我們在銷售的量上面能夠得到保證，在產(chǎn)品的性價比上能夠得到客戶的擁護，另外我們加強推盤的渠道和方式還有力度能夠保證實現(xiàn)今年的銷售目標(biāo)。

　　觀點網(wǎng) 8月28日，禹洲地產(chǎn)股份有限公司在香港發(fā)布中期業(yè)績。禹洲地產(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官林龍安出席現(xiàn)場，并表示對下半年房地產(chǎn)市場預(yù)期較為樂觀，且禹洲旗下廈門和合肥的項目售價還將有些許上調(diào)。

　　2014年1-6月，禹洲地產(chǎn)合同銷售金額53.10億元，累計銷售面積50.36萬平方米，營業(yè)收入39.24億元，同比上升280%。此外，禹洲地產(chǎn)上半年毛利表現(xiàn)突出，毛利同比增加328%至14.15億元，毛利率36.1%，股東應(yīng)占利潤同比增長270%至5.59億元。

　　對此，禹洲地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)邱于賡解釋稱，公司并未采取降價措施，對于毛利和毛利率的上漲給予了支撐，“上半年公司沒有對價格做調(diào)整，而且廈門、合肥部分項目價格還在上調(diào)”，其稱今年禹洲地產(chǎn)毛利率有把握可保持30%的水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年禹洲地產(chǎn)平均售價為10546元/平方米，較2013年10499元/平方米均價略有上升。禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁蔡明輝表示，綜合考慮下半年可售貨量、去化率及銷售措施，公司對全年132億元目標(biāo)保持信心。

　　“從加強推盤的渠道和方式還有力度來看，能夠?qū)崿F(xiàn)今年的銷售目標(biāo)，我們也不會采取降價來達到我們的銷售目標(biāo)”，蔡明輝如是強調(diào)。

　　據(jù)蔡明輝透露，下半年禹洲地產(chǎn)可售貨量為150萬平方米，在已經(jīng)進入的城市中共有24個項目，并預(yù)計將推出位于上海、合肥、田徑和福州的4個全新項目。

　　此外，對于近期福建、合肥等地的限購放開，林龍安也持有較為樂觀的判斷，“下半年市場應(yīng)該會比上半年更好一些，廈門和合肥板塊價格會略微上升一點。”

　　按照區(qū)域劃分，廈門和合肥為禹洲地產(chǎn)的銷售主力貢獻區(qū)，兩地已確認銷售金額占比超過90%。而在拿地方面，大本營海西區(qū)域同樣也是禹洲地產(chǎn)拓展的重點區(qū)域。

　　“包括廈門、福州、上海、合肥、天津以及海西、長三級及環(huán)渤海板塊的一二線城市是我們的拓展重點”，林龍安表示，禹洲的買地準(zhǔn)則很明確，尤其在上述板塊外的三線城市均不在拿地考慮范圍。

　　此外，在公布中期業(yè)績的同時，禹洲地產(chǎn)也正式公告收購香港一舊樓重建項目。林龍安表示，香港項目是其走向國際化的首個嘗試，但禹洲地產(chǎn)現(xiàn)階段以國內(nèi)市場為主。據(jù)其透露，該項目位于中環(huán)堅道，將建成為27層的高端住宅物業(yè)。

　　以下是禹洲地產(chǎn)股份有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：上半年禹洲采取了哪些促銷方法？會不會有一些降價的措施？公司為什么不考慮發(fā)永續(xù)債？

　　蔡明輝：今年的整個銷售過程中，市場是屬于波動比較大的態(tài)勢，禹洲地產(chǎn)也采取了各種方式促銷。首先有采取“老帶新”優(yōu)惠，禹洲地產(chǎn)20年的開發(fā)中積累了大量老客戶，這些老客戶是我們非常忠誠的客戶伙伴，透過他們老帶新，給予一定的回報，讓他們向社會推薦我們的產(chǎn)品，這是主要手段之一。第二個，通過合理的定價，根據(jù)市場情況合理定價。第三個，提高我們的產(chǎn)品品質(zhì)，提高產(chǎn)品的性價比，讓客戶用同樣的錢買到更好的產(chǎn)品。第四個，通過團購和一些公司、企業(yè)、單位合作，主要是用這些手段來大力推廣。

　　邱于賡：任何融資方式我們都會考慮，前提是成本要低一點。我們總的融資成本加起來是8.5%，凈利只有7%多，如果永續(xù)在市場上做頭兩年利率是10%到13%左右，對于我們來講這種成本偏高了，目前從資金和發(fā)展來看，沒有必要借永續(xù)債。

　　現(xiàn)場提問：禹洲在香港收購了一個項目，這個項目會建高級住宅嗎？今后會不會繼續(xù)在香港尋找項目？是買地塊還是尋找一些小的項目發(fā)展？

　　林龍安：我們今天有一個公告，在香港收購了一個海外物業(yè)公司，這本身是公司實力的進一步表示。禹洲開始有意識地拓展海外市場，標(biāo)志著公司開始走向國際化，讓公司業(yè)務(wù)進一步壯大。

　　第二個，禹洲主力業(yè)務(wù)仍然是中國大陸市場，公司會堅定不移的“立足海西，建設(shè)中國”的戰(zhàn)略，開拓海西、長三角和環(huán)渤海板塊。我們拓展海外市場的步伐會比較謹(jǐn)慎，不會盲目大舉進攻，會尋找適當(dāng)?shù)臋C會，配合集團的業(yè)務(wù)發(fā)展做出有力的判斷。

　　香港這個項目是舊樓重建，將做一個27層的高端物業(yè)，面積是3.3萬尺左右，而且這塊地位于堅道，是一個半山的好位置。公司對于香港房地產(chǎn)市場前景還是有期待的，這是個良好的機遇，也是公司第一次在香港本土開發(fā)。

　　現(xiàn)場提問：香港這個物業(yè)會變成大型的公寓還是酒店？這個物業(yè)大約要投資多少資金？

　　邱于賡：這個項目改造成酒店的過程比較長，耗費的時間也比較長，所以我們不會考慮，我們會作為住宅開發(fā)，有可能會出租或者出售，下面的商業(yè)也是同樣的操作方法。

　　這個項目幾乎不需要什么自有資金去開發(fā)，因為我們可以通過銀行貸款，貸款大約接近我們收購的價格，另外可能會通過預(yù)售或者通過其他模式籌到資金，所以這個項目真正需要的資金不多。

　　現(xiàn)場提問：這個項目可建的樓面面積是多少？為什么會選擇香港樓市火熱的時候進入香港買住宅的重建項目？公司打算國際化嗎？現(xiàn)在有沒有在看其他地方的項目？

　　林龍安：這個項目總建筑面積是3.3萬尺，重建完作為高端物業(yè)來出售。我們跟蹤這個項目有一段時間了，不是說在高峰期才拿的，應(yīng)該說在前不久已經(jīng)談了很長時間。第二個，我們對香港樓市前景還是很期待的。第三個，這個項目地段優(yōu)勢很明顯，可以滿足中環(huán)高級白領(lǐng)階層的需求，所以我們還是充滿信心的。

　　至于說公司是不是在開拓海外眾多市場，我再強調(diào)一下，公司仍然以中國大陸市場為主，堅定不移執(zhí)行立足海西，建設(shè)中國，立足海西板塊、長三角、環(huán)渤海板塊在一二線城市拓展。香港的這個投資只是嘗試，一方面是公司實力的進一步表現(xiàn)，另外是讓公司走向國際化的一個嘗試。

　　現(xiàn)場提問：下半年的推貨量是多少，會不會考慮有一些降價的措施來促進銷售業(yè)績？上半年土地拓展相對少一些，公司在福建省外的土地拓展的策略是怎么樣的？

　　蔡明輝：今年下半年我們整個推盤的總量大概是150萬平方米，在我們已經(jīng)進入的城市里面有24個項目。今年能夠確保全年業(yè)績的完成，在銷售方面，每個城市加強推盤力度，還有加強產(chǎn)品的組合，主要是通過老帶新，還有合理的定價、團購、提高產(chǎn)品性價比等等手段，讓客戶用同樣的錢能夠買到更好的產(chǎn)品，增強他們的購買欲望，實現(xiàn)我們整個銷售的目標(biāo)。

　　因為我們在銷售的量上面能夠得到保證，在產(chǎn)品的性價比上能夠得到客戶的擁護，另外我們加強推盤的渠道和方式還有力度能夠保證實現(xiàn)今年的銷售目標(biāo)。我們也不會采取降價，從而產(chǎn)生市場上的惡性競爭來達到我們的銷售目標(biāo)。

　　下半年我們在土地獲取方面，首先立足海西，因為海西是我們未來發(fā)展的重點。另外，我們會重點在已經(jīng)進入的一、二線城市進一步拓展，因為我們目前在省外進入的主要都是大城市，像上海、天津、福州、廈門這些大城市加強土地儲備。對于省外的市場，一、二線城市，尤其是省會城市我們會重點關(guān)注土地市場的信息，利用市場的機會加強收購和兼并，通過這些手段來保證我們充裕的土地儲備。

　　現(xiàn)場提問：剛才說下半年買地力度會加大，有沒有預(yù)算，大概會用多少錢買地？有沒有定一個買地的目標(biāo)？

　　林龍安：我們買地會加大力度，作為一個上市公司，我們一直很重視負債率，去年是70%多，現(xiàn)在降到了67%左右。對董事會來講，對集團來講，要求團隊以銷售來加大現(xiàn)金，強調(diào)銷售是第一要務(wù)，然后來布局土地儲備，而不是盲目地去拿多少土地。

　　我們下半年第四季度可以有30億左右的錢用來購置土地，當(dāng)然我們還會強化我們的銷售進度，如果銷售能夠超標(biāo)，或者銷售能夠更好，我們可能布局會更快，而且我們整個戰(zhàn)略布局會更好。

　　我們買地的準(zhǔn)則很明確，除了我們已經(jīng)進入的一、二線城市布局以外，包括海西、廈門、福州，然后是上海、合肥、天津，還有這三個板塊的熱點城市，其他城市我們不考慮，特別是三線城市我們不考慮。

　　現(xiàn)場提問：那30億的土地預(yù)算里面具體打算會用掉多少，還是30億全部用掉？

　　林龍安：這個根據(jù)機會來看，如果有好的項目，我們就全部用出去。

　　現(xiàn)場提問：合肥、福建都說要放開限購，公司怎么看待這個市場走向？價格方面會不會做調(diào)整？

　　林龍安：下半年市場應(yīng)該會比上半年更好一些，會更透明化，更陽光一點。價格方面，廈門和合肥板塊會略微上升一點，其他地方我們會根據(jù)每個城市的情況來調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：下半年150萬平方米估計有多少貨值？

　　邱于賡：貨值大約120億-150億港元左右，所以有把握做到全年目標(biāo)，因為下半年的市場有放松。當(dāng)然這兩個月還反映不出來，再之后則會有所改善。

　　現(xiàn)場提問：上半年公司的毛利率也比較高，下半年會不會犧牲一些毛利率增加銷售量？

　　邱于賡：上半年毛利率大概接近40%，全年整體毛利率比較有把握在30%以上。犧牲部分毛利率可以增加銷售量，但是我們會衡量現(xiàn)金需要和毛利率水平。因為售價低了去化可以加快，但賺得利潤就少了，所以在現(xiàn)金方面有必要時才會犧牲毛利去回款。

　　當(dāng)然如果有好的地塊出現(xiàn)，不排除犧牲一點點毛利率去回流現(xiàn)金，但如果沒有合適的項目也沒有必要，因為我們資金壓力其實很小，一年到期債務(wù)20億，沒有信托也沒有高利息負債，現(xiàn)金有70多億。所以銷售的壓力很小，沒有必要急著增加銷售量，主要還是看整體的市場情況。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 羅舒晗    審校：武瑾瑩）