黃立平：軟件園今年會(huì)有一個(gè)合同，是從租轉(zhuǎn)銷售的合同，這個(gè)也會(huì)在今年10月份去轉(zhuǎn)成銷售。而這個(gè)區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)有非常好的發(fā)展前景，所以軟件園剩余部分已變成投資性物業(yè)，去年這部分是準(zhǔn)備賣的，今年我們就選擇不賣，選擇了持有。

　　現(xiàn)場提問：光谷聯(lián)合的銷售會(huì)集中在10月份，之后就不賣了？另外，健康醫(yī)療和文化藝術(shù)這些產(chǎn)業(yè)毛利率比一般產(chǎn)業(yè)高多少？

　　黃立平：對。10月份之后就不賣了。

　　第二個(gè)問題恐怕還不能簡單地從毛利來看，首先光谷聯(lián)合比較關(guān)注的是整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求狀況。

　　從內(nèi)地最近兩年的情況來看，非常明顯的一個(gè)特征是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需求在明顯增加，這里面既有中小企業(yè)的，也有成規(guī)模的大企業(yè)，總的資金往文創(chuàng)這個(gè)領(lǐng)域流的比較多。包括新組建的公司，過去公司的改組都有不動(dòng)產(chǎn)的需要。

　　健康醫(yī)療是伴隨著醫(yī)療體制改革的，在國內(nèi)比較有大前景是這么幾類，一類是康復(fù)性的醫(yī)院，一類是?？漆t(yī)院，還有一類是和養(yǎng)老有關(guān)聯(lián)的綜合性醫(yī)療設(shè)施。

　　這里面有兩類投資者目前都是我們的目標(biāo)客戶，一類是從制藥企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展健康醫(yī)療的，一類是保險(xiǎn)公司，他們都有資金的條件，他們也有產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度，但是他們?nèi)狈﹂_發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。

　　一方面我們在現(xiàn)有布局的園區(qū)里面能夠兼容這種技術(shù)性服務(wù)的業(yè)務(wù)，另外一方面也可以為他們提供專業(yè)服務(wù)，這也是光谷聯(lián)合現(xiàn)在想瞄準(zhǔn)的一個(gè)方向，很快我們會(huì)成立一個(gè)專門的團(tuán)隊(duì)來提供這個(gè)服務(wù)。同時(shí)，現(xiàn)在找公司合作的有好幾家這類機(jī)構(gòu)。

　　現(xiàn)場提問：下半年公司新開工項(xiàng)目一共有多少個(gè)，分別在哪里？

　　黃立平：第一個(gè)是在青島的原創(chuàng)中心，今年下半年會(huì)開工，就一期。而海洋科技園項(xiàng)目，因最近海洋科技方面青島力度也很大，現(xiàn)在也有幾家機(jī)構(gòu)正在談，公司希望有一個(gè)定制項(xiàng)目以后開始啟動(dòng)。

　　第二個(gè)是合肥金融港項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)開工了。這個(gè)項(xiàng)目公司也是希望一開始就有幾個(gè)定制客戶，現(xiàn)在也有幾個(gè)在談。

　　第三個(gè)是沈陽的科技城項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)開工了，第一期。

　　第四個(gè)項(xiàng)目公司已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，但是沒有列進(jìn)去，是武漢的第三期，這個(gè)很可能會(huì)在今年下半年開工，公司9月份就會(huì)做這個(gè)工作。我們還要做明年全年的資金平衡計(jì)劃，要提前做明年的預(yù)算，以確定開工的規(guī)模與節(jié)點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：在進(jìn)入一線城市時(shí)公司會(huì)怎么去合作，會(huì)不會(huì)和當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)聯(lián)合開發(fā)，能不能介紹具體的方式？另外，公司關(guān)于深圳前海的項(xiàng)目目前進(jìn)展如何？

　　黃立平：現(xiàn)在進(jìn)入的城市里，北京、上海都是我們比較重視的，今年這幾個(gè)月市場變化比較大，我們也非常的小心，不希望有一些項(xiàng)目是現(xiàn)階段投入不合適的，或者說相對來講風(fēng)險(xiǎn)比較大的。

　　也許再過兩三個(gè)月有更好的機(jī)會(huì)，北京也好，上海也好，我們現(xiàn)在都處在多個(gè)項(xiàng)目的反復(fù)比較之中，有一些是我們覺得項(xiàng)目小了，他的影響力不夠，有一些是項(xiàng)目大了以后，又怕帶來資金上的風(fēng)險(xiǎn)。所以公司會(huì)非常慎重，但是今年肯定會(huì)做出選擇。

　　另外，光谷聯(lián)合還是會(huì)比較看重和機(jī)構(gòu)合作的方式，如果市場優(yōu)勢不明顯就不會(huì)輕易的去選擇單獨(dú)進(jìn)入，會(huì)找有優(yōu)勢的資源合作方式，目前可以選擇的對象還是很多的。選擇多了以后我們也會(huì)非常小心，盡可能在今年選到最合適的合作項(xiàng)目。

　　我估計(jì)DHC今年可以在四個(gè)城市落地，首先是西安，西安是我們現(xiàn)在國家對建筑節(jié)能比較重視的城市。同時(shí)西安的天然氣價(jià)格比較有優(yōu)勢，比較適合做集中的供暖、供熱。

　　在全國范圍內(nèi)能夠運(yùn)營三個(gè)以上的DHC系統(tǒng)，并且有良好的業(yè)績，能夠比較高的毛利水平的項(xiàng)目在全國都不多。最近和公司對接的設(shè)計(jì)院也很多，希望在10月份至少有四個(gè)站能夠正式簽約。

　　廣東我們已經(jīng)開始在更大范圍內(nèi)拓展，除了前海之外在更大范圍內(nèi)進(jìn)行關(guān)注。

　　現(xiàn)場提問：未來這方面要投入的資金會(huì)不會(huì)比公司當(dāng)初上市時(shí)候預(yù)算的多？

　　黃立平：不會(huì)，光谷聯(lián)合現(xiàn)在的模式主要是提供技術(shù)，通過運(yùn)營管理擴(kuò)大業(yè)務(wù)的過程，實(shí)際上投資主要還是由項(xiàng)目的建設(shè)投資方投入。投資主體是我們這個(gè)節(jié)能公司，但因開發(fā)企業(yè)會(huì)為以后的使用支付費(fèi)用，所以光谷聯(lián)合在投資上不會(huì)有很大的支出增長。

　　現(xiàn)場提問：DHC今年的營業(yè)額會(huì)有多少，有沒有一個(gè)三年的計(jì)劃？

　　黃立平：有，公司希望首先保持在這個(gè)行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位，也希望能夠在明年內(nèi)使得我們的經(jīng)營范圍達(dá)到2000萬平方米。

　　目前我們自身的項(xiàng)目運(yùn)營還不到100萬平方米，但是整個(gè)節(jié)能大趨勢，以及環(huán)境問題各方面覺醒以后，這個(gè)市場是非常廣闊的。

　　所以到明年是公司業(yè)務(wù)能夠爆發(fā)增長的過程，但是它產(chǎn)生營業(yè)收入有滯后性，因?yàn)檫@些項(xiàng)目都是在規(guī)劃階段就要簽約，到建成有一個(gè)過程。

　　所以在今年、明年、后年體現(xiàn)為營業(yè)收入的增長不會(huì)是爆炸式的，重要的是光谷聯(lián)合能夠拿到多少可運(yùn)營面積，希望到明年能夠達(dá)到2000萬平方米的水平。

　　現(xiàn)場提問：一個(gè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間大概需要多久？

　　黃立平：大體一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期平均大概在兩年半到三年，現(xiàn)在已經(jīng)開工的項(xiàng)目就可以快一些，一年多就可以實(shí)現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年毛利比較高的原因是什么？未來毛利會(huì)維持在哪個(gè)范圍？

　　黃立平：公司上半年的毛利比去年增加38.2%，但這個(gè)數(shù)字未必那么重要，因?yàn)椴煌?xiàng)目處在不同的結(jié)算周期，有一些項(xiàng)目到了最后的階段，有的可能是中期以后的階段。

　　比如說我們現(xiàn)在軟件園和金融港都是到了中后期階段，但是過去的土地成本比較低，所以他會(huì)顯得毛利高一些。但是未來三年的整體毛利水平我們還是希望保持在35%到40%，穩(wěn)定毛利水平是我們現(xiàn)在希望能夠追求的一個(gè)目標(biāo)。

　　同時(shí)，因?yàn)榻Y(jié)算的階段不一樣，但是費(fèi)用發(fā)生又是均衡的，所以可能會(huì)出現(xiàn)今年上半年毛利水平高，但是凈利水平并沒有增長的狀況。因?yàn)檫@和費(fèi)用，無論是行政費(fèi)用，包括營銷費(fèi)用都有關(guān)系。但是放到全年來看，我們也希望凈利水平是穩(wěn)步增長的情況。

　　胡斌(執(zhí)行總裁)：光谷聯(lián)合毛利率是38.2%，但是凈利潤率不會(huì)看半年，一般是看全年的，因?yàn)檫@個(gè)和費(fèi)用匹配，它有時(shí)候放在上半年最多，但是入賬得少。

　　公司2013年財(cái)務(wù)報(bào)表中凈利潤率是17%多。無論是從毛利率還是凈利率來看都是比較高的水平，而且未來三年我們會(huì)持續(xù)保持這個(gè)水平。這和很多內(nèi)房企不太一樣，這也說明光谷聯(lián)合的模式不太一樣。

　　現(xiàn)場提問：公司在成本控制方面會(huì)有壓力嗎？

　　黃立平：成本控制方面光谷聯(lián)合現(xiàn)在已經(jīng)形成了比較完整的體系，應(yīng)該說我們整體項(xiàng)目和開工前的目標(biāo)成本，及最后的達(dá)成率基本上能夠做到95%以上，成本的可控性在我們整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中是非常重要的環(huán)節(jié)，也是能夠做到的，這也是未來產(chǎn)品競爭力的基礎(chǔ)。

　　現(xiàn)場提問：您怎么看待企業(yè)規(guī)模？因?yàn)槿绻驹黾幼猿值囊?guī)模以后，會(huì)不會(huì)影響未來的規(guī)模？

　　黃立平：坦率的講這也是光谷聯(lián)合現(xiàn)在頭疼的事情，怎么解決可持續(xù)性，規(guī)模增長，以及我們的經(jīng)營特色，商業(yè)模式的不斷進(jìn)化，這幾個(gè)關(guān)系怎么匹配。

　　實(shí)事求是的地講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前還沒有找到一個(gè)高速度增長的規(guī)律，原因是不同的產(chǎn)業(yè)在不同的城市的發(fā)展規(guī)律是不一樣的，所以盲目地像住宅一樣去做風(fēng)險(xiǎn)就比較大，所以到目前為止我們沒有這樣做過。

　　大家已經(jīng)知曉的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)際上他們的規(guī)模擴(kuò)大大部分還是靠住宅，無論是大家看到的像華夏幸福、億達(dá)，還是前不久剛上市的，包括北科建等公司，他們的住宅在里面占的比重都很大。

　　我個(gè)人不太主張靠住宅成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的業(yè)務(wù)支撐，但是我贊成用產(chǎn)城一體的模式，在合適的項(xiàng)目里面把產(chǎn)業(yè)園的主體系統(tǒng)和一些生活配套項(xiàng)目進(jìn)行整合的模式。未來我們在湖北和黃岡的項(xiàng)目會(huì)做一個(gè)嘗試，也希望這樣的綜合業(yè)務(wù)模式能夠在更多的城市里面推行。

　　這個(gè)模式的基本規(guī)律是住宅還是占到整個(gè)建設(shè)規(guī)模的30%左右，但是住宅是純銷售型的產(chǎn)品，所以它對現(xiàn)金流有一些幫助。但是它現(xiàn)在要解決的問題是產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展的節(jié)奏和順序，究竟哪一個(gè)在先，這個(gè)關(guān)系怎么處理。

　　比較容易的方式是住宅從住宅方面考慮問題，公司根據(jù)城市需求去供應(yīng)住宅，產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)來考慮問題。但是這個(gè)模式不是最好的匹配，我們現(xiàn)有的項(xiàng)目也給了我們一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，凡是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展好的，產(chǎn)業(yè)和人員聚集質(zhì)量高的，周邊的住宅無論是出租還是銷售都是非常好的，但是他又有一個(gè)滯后的效應(yīng)。

　　所以對光谷聯(lián)合來講比較為難的就在于，上市以后，投資者對我們業(yè)績增長和規(guī)模擴(kuò)大的期待，還有我們按照業(yè)務(wù)本身內(nèi)在需要去掌握這個(gè)節(jié)奏之間會(huì)有矛盾，所以這個(gè)需要我們兼顧好。

　　既要滿足投資者對企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的需求，同時(shí)光谷聯(lián)合也要把握住自身業(yè)務(wù)內(nèi)在規(guī)律，不要因?yàn)橐?guī)模擴(kuò)大的要求把路走偏了。

　　光谷聯(lián)合始終不愿意做的一件事是說的是這個(gè)事，干的是那個(gè)事，最后深入探究你真正的主體業(yè)務(wù)和你所標(biāo)榜的事情不是一個(gè)事。

　　光谷聯(lián)合希望探討一個(gè)為中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一種房地產(chǎn)服務(wù)模式，這是公司希望做的事情，也希望在這件事情上成為一個(gè)開拓者，能夠走出一條路來。

　　所以光谷聯(lián)合就不能過多地寄希望于通過住宅來擴(kuò)大我們的規(guī)模，更何況我們認(rèn)為一個(gè)新的商業(yè)模式和細(xì)分市場反而是可持續(xù)的，所以不能用過去成長的房地產(chǎn)企業(yè)模式來成為我們要走的路，我們希望找到一個(gè)新模式。

　　比如說公司希望把技術(shù)服務(wù)作為我們未來一個(gè)非常重要的立足點(diǎn)。服務(wù)型的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不是簡單的銷售型的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。以解決問題為出發(fā)點(diǎn)，提供解決方案和全流程的服務(wù)為我們業(yè)務(wù)的立足點(diǎn)，我們覺得這種模式它的生命力會(huì)更強(qiáng)。

　　首先是綜合性能力，然后是比較準(zhǔn)確的定位，再就是服務(wù)模式創(chuàng)新。所以光谷聯(lián)合會(huì)兼顧規(guī)模擴(kuò)大的需求，以及走公司業(yè)務(wù)成長的路，把這個(gè)關(guān)系處理好。

　　現(xiàn)場提問：公司今年3月份上市的時(shí)候說亮點(diǎn)是戰(zhàn)略性的土地儲(chǔ)備，接下來是否會(huì)有增加土儲(chǔ)的計(jì)劃？公司怎么看武漢的土地市場？

　　黃立平：武漢即便是在住宅市場上，總體還是一個(gè)供求關(guān)系比較健康的城市。過去三年土地供應(yīng)量和房屋的去化規(guī)?；臼窍喈?dāng)?shù)模荚?200萬到1500萬平方米。從供求關(guān)系上來講這個(gè)市場并沒有出現(xiàn)大問題，比較穩(wěn)定。

　　如果說過去突然某一年的土地供應(yīng)量減少了，導(dǎo)致市場價(jià)格上升，這倒反而有問題，因?yàn)槌掷m(xù)的供求關(guān)系是平衡的，有問題但不會(huì)出大問題。問題出在可能有觀望的情緒，可能投資性的市場不足，這個(gè)可能和限購有一定的關(guān)系，或者說周邊的購買力沒有得到釋放，因?yàn)橄拶?，其他城市里面的人來需要有兩年的納稅，這個(gè)就比較困難。

　　而現(xiàn)在慢慢地放開限購是因?yàn)檫@個(gè)市場過去的供求關(guān)系是平衡的，如果放開一刺激資金流入量就變大。

　　武漢在全國范圍內(nèi)還是比較偏理性的，或者說理性中偏期待。很多全國性的公司在這種情況都在積極進(jìn)入武漢拿地可以看得出來，中部的力量還在。

　　武漢現(xiàn)在住宅價(jià)格下來很難，房價(jià)明顯上升也很難，所以住宅市場處于很尷尬的狀態(tài)，進(jìn)退都不好。所以最后的結(jié)果是開發(fā)商毛利進(jìn)一步收窄，有一些項(xiàng)目盈利很可能很困難，即便三分之一都賠，中間三分之一做平，剩下三分之一盈利也可以。

　　但是資產(chǎn)都還是看好這個(gè)地方，覺得供求關(guān)系平衡是值得做的。但是一旦這個(gè)賬算錯(cuò)一年或兩年，我把明年的房價(jià)算到后年去了，明年可能就會(huì)出問題，這里還有地段的問題。

　　所以公司在武漢做住宅也是非常地慎重，脫離我們自身的主體業(yè)務(wù)配套的，基本上不用較高的價(jià)格拿。去年公司也關(guān)注過5塊地，但最后都放棄了，因?yàn)樽詈蟮恼苾r(jià)格和預(yù)期的價(jià)格差別很大。

　　現(xiàn)場提問：公司怎么看城鎮(zhèn)化帶來的利好？怎么看一個(gè)城市是否適合發(fā)展產(chǎn)業(yè)園？

　　管理層：受益于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，新型城鎮(zhèn)化這些大的競爭，工業(yè)從東部往中西部轉(zhuǎn)移，在這方面我們會(huì)比較關(guān)注。

　　現(xiàn)在城鎮(zhèn)化沒什么可行的模式，我想來想去就是光谷聯(lián)合這種聯(lián)合科技城模式。有產(chǎn)業(yè)，有住宅，有商業(yè)，產(chǎn)業(yè)為主，這條路是比較好。

　　黃立平：我覺得不同的地方有不同的做法，資源結(jié)構(gòu)不一樣，政府的政策導(dǎo)向也不一樣。完全不可做的、不可為的地方并不多，深入下去以后都可以找到有作為的地方。

　　比如說合肥，公司還是很看好，合肥這個(gè)城市規(guī)模盡管是不到武漢的一半，武漢今年GDP過萬億，合肥今年還達(dá)不到5千億，但是它仍然是有增長潛力的，他更靠近長三角，會(huì)有一些服務(wù)業(yè)務(wù)往那邊轉(zhuǎn)移。