一個城市如果經(jīng)濟(jì)總量大，人均GDP排名靠前，平均房價水平亦比較高。

　　一個城市的房價水平與經(jīng)濟(jì)、人口、收入、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成等城市綜合實力相關(guān)。

　　本文以2013年全國GDP排名前20名城市的經(jīng)濟(jì)、人口等幾項關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來簡要分析各個城市房價水平及特點(表1)。

　　2013年全國實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為568845億元，保持7.7%的增長速度，其中排名前20的城市GDP總量占全國的37%，由此比重可見各大城市在中國經(jīng)濟(jì)中的地位。從這20城市各個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房價平均水平看，它們的經(jīng)濟(jì)綜合實力、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入等存在差異，房價水平相差大。

　　一、城市經(jīng)濟(jì)總量、人均GDP、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大致決定房價水平

　　GDP反映一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，對房價有直接影響。2013年GDP排名前20的城市分別是上海、北京、廣州、深圳、天津、蘇州、重慶、成都、武漢、杭州、無錫、南京、青島、大連、沈陽、長沙、寧波、佛山、鄭州和唐山。其中上海2013年GDP突破2萬億元大關(guān)，達(dá)到21602億元，新房交易均價亦排名第一。在這些城市中前七個城市的GDP總值均超過萬億，上海、北京、廣州、深圳四個一線城市GDP總量比其他城市高出幅度較大，這四個城市平均房價較高，雖然天津經(jīng)濟(jì)總量有追平一線城市廣州和深圳之勢，但從三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，天津第三產(chǎn)業(yè)僅僅占48.1%，遠(yuǎn)低于一線城市水平，這一點差異明顯。

　　從人均GDP排名來看，這20個城市中人均GDP前幾位分別是深圳、無錫、蘇州、廣州、大連和天津，都超過10萬元，其中深圳人均GDP最高，為13.69萬元，這些城市平均房價都比較高。一個城市如果經(jīng)濟(jì)總量大，人均GDP排名靠前，平均房價水平亦比較高。

　　不過，如果從全國所有城市GDP排名情況看，排名前三的克拉瑪依、鄂爾多斯和阿拉善等均是資源型城市，憑借資源優(yōu)勢(常住人口不多)，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值非常高，但平均房價水平、以及房地產(chǎn)市場的代表性都不足，可見單單就這一個指標(biāo)還不足以說明問題。

　　在前20名城市中，人均GDP排名靠后的分別是唐山、鄭州、成都和重慶，平均房價在6800-7400元/平方米之間，與排名靠前的城市房價差距相當(dāng)大。20個城市中，重慶人均GDP最低，只有4.28萬元，不及深圳的三分之一，主要是其人口基數(shù)最大(2970萬人)，雖為直轄市，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度及三產(chǎn)比重等均居后，而重慶2013年的平均房價為6803元/平方米，亦不及深圳的三分之一，僅僅排第17位。就大的區(qū)域而言，長三角、珠三角城市的經(jīng)濟(jì)水平比中西部城市的經(jīng)濟(jì)水平普遍高，在人均GDP這個指標(biāo)上也能夠反映出來。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能反應(yīng)一個城市的經(jīng)濟(jì)優(yōu)化程度，與房地產(chǎn)相關(guān)的主要是第三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)占比高，說明該城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化升級，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)。在這20個城市中，第三產(chǎn)業(yè)占比最高的城市分別是北京、廣州、上海和深圳，均是一線城市。其中北京的占比最高，達(dá)到76.9%，四個一線城市均超過56%。四個一線城市房價水平都比較高，可見一線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)程度和房價水平具有很強的一致性。

　　二、人口規(guī)模與房價水平未必正相關(guān)，須同時考慮經(jīng)濟(jì)實力與城市人口密度

　　從人口規(guī)?？?，GDP排名前20的城市中重慶、上海、北京、天津四個直轄市的常住人口最多，除了天津，其余城市常住人口均超過2000萬人。常住人口超過1000萬人的城市除四個直轄市之外還有成都、蘇州、廣州、深圳和武漢共9個城市。這些城市的GDP排名也都位于前九位?？梢娊?jīng)濟(jì)發(fā)展對人口的吸附作用很大。人口規(guī)模與房價水平不完全正相關(guān)，應(yīng)該同時考慮城市人口密度，經(jīng)濟(jì)總量大，人口密度大，則平均房價一定高，如深圳城市人口密度最高，為5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。深圳有特殊性，因為作為最早的經(jīng)濟(jì)特區(qū)是由一個小鎮(zhèn)發(fā)展起來，沒想到經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，吸附大量外來人口，城市面積擴容遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上人口增長，造成了高房價。城市人口密度在1000人/平方公里以下的城市，房價水平不會太高。人口總量排名第一的重慶人口密度最小，為360人/平方公里，主要是重慶地域廣闊，建成區(qū)面積不大，如2013年重慶城市建成區(qū)面積僅為278平方公里，遠(yuǎn)不及排名前四名城市上海(1563平方公里)、北京(1268平方公里)、廣州(700平方公里)、深圳(661平方公里)。

　　三、收入房價比未必全面反映城市購買力，人均GDP與房價比反而更為客觀反映房價承擔(dān)力

　　通常而言，城市居民收入水平對房價的影響比較大，人均可支配收入反映居民的實際消費能力和生活水平。按照城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看，在GDP排名前20名的城市中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入過4萬元的城市有6個，分別是深圳、上海、廣州、寧波、蘇州、北京，其中深圳最高，為44653元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指標(biāo)中四個一線城市均在前列，比較符合城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時和房價水平具有一致性。唐山、鄭州和重慶的人均可支配收入排名處于末位，這些城市的平均房價排名也居后。從增長率來看，各城市的增長率都在9%-11%之間波動。

　　不過，就城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與平均房價的比值看，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，反而比值越低，如四個一線城市，人均可支配收入與平均房價的比值在1.7至3.2之間；相反經(jīng)濟(jì)實力排名靠后的城市，比值越高，如排名最后5名城市的收入與平均房價的比值在2.9至5.3之間。這個數(shù)據(jù)是否說明，一線城市因為高房價，居民收入水平相對低，承受力不足，而房價水平低的二三線城市居民的承受力反而更強？

　　我們先不回答這個問題，再看一組數(shù)據(jù)，即人均GDP與房價的比值，這個比值指標(biāo)也是比較重要的。

　　前文已經(jīng)分析，城市人均GDP是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r重要指標(biāo)，更能反映一個地區(qū)的真實經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平，而人均GDP與房價之比同樣能夠反映一個城市居民對房價的承受能力。通常而言，比值越高，居民承受能力越大，比值越小，居民承受能力越低。

　　數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、深圳、廣州四個一線城市的人均GDP與房價之比在所有20個發(fā)達(dá)城市中最高，其中北京和上海的比值超過15，廣州和深圳的比值接近13。天津、蘇州、重慶、成都、武漢、杭州、無錫、南京、青島、大連等城市比值在9-12之間，其承受能力位于中等水平。而沈陽、長沙、寧波、佛山、鄭州、唐山的比值較低，在3.9-6.6之間。

　　這樣，我們看到了兩條“相互矛盾”的曲線：從人均可支配收入與住宅均價的比值看，基本上房價越高的城市、一線城市，居民購買力似乎越不足；而人均GDP與住宅均價的比值則反映相反的結(jié)論，一線城市、人均GDP越高的城市，居民購房承受力越強。

　　合富研究院認(rèn)為，兩組數(shù)據(jù)都說明當(dāng)前城市房價、經(jīng)濟(jì)與居民承受力之間的多種關(guān)系。人均收入與平均房價比值說明，高房價城市的普通工薪族對于房價的承受能力不足，而低房價城市的普通工薪族對房價的承受力相對強一些。

　　我們知道，往往平均收入水平不能全面反映購買力和消費力，再加上中國目前的現(xiàn)狀是不同階層之間收入水平差異較大，收入差距拉大，多項研究都表明，一方面高收入階層近年財富資產(chǎn)增值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通收入階層，另一方面高收入階層占比少，但購買力強，可支配可投資的資產(chǎn)較高，而且，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，高收入階層的數(shù)量和資產(chǎn)財富越集中，如一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，總產(chǎn)值和人均產(chǎn)值高，第三產(chǎn)業(yè)占比高，經(jīng)濟(jì)活躍度高，就業(yè)機會多，吸引了大量的外來人口，帶來的財富積累效應(yīng)大，高收入人群絕對數(shù)量大，使得高房價獲得支撐，同時也是高房價的主要購買力，但對于普通工薪人群而言，動輒幾百萬總價的房子顯然是他們收入所難承受的。

　　而人均GDP與平均房價的比值，反映的是城市經(jīng)濟(jì)實力對房價的消化能力，財富生產(chǎn)力對房價的關(guān)系，所以，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，雖然平均房價高，承受力反而強，房價低的城市，財富生產(chǎn)力相對也弱。房價與經(jīng)濟(jì)實力其實是互為因果的關(guān)系。

　　從發(fā)展趨勢上看，人們收入水平直接受制于人均GDP的變化，因為只有城市經(jīng)濟(jì)活力不斷增強，產(chǎn)值提升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人們收入水平才會提高，所以，人均GDP與平均房價的比值似乎更能夠說明房價承受力的未來發(fā)展。

　　更深一層看，當(dāng)區(qū)外資金、勞動力參與本區(qū)生產(chǎn)分配時，各地區(qū)生產(chǎn)總值中不可分配的收入占比比較高的時候，人均可支配收入就不能準(zhǔn)確反映真實購買力。例如2013年重慶的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入占人均GDP的比重為59%，而大連城鎮(zhèn)居民人均可支配收入只占人均GDP的27%，這種差異主要是地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長方式、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展成果居民惠及程度等多方面造成的，所以，用人均可支配收入來判斷房價承受力應(yīng)該有局限性?？傊?，高房價不是一個簡單的經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)象，房價的承受力更應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展的方向去判斷。

　　總之，一個城市的房價水平反映的是城市的綜合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平，受多種因素如經(jīng)濟(jì)總量、人均產(chǎn)值、人口規(guī)模和密度、產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度、收入和財富集中度等方面綜合影響。

　　城市之間房價水平的差異明顯，主要是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市級別存在顯著差異，例如一線城市中，不論從GDP總量、人均GDP、人均可支配收入、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化程度以及人口吸附力等方面看，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市高，導(dǎo)致其平均房價比其他城市高很多。即便是以GDP前20名城市為樣本，沿海城市的經(jīng)濟(jì)實力更強，房價水平更高，而中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平相對較弱，房價水平相比較低。

　　高房價城市的房價承受能力反而高，但不同收入群體的承受力分化嚴(yán)重，普通工薪層面臨較大房價壓力；低房價城市的房價承受和支付能力相對弱，主要是城市經(jīng)濟(jì)和財富的生產(chǎn)力相對弱，城市集聚的資源、就業(yè)機會、財富增值速度遠(yuǎn)低于一線城市。如果未來城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異沒有縮小，那么房地產(chǎn)的區(qū)域差異將繼續(xù)擴大。