(chǎn)品？公司提到要盤活公司已有資產(chǎn)，房地產(chǎn)這一塊資產(chǎn)怎么來盤活？

　　王偉：房產(chǎn)公司下一步用什么融資手段去做？我們現(xiàn)在也在探索。過去往往是銀行貸款，下一步可能會有一些基金、發(fā)債或其它融資手段來發(fā)展房地產(chǎn)，上實(shí)控股今年已經(jīng)搞了一個基金。

　　陸申：隨著互聯(lián)網(wǎng)和金融的發(fā)展，房地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)、IT一定會緊密地結(jié)合在一起，未來房地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，房地產(chǎn)跟IT的結(jié)合會形成一個交叉點(diǎn)的新興產(chǎn)業(yè)，這也是將來新興房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個重要的節(jié)奏。從這個層面上來說，上實(shí)目前也正在考慮，也正在布局。從上半年來看，上實(shí)系整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營比較正常，發(fā)展比較有序，未來一定會有亮點(diǎn)。

　　另外，整個房地產(chǎn)發(fā)展最大的問題是資金籌措問題，目前來看，在整個層面上，可能包括上實(shí)發(fā)展、上實(shí)城開都在用新金融工具在做，如基金、債券、信托及其它途徑?，F(xiàn)在上實(shí)集團(tuán)整個金融架構(gòu)正在籌建過程當(dāng)中，進(jìn)展比較正常。

　　整體來看，今年上半年整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利超過去年同期，毛利也比去年略高，因此，在整個房地產(chǎn)行業(yè)毛利趨于下降趨勢下，包括上實(shí)發(fā)展在內(nèi)的上實(shí)集團(tuán)的房地產(chǎn)還是非常穩(wěn)健的，目前還是維持在一個非常健康的毛利水平上。整個資產(chǎn)的盤活不一定是出售，還需要有機(jī)組合開發(fā)，把未來長期開發(fā)的節(jié)奏提到現(xiàn)在，加快開發(fā)，盡快出售尾盤等等。

　　現(xiàn)場提問：持有型物業(yè)的和住宅的比例大概是怎樣的？

　　倪建達(dá)：上實(shí)城開差不多80%多都是住宅，這兩年主要投資的項目是持有型物業(yè)，當(dāng)然今后持有型物業(yè)的競爭也會比較激烈，所以公司會更多地關(guān)注一線城市特別好的商業(yè)位置，不會到處投持有型物業(yè)。

　　上實(shí)城開非常看好一線城市長期持有的經(jīng)營性物業(yè)的未來增長空間。所以今后持有型物業(yè)的比例會隨著投資力度加大，不斷調(diào)整占比。比如，現(xiàn)有項目差不多在35%到40%之間是持有型物業(yè)，可能未來會調(diào)整到一半一半。這個還要根據(jù)市場情況來看，要看市場的機(jī)會。

　　現(xiàn)在，在上海，上實(shí)和新鴻基合作開發(fā)閔行項目，各自持股50%，這個項目會改變上海西南地區(qū)商業(yè)經(jīng)營的格局，是一個非常有前景的項目。新鴻基特別有經(jīng)驗(yàn)，上實(shí)特別擅長跟政府溝通，所以現(xiàn)在項目進(jìn)展都很順利。

　　另外，上海南方商城這個項目現(xiàn)在進(jìn)展也非常順利，市場合作方也非?？春?，最近上實(shí)城開還在努力地推進(jìn)一些經(jīng)營活動空間的交易。此外，今年上實(shí)城開還會在上海黃浦江邊上開發(fā)濱江項目，這是一個規(guī)模非常大的持有型項目，規(guī)模大概在50萬平方米，總投資在100多億元。這些項目對未來上實(shí)城開房地產(chǎn)的發(fā)展，對公司盈利構(gòu)成調(diào)整更為合理都有一些很積極的意義。

　　今年上半年，上實(shí)還有部分是保障房項目，保障房盈利率肯定比較低，毛利率也比較低，但是正因?yàn)檎X得上實(shí)做了很多對社會有意義的事情，所以也會給公司商業(yè)項目上一些支持，所以上實(shí)才會拿到業(yè)績報表上的，花了7億多元，拿了一個10多萬平方米的項目，其實(shí)不止7億多元，上實(shí)還補(bǔ)了4億多元地價，在這個過程中政府也給了很大支持。這一塊以后帶來的盈利應(yīng)該也是非常可觀的。