“就跟接通氧氣一樣，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)而言就是個(gè)氧氣”。

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 作為中國民營海外上市之父，關(guān)于企業(yè)上市問題德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平自然最有發(fā)言權(quán)。

　　2014博鰲房地產(chǎn)論壇媒體直播間內(nèi)，蔡洪平就當(dāng)下的企業(yè)上市問題談了自己的看法。

　　蔡洪平認(rèn)為，房地產(chǎn)公司不上市是不可思議的，90%的房地產(chǎn)公司必須上市。

　　蔡洪平稱，企業(yè)若只是靠債務(wù)融資，在中國當(dāng)下利率條件下，企業(yè)面臨死亡的危機(jī)將更大，所以必須要打通走向資本市場(chǎng)的管道。“就跟接通氧氣一樣，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)而言就是個(gè)氧氣”。

　　據(jù)其介紹，每年自己之所以能幫企業(yè)進(jìn)行配股、發(fā)債券等方式進(jìn)行融資，就是因?yàn)槠髽I(yè)在資本市場(chǎng)有上市地位。

　　上市不僅能打通融資渠道，在蔡洪平看來更多的也是幫助企業(yè)降低融資成本。其舉例稱，目前在資本市場(chǎng)內(nèi)不管是做股本融資還是債務(wù)融資，成本都很貴。

　　即便如此，相比非上市公司在香港資本市場(chǎng)拿不到資金而言，上市公司在香港的融資成本再高也會(huì)維持在8%-9%這樣的水平，仍比國內(nèi)要便宜得多。

　　那當(dāng)下是否是上市好時(shí)機(jī)？

　　就早些時(shí)候多家內(nèi)地蚊型企業(yè)集中赴港上市，蔡洪平稱，雖然當(dāng)時(shí)這批企業(yè)上市的時(shí)機(jī)并不佳，可是企業(yè)沒有更多選擇，必須這樣走。

　　蔡洪平透露稱，目前多數(shù)企業(yè)上市采取的方式是自摸，即“自身找了一些投資者，甚至有些公司還是地下交易搞擔(dān)保的，幫企業(yè)捧股價(jià)，如果跌的話企業(yè)再給予補(bǔ)償，這在西方市場(chǎng)上是不規(guī)范的，也不合法的，但是沒有證據(jù)顯示這樣”。

　　交談中，蔡洪平也表示，目前上市公司的估值都偏低也是事實(shí)。其透露，“當(dāng)下合景泰富是4.65倍的市盈率，富力的市盈率也只有3.58倍，碧桂園是6.41倍市盈率，恒大市盈率是3.30倍，萊蒙市盈率則是2.79倍”。

　　至于目前國際上市場(chǎng)對(duì)中國房地產(chǎn)公司的估值偏低現(xiàn)象，蔡洪平認(rèn)為這不正常。“毫無疑問，一旦中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)明朗化，政策取向也明朗化，地產(chǎn)估值會(huì)大規(guī)模反彈”。

　　雖然多數(shù)房地產(chǎn)公司估值偏低是事實(shí)，但蔡洪平也指出，當(dāng)下中國國企市盈率都比較高。一方面是出于國企背景信用都較好；再者有些國企資金實(shí)力也比較雄厚，拓展能力也較強(qiáng)。同時(shí)，國企的融資成本也相對(duì)較低。

　　“舉個(gè)例子，一個(gè)國企房地產(chǎn)公司在香港發(fā)債，融資成本在6%左右就可以，可是民企要去海外融資，一樣是上市公司，都是紅籌股，其成本可能就要到8%-9%，差了30%”。

　　蔡洪平補(bǔ)充指，給國企做融資會(huì)按照國家評(píng)級(jí)去做，一般民企能夠達(dá)到B就已經(jīng)很好了，而國企三個(gè)B+的都有，所以這個(gè)融資成本就不一樣。

　　出于估值低的考慮，蔡洪平透露，現(xiàn)在企業(yè)上市的一個(gè)方向便是選擇買殼，因?yàn)橘I殼以后發(fā)債方便。