這些問(wèn)題也許僅依靠萬(wàn)科自身力量無(wú)法完全解決，因此引入包括凱雷商業(yè)資本，不管是在資金投入還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面都能形成助力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在與電商淘寶合作賺足眼球之際，8月28日一早，萬(wàn)科擬出售商業(yè)項(xiàng)目的消息再次成為各大媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　事件源于8月27日晚，有消息人士透露萬(wàn)科正與凱雷磋商，擬收購(gòu)萬(wàn)科內(nèi)地9個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，消息人士還指交易估值在60億至100億元。

　　對(duì)此，萬(wàn)科隨即發(fā)布澄清公告，與凱雷投資集團(tuán)有限公司正在進(jìn)行磋商，并擬于近日與凱雷投資集團(tuán)有限公司訂立一份合作意向書，內(nèi)容有關(guān)成立商業(yè)地產(chǎn)合作平臺(tái)，該平臺(tái)擬以收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購(gòu)公司部分商業(yè)物業(yè)。

　　不過(guò)，回應(yīng)中萬(wàn)科并未透露更多的合作細(xì)節(jié)。但值得注意的是，觀點(diǎn)新媒體查閱相關(guān)資料顯示，二者之間合作至少接洽已三月有余。

　　根據(jù)萬(wàn)科旗下@萬(wàn)科TV微博透露的消息，2014年5月19日，美國(guó)凱雷集團(tuán)高管AdamMetz一行訪問(wèn)萬(wàn)科總部。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮、集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿?、集團(tuán)高級(jí)副總裁毛大慶參與會(huì)晤，雙方就感興趣的話題交換了意見(jiàn)。同時(shí)，萬(wàn)科商用地產(chǎn)管理部陳零向訪客進(jìn)行萬(wàn)科項(xiàng)目介紹。

　　萬(wàn)科之慮

　　就與凱雷進(jìn)行合作，萬(wàn)科董秘譚華杰在回應(yīng)觀點(diǎn)新媒體時(shí)稱，為避免投資者看到相關(guān)媒體報(bào)道后，認(rèn)為與凱雷的合作是必然會(huì)發(fā)生的事情，所以選擇發(fā)布澄清公告。

　　譚華杰補(bǔ)充指，目前僅是要和凱雷簽署意向協(xié)議，記載雙方未來(lái)合作設(shè)想，但不具法律約束力。更多具體合作細(xì)節(jié)將在交易確定后再進(jìn)行討論。

　　關(guān)于合作，觀點(diǎn)新媒體也第一時(shí)間致電統(tǒng)管萬(wàn)科商業(yè)的副總裁毛大慶，其表示合作動(dòng)機(jī)是向國(guó)外先進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)商學(xué)習(xí)。

　　在合作進(jìn)展上，目前萬(wàn)科現(xiàn)主要是與凱雷共同探討商業(yè)管理方法，及商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)今后的發(fā)展模式，至于今后合作事項(xiàng)如何落地，未來(lái)雙方還有很多工作要做。

　　市場(chǎng)分析認(rèn)為，做住宅出身的萬(wàn)科，近年來(lái)雖然加大了商業(yè)的投入，但成效并不明顯，因此這在多位分析師看來(lái)或也是萬(wàn)科考慮與凱雷合作的原因。

　　招銀國(guó)際分析師文干森認(rèn)為，萬(wàn)科目前經(jīng)營(yíng)的shoppingmall并不出眾，因此出售部分商業(yè)物業(yè)，對(duì)萬(wàn)科而言也是比較好的選擇之一；同時(shí)，今年整個(gè)內(nèi)房銷售不好，如果將項(xiàng)目賣出獲得一定現(xiàn)金，安全程度自然也會(huì)更高。

　　一位長(zhǎng)期跟蹤商業(yè)地產(chǎn)的分析師也指出，萬(wàn)科目前運(yùn)營(yíng)較為成功的商業(yè)物業(yè)并不是特別多，尤其跟華潤(rùn)這種商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟的企業(yè)來(lái)比，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也不是特別足，這或也是影響萬(wàn)科如何考慮商業(yè)物業(yè)發(fā)展策略因素之一。

　　因?yàn)榕c其他企業(yè)相比，萬(wàn)科旗下住宅項(xiàng)目數(shù)量龐大，排除已售出部分，其仍擁有一定量的社區(qū)商業(yè)，仍需萬(wàn)科投入更多的人力物力去做管理，因此不管最終是否凱雷會(huì)來(lái)收購(gòu)，減少一部分商業(yè)物業(yè)的沉淀，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)都不失為明智選擇。

　　與上述分析意見(jiàn)相當(dāng)，萬(wàn)科董秘譚華杰亦表示，“低成本、足額資金都不是萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)所在，所以萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)不會(huì)放在持有資產(chǎn)上，而是運(yùn)營(yíng)上”。

　　譚華杰指出，萬(wàn)科未來(lái)不會(huì)持有旗下商業(yè)資產(chǎn)主要的股權(quán)，而是將商業(yè)資產(chǎn)部分股權(quán)出讓給類似于凱雷這些資金實(shí)力強(qiáng)的合作伙伴；但同時(shí)，萬(wàn)科會(huì)成立專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

　　凱雷陽(yáng)謀

　　商業(yè)不是專長(zhǎng)，所以選擇不靠持有資產(chǎn)謀取升值利益，而是從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度謀取盈利，是萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)商業(yè)的策略。但為何出售的對(duì)象是凱雷，且凱雷也樂(lè)于接受，動(dòng)機(jī)何在？

　　對(duì)此，戴德梁行分析師張曉端認(rèn)為，投資機(jī)構(gòu)在實(shí)際收購(gòu)項(xiàng)目的時(shí)候，涉及大宗物業(yè)類型多一點(diǎn)，且更加青睞于那些權(quán)屬更加簡(jiǎn)單，同時(shí)收益相對(duì)較好的項(xiàng)目。而涉及住宅這種多業(yè)主、權(quán)屬較為分散的項(xiàng)目就不合適。

　　就凱雷與萬(wàn)科合作而言，或是契機(jī)問(wèn)題，一方面是凱雷對(duì)未來(lái)市場(chǎng)前景的一個(gè)預(yù)判；同時(shí)，也是凱雷要物色一些好的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資，同時(shí)拓展自身的運(yùn)營(yíng)品牌。

　　資料顯示，美國(guó)凱雷投資集團(tuán)成立于1987年，公司總部設(shè)在華盛頓，是是全球最大的私人股權(quán)投資基金之一，團(tuán)隊(duì)遍及非洲、亞洲、澳洲、歐洲、北美及南美19個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

　　截止目前，凱雷集團(tuán)在全球投資資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)2030億美元。目前趕集網(wǎng)是凱雷投資集團(tuán)在中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)應(yīng)用領(lǐng)域最重要的投資之一。另外，美年大健康、中漁集團(tuán)、雅士利等眾多企業(yè)都在凱雷集團(tuán)旗下投資之列。

　　據(jù)了解，相比于其他基金，凱雷集團(tuán)則更關(guān)注購(gòu)物中心的收購(gòu)。其最早以收購(gòu)蘇州和杭州印象城購(gòu)物中心49%股權(quán)而首入中國(guó)樓市。

　　此次與萬(wàn)科合作，或是凱雷集團(tuán)想借助與萬(wàn)科交易，更深入切入投資收益在4.5%到6%之間的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)悉，目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的租賃利潤(rùn)率在60%到80%之間，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目30%到50%的利潤(rùn)率。

　　國(guó)外投資機(jī)構(gòu)，在資金充足，且擁有豐富的運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，其將目光放置于高收益的中國(guó)市場(chǎng)目的無(wú)可厚非，但目前選擇介入是否為最佳時(shí)機(jī)？

　　據(jù)金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹向觀點(diǎn)新媒體介紹。事實(shí)上，目前境外基金投資國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的案例并不多，早些時(shí)候有過(guò)更多案例，但在2008年金融危機(jī)時(shí)候大多選擇撤出了中國(guó)市場(chǎng)。

　　至于當(dāng)下是否是好時(shí)機(jī)的問(wèn)題，杜麗虹指出，每支基金的著眼點(diǎn)不同，時(shí)間機(jī)遇也不同，難以有明確的結(jié)論。

　　不過(guò)，值得一提的是，雖然境外基金介入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)案例并不多，但也有成功個(gè)案。2006年，美國(guó)保德信金融集團(tuán)曾以約10億的價(jià)格，投資運(yùn)營(yíng)了4年的深圳怡景中心城項(xiàng)目，其股份由怡景商業(yè)與保德信集團(tuán)各持50%。

　　另外，已知最新一例個(gè)案則是凱雷集團(tuán)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手黑石集團(tuán)在2013年11月以大約4億美元的價(jià)格購(gòu)入深圳購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商SCP公司的40%權(quán)益。

　　商業(yè)前路

　　不過(guò)，無(wú)論凱雷出于什么緣由愿與萬(wàn)科合作。有分析認(rèn)為，至少現(xiàn)在基于萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展考量，他們彼此間的合作都有價(jià)值。

　　原因則是，雖然萬(wàn)科內(nèi)部關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)探索或存爭(zhēng)議，但自2010年萬(wàn)科宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)起，其在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面已形成了一定的規(guī)模，與此同時(shí)萬(wàn)科也出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不足的問(wèn)題。

　　而這些問(wèn)題也許僅依靠萬(wàn)科自身力量無(wú)法完全解決，因此引入包括凱雷商業(yè)資本，不管是在資金投入還是商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面都能形成助力。

　　據(jù)悉，在萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中，最主要的問(wèn)題就是萬(wàn)科過(guò)往并沒(méi)有太多開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目及綜合體的經(jīng)驗(yàn)，以至于其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)不是特別突出。

　　另外，分析師們認(rèn)為萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)能否保持良好資金運(yùn)作水平亦是重點(diǎn)。

　　有分析師介紹，資金運(yùn)作水平更多的是指，萬(wàn)科一貫注重快速周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，從而使得資金周轉(zhuǎn)率保持在一個(gè)較好的水平；但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，在日后的長(zhǎng)期持有中需要更多的資金沉淀，這將來(lái)或會(huì)影響萬(wàn)科的整體資金周轉(zhuǎn)率。

　　同時(shí)，在大量綜合體迅速發(fā)展的過(guò)程中，萬(wàn)科能否形成自己獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)模式，也是萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)成敗的關(guān)鍵。

　　在商業(yè)模式發(fā)展方面，雖萬(wàn)科副總裁毛大慶不止一次強(qiáng)調(diào)萬(wàn)科學(xué)習(xí)的對(duì)象是凱德。但有分析也認(rèn)為，凱德是新加坡企業(yè)，其自身?yè)碛械氖袌?chǎng)背景、政策環(huán)境等各方面跟國(guó)內(nèi)均有不同。

　　因此，萬(wàn)科未來(lái)想將商業(yè)項(xiàng)目打包做一些信托產(chǎn)品，仍然受到國(guó)內(nèi)政策、市場(chǎng)尚不配套的限制。不過(guò)即便尚存諸多阻滯，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展仍在加速。

　　2014年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮就表示，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)比例目前在所有拿的土地中占20%，下一步還會(huì)不斷的推出新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于萬(wàn)科發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃郁亮明確表示，未來(lái)萬(wàn)科會(huì)形成自己的思路，特殊的手法。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止去年底，萬(wàn)科已在52個(gè)城市中獲取了約600萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目，其中包括18個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，面積達(dá)到150萬(wàn)平方米。

（發(fā)稿：陳業(yè) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜    審校：武瑾瑩）