雖然，目前的毛利率水平對遠洋來講是最低水平，但預計下半年到明年會逐步改善。

　　觀點網(wǎng) 8月26日遠洋地產(chǎn)發(fā)布中報顯示，上半年公司的毛利率按年下跌4個百分點至20%的歷史新低。對此，遠洋地產(chǎn)投資部總經(jīng)理王洪輝于27日香港中期業(yè)績會上表示，毛利率下跌“主要原因是上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目中有高價地項目造成，同時有6個新項目在上半年首次結(jié)轉(zhuǎn)”。

　　在遠洋地產(chǎn)看來，因資產(chǎn)核算方法略有差異，每個公司的毛利率情況不同，以凈利潤為標準去考量遠洋地產(chǎn)的業(yè)績會更準確。

　　據(jù)遠洋地產(chǎn)中報披露，截至2014年6月30日止六個月，其營業(yè)額為178.40億元，同比增長約96%；毛利達35.18億元，同比增長61%；公司擁有人應占溢利及核心利潤分別達22.39億元和19.44億元，較上年分別上升58%和115%。

　　相比上半年毛利率的走低，市場更關(guān)注遠洋地產(chǎn)在下半年到明年逐步改善毛利率的一系列舉措。

　　業(yè)績會上，王洪輝表示，未來遠洋地產(chǎn)將繼續(xù)加快去化速度，加大回款力度，把握客戶需求，提高產(chǎn)品營造能力以改善毛利率。

　　據(jù)了解，遠洋地產(chǎn)上半年的去化率水平保持在50%左右，預計全年去化率也將在這個水平上。

　　該公司又稱，上半年銷售基本完成同期計劃，區(qū)域貢獻更趨均衡；下半年，公司將更堅定去存貨，同時將依據(jù)市場合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，定位剛需和首改產(chǎn)品來改善客戶。

　　除加快去化及調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)外，王洪輝續(xù)指，公司未來收購土地時會考慮項目回報，包括毛利率需超過30%，投資回報率要高于25%。

　　截至2014年6月30日，遠洋地產(chǎn)擁有的土地儲備面積約2200萬平方米，平均土地成本約每平方米3100元，可滿足未來3-5年的業(yè)務需要。

　　拿地策略上，遠洋地產(chǎn)表示依然堅持四項原則，即堅持財務標準；堅持區(qū)域深耕；堅持規(guī)模適度，拿中等規(guī)模的項目；堅持團隊匹配，為能力強的團隊多配土地資源。

　　此外，遠洋地產(chǎn)明確將進一步鞏固完善一二線城市土地儲備，并逐步增加經(jīng)營性物業(yè)的土地儲備，為中長期業(yè)務結(jié)構(gòu)平衡做好準備，推動業(yè)務的平穩(wěn)增長。從其截至8月26日新獲取的10個項目也可以看出，其中60%左右仍位于一二線城市。

　　遠洋地產(chǎn)還明確表示，將繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市，完善一二線布局，并逐步退出供過于求的三四線城市。

　　1-6月，遠洋地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)業(yè)務營業(yè)額約占總營業(yè)額的91%。北京作為該集團的總部，貢獻的總營業(yè)額約占35%(2013年上半年：29%)，達到62.33億元。其他一二線城市包括大連、天津、上海、杭州、青島及深圳的總營業(yè)額為99.96億元，占總營業(yè)額約56%。

　　以下為遠洋地產(chǎn)控股有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：公司上半年平均去化率維持在什么水平？下半年將如何提升去化率？

　　管理層：公司上半年去化率水平保持在50%左右，全年去化率也將在這個水平上。

　　上半年銷售基本完成同期計劃，區(qū)域貢獻更趨均衡。下半年，公司將更堅定去存貨，同時將依據(jù)市場合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以主流產(chǎn)品為主，定位剛需和首改產(chǎn)品來改善客戶，推出適銷對路的產(chǎn)品，采取靈活的價格策略。

　　在營銷方面，公司將積極行動、靈活應對，通過多種舉措達成全年業(yè)績目標，有信心完成全年400億的銷售目標。

　　現(xiàn)場提問：未來公司會不會調(diào)整拿地策略？

　　管理層：截至2014年6月30日，集團擁有的土地儲備面積約2200萬平方米，平均土地成本約每平方米3100元，可滿足未來3-5年的業(yè)務需要。

　　拿地策略方面，遠洋依然堅持四項原則，即堅持財務標準，堅持區(qū)域深耕，堅持規(guī)模適度，拿中等規(guī)模的項目，堅持團隊匹配，為能力強的團隊多配土地資源。

　　未來，遠洋地產(chǎn)將進一步鞏固完善一二線城市土地儲備，并逐步增加經(jīng)營性物業(yè)的土地儲備，為中長期業(yè)務結(jié)構(gòu)平衡做好準備，推動業(yè)務的平穩(wěn)增長。

　　現(xiàn)場提問：目前，很多地區(qū)已經(jīng)放松限購，管理層怎么看待北京限購政策？

　　管理層：我們認為北京市場限購不會取消，因為北京的城市功能定位決定了它必須要限制人口。而限購是限制人口的一項措施，簡單的通過戶籍限制人口有悖于國家逐步放開人口自由流動的方向，但迫于北京的資源、環(huán)境壓力，又必須要控制人口。對其他城市來說，限購是為了調(diào)控市場，但對北京來說，限購是為了控制人口，從這個角度來講，房地產(chǎn)形勢的變化對北京取消限購沒有直接影響。

　　遠洋地產(chǎn)對在北京市場完成銷售目標很有信心，公司在北京擁有15年以上的經(jīng)營歷史，并在北京擁有多達15個左右的開發(fā)項目，北京市場的銷售目標約占集團整體銷售目標的30%，從目前情況來看，完成銷售目標是沒有問題的。

　　現(xiàn)場提問：遠洋地產(chǎn)上半年毛利率按年下跌4個百分點至20%的歷史新低，請你們解釋一下毛利率下滑的原因？公司今后將如何改善？

　　管理層：每個公司的毛利率情況不同，資產(chǎn)、核算方法略有差異，關(guān)注遠洋的凈利潤更準確。上半年在市場下行的調(diào)整期，遠洋地產(chǎn)實現(xiàn)核心凈利率11%，同比上升1個百分點，充分體現(xiàn)了公司出色的經(jīng)營管理能力。

　　目前公司毛利率低，主要原因是上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目中有高價地項目造成，同時有6個新項目在上半年首次結(jié)轉(zhuǎn)。雖然，目前的毛利率水平對遠洋來講是最低水平，但預計下半年到明年會逐步改善。

　　遠洋地產(chǎn)將積極控制毛利后稅費，重點降低毛利前建安成本；采取靈活的價格策略，實現(xiàn)銷售穩(wěn)步提升；繼續(xù)加快去化速度，加大回款力度；抓項目節(jié)點，保證開發(fā)周期；改善管理，提升內(nèi)部效率；把握客戶需求，提高產(chǎn)品營造能力改善毛利率。

　　現(xiàn)場提問：遠洋地產(chǎn)下半年發(fā)展策略是什么？

　　管理層：第一，我們將加快去化速度，加大回款力度，合理籌劃支出，采取靈活的價格策略，抓項目節(jié)點，保證開發(fā)周期，提高周轉(zhuǎn)效率，以實現(xiàn)全年銷售目標。

　　第二，公司將控制毛利后稅費，重點降低毛利前四項建安成本；實施成本管控前置，成本目標剛性；提高戰(zhàn)略采購比例，通過海鷗II系統(tǒng)固化管理流程。

　　第三，抓住機會，調(diào)整結(jié)構(gòu)。加大反周期土地獲取力度，處置低周轉(zhuǎn)、低效益資產(chǎn)，并繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市，完善一二線布局，逐步退出供過于求的三、四線城市；調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以主流產(chǎn)品為主，定位剛需及剛需改善客戶。

（發(fā)稿：見習編輯 付慶榮    審校：劉滿桃）