“在過去有限購、限貸的時候，佳兆業(yè)的銷售都還比較正常，現(xiàn)在限購放松了之后，很顯然對公司會更有利。”

　　觀點網(wǎng) “佳兆業(yè)也在等待一線城市什么時候能夠回歸市場，放開限購”，在2014年佳兆業(yè)中期業(yè)績會上，主席郭英成在談及相關(guān)樓市政策問題時如是強調(diào)。

　　不過，郭英成明確指出，對于佳兆業(yè)在一線城市推出的產(chǎn)品來說，實際影響并不大。

　　據(jù)佳兆業(yè)行政總裁金志剛現(xiàn)場透露，到現(xiàn)在為止還有5到10個城市繼續(xù)采取限購措施，包括北上廣深在內(nèi)。而公司項目量比較大的地方就在于深圳，另外是上海，還有今年有項目要入市的廣州。

　　“以深圳為例，深圳上個禮拜重申了限購，但是實際上對佳兆業(yè)項目沒有影響”，金志剛進(jìn)一步表示。

　　公開資料顯示，目前佳兆業(yè)在深圳的項目有佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)前海廣場、佳兆業(yè)假日廣場、龍崗大道1號等。而上述項目在上半年公司的業(yè)績貢獻(xiàn)比例中將近過半。

　　這也似乎正印證了金志剛對取消限購與否無礙佳兆業(yè)銷售的自信。“在過去有限購、限貸的時候，佳兆業(yè)的銷售都還比較正常，現(xiàn)在限購放松了之后，很顯然對公司會更有利。”

　　在金志剛看來，佳兆業(yè)之所以能夠直面限購，并非赤手空拳。而在于公司90%以上都是中小戶型的剛需產(chǎn)品，在銀行信貸方面能夠獲取支持。

　　事實上，金志剛對公司業(yè)績的信心更多的或是出于對下半年或是未來市場的樂觀預(yù)期。“尤其是最近這兩個月左右的時間，很多城市把限購取消或者大幅度放松，激發(fā)了一些新的需求入市。”

　　“所以，整個市場的熱度在確定性地回暖，這是毫無疑問的一件事情。市場熱度上來了，下半年公司新盤推向市場以后，我相信表現(xiàn)會更令人值得期待。”金志剛繼續(xù)強調(diào)。

　　另外，在市場下行的大背景下，去化率成為關(guān)注的焦點。對此，佳兆業(yè)首席財務(wù)官張鴻光指出，上半年公司的去化率是達(dá)到60%以上，可能在一線城市會高一點點，三四線城市則相對沒有那么理想。

　　“預(yù)計下半年的貨量約有450億元，也多集中在一二線城市，所以公司對于維持60%這個去化率是比較有信心的。”

　　面包與面粉，是永恒共生的話題。在佳兆業(yè)的中期業(yè)績會上也不例外。作為有著舊改專家之稱的佳兆業(yè)，郭英成也在現(xiàn)場透露，公司會在深圳和廣州繼續(xù)加大舊改的核心發(fā)展，特別是深圳。

　　“不過，爛尾樓項目的取得屬于可遇不可求。而近期公司在廣州白云區(qū)小坪村項目的舊改項目也有突破性進(jìn)展，有望實現(xiàn)最終確權(quán)。”

　　土地儲備方面，繼2013年耗資141億元大舉增持一二線的土地后，今年上半年佳兆業(yè)同樣在土地市場上業(yè)已斥資逾90億元。

　　對此，郭英成表示，房地產(chǎn)公司有錢的時候肯定是買土地，但是佳兆業(yè)會根據(jù)自身現(xiàn)金流的情況看待自己。

　　“公司今年買的土地主要分布在一二線城市，未來佳兆業(yè)的銷售和市場在一二線城市的比例會越來越高。”郭英成進(jìn)一步強調(diào)。

　　至于下半年是否仍將繼續(xù)積極買地，佳兆業(yè)副主席譚禮寧表示，“按佳兆業(yè)目前這個規(guī)模肯定會有買地的動作，不能老是以為佳兆業(yè)是100多億的規(guī)模，實際上目前按佳兆業(yè)目前300億的規(guī)模來說，上半年買90億土地是合理的。”

　　對于近期上海拿地的舉措，譚禮寧則回應(yīng)稱，“佳兆業(yè)重點就是一二線城市，公司現(xiàn)在在上海已經(jīng)有6個項目。如果沒有一定的規(guī)模在上海這個城市是沒有核心競爭力的。”

　　“也就是說，在上海做一兩個樓盤是行不通的。而公司現(xiàn)在在北京也在看項目，未來主要還是以一線城市為主。”譚禮寧直截了當(dāng)點明佳兆業(yè)未來的發(fā)展路線。

　　以下為佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司2014年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：有報道稱深天健多個關(guān)聯(lián)股東疑屬佳兆業(yè)，這個消息是否屬實？如若屬實，佳兆業(yè)是基于什么樣的考慮來持股深天健，公司是否有尋求A股上市的訴求？

　　另外，公司基于什么樣的考慮來進(jìn)行收購爛尾項目的業(yè)務(wù)操作，未來是否會復(fù)制這種模式？

　　郭英成：近期佳兆業(yè)也看到一些相關(guān)報道，不過，目前公司還沒有購買天健的股份，公司的員工也沒有。暫時沒有A股上市的計劃。

　　舊改和爛尾樓始終是佳兆業(yè)的強項，公司會在一線城市，特別是在深圳和廣州繼續(xù)加大舊改的核心發(fā)展，特別是深圳。公司近期于廣州有所突破，因為原來廣州舊改政策一直沒有落實下來，現(xiàn)在基本落實以后，希望白云區(qū)小坪村項目近期能夠確定下來，能夠加快完善手續(xù)。

　　爛尾樓我們會繼續(xù)發(fā)展，特別是做了這么多年，我們對爛尾樓的改造，從技術(shù)和市場方面有自己的一些看法，所以我們希望這方面有更多的機(jī)遇，但是爛尾樓的發(fā)展是可遇不可求的。

　　現(xiàn)場提問：公司下半年是否有相應(yīng)策略加快銷售，以此確保達(dá)成全年銷售目標(biāo)，對下半年平均售價的展望是什么？

　　金志剛：佳兆業(yè)上半年新增貨值比較多，有差不多280億。加上公司現(xiàn)在的庫存，合計差不多有400多億的可銷售貨源，所以貨源比較充裕，比上半年有很大的改觀。

　　第二個方面，現(xiàn)在市場回暖跡象非常明顯，所以公司銷售的情況比四、五月份好很多，整個市場熱度上來了，下半年公司新盤推向市場以后，我相信表現(xiàn)會更令人值得期待。

　　關(guān)于均價，因為佳兆業(yè)新推的項目集中在一、二線城市，上半年均價水平已經(jīng)到了1.1萬元，比去年年底均價高了2000多元。下半年隨著廣州項目的推出，還有杭州、蘇州這些城市項目的推出，相信公司的均價水平可能還會有所提升。

　　現(xiàn)場提問：最近內(nèi)地有部分城市松綁限購政策，公司預(yù)計該松綁會不會擴(kuò)大到一、二線城市，公司怎么看下半年一、二線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展？

　　郭英成：現(xiàn)在中國政府在做的這些放松政策其實是正常的回歸市場，讓市場自身去調(diào)節(jié)。至于二線、三線城市基本上都放開了，但是可能一線城市今年沒那么快放開。

　　首先，因為每個開發(fā)商在一線城市的土地儲備相對而言是比較少的，而且公司發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在在一線城市推出剛需產(chǎn)品的時候購買力還是特別高的，所以佳兆業(yè)也在等待一線城市什么時候能夠回歸市場，放開限購，但是這對公司在一線城市推出的產(chǎn)品影響不大。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地的房價有一個下跌的趨勢，公司怎么看內(nèi)地整體房地產(chǎn)市場情況？如果限購、限貸等政策真的落實對公司下半年，或者是未來整個銷售和盈利方面有什么樣的影響？

　　金志剛：說到房價，統(tǒng)計數(shù)據(jù)和中央電視臺都在講一線城市量價齊跌，統(tǒng)計的口徑比較多，市場表現(xiàn)也不盡然。比較低的時候是今年的三、四、五月份，當(dāng)時在幾個城市，長沙、成都這些地方有一些著名發(fā)展商的著名樓盤采取了大幅度降價的措施，所以市場相對比較恐慌。

　　但是后來到五月份，央行開始要求所有商業(yè)銀行支持首套房貸款，彼時，公司感覺價格已經(jīng)企穩(wěn)了，甚至像成都這樣的重災(zāi)區(qū)價格已經(jīng)起穩(wěn)回升了。包括帶頭降價的幾個公司也在逐步漲價。成交量也比之前的情況好很多，市場又起來了。

　　尤其是最近這兩個月左右的時間，六月到八月份，很多城市把限購?fù)耆∠?，或者大幅度放松了，?yīng)該說激發(fā)了一些新的需求入市，所以市場的熱度在確定性的回暖，這是毫無疑問的一件事情。

　　比如說像這個月佛山全部取消限購之后，佛山的成交量就翻番。因為佛山靠著廣州，是比較典型的一個城市。

　　佳兆業(yè)三年以來的產(chǎn)品都是滿足剛需的，90%以上的產(chǎn)品都是中小戶型的剛需產(chǎn)品。一方面銀行有信貸要求，另外一方面現(xiàn)在限購政策也管不了剛需產(chǎn)品，所以現(xiàn)在限購政策取消意味著對剛需產(chǎn)品是支持狀態(tài)。

　　在過去有限購、限貸的時候，佳兆業(yè)的銷售都還比較正常，現(xiàn)在限購放松了之后，很顯然對公司會更有利。

　　到現(xiàn)在為止還有5到10個城市繼續(xù)采取限購措施，包括北上廣深在內(nèi)。公司項目量比較大的一個是深圳，第二個是上海，還有今年要入市的廣州。

　　深圳上個禮拜重申了限購，但是對佳兆業(yè)項目沒有影響，公司的產(chǎn)品賣得非常好，去年全年佳兆業(yè)是深圳住宅銷售冠軍，今年上半年也是四強冠軍。包括公司的銷售面積，金額，單盤銷售額都是銷售冠軍，所以佳兆業(yè)的項目沒有受到多大影響。

　　價格方面，佳兆業(yè)觀察到整個市場上的情況最起碼是起穩(wěn)的，有一些樓盤有小幅調(diào)升的狀態(tài)，和大家的感覺略有不同。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年的去化率大概是多少？下半年限購放寬后預(yù)計會不會去化更快？公司未來的毛利率能保持四成以上嗎？

　　張鴻光：佳兆業(yè)六個月的平均毛利率是40%，其中深圳的貢獻(xiàn)大概是35%，相對來說是比較多的，預(yù)計到年底12個月的話可能就達(dá)不到35%，預(yù)計全年業(yè)績會有一個回調(diào)，應(yīng)該不到40%。

　　那到底毛利率會是多少呢？一方面，這是個敏感的話題，鑒于聯(lián)交所的監(jiān)管公司可能給不出具體的數(shù)字；另一方面大家可以參照公司過去的利潤率和大概的增長，應(yīng)該可以得出答案。

　　對于去化率方面，上半年公司的去化率是達(dá)到了60%以上，可能在一線城市會高一點點，三四線城市則相對沒有那么理想。預(yù)計下半年的貨量約有450億元，也多集中在一二線城市，所以公司對于維持60%這個去化率是比較有信心的。

　　現(xiàn)場提問：下半年和明年公司在土地投資方面是怎么安排？另外，管理層對土地市場有什么樣的判斷？

　　郭英成：房地產(chǎn)公司有錢的時候肯定是買土地，但是佳兆業(yè)會根據(jù)自身現(xiàn)金流的情況看待自己。特別是公司今年買的土地主要分布在一、二線城市，未來佳兆業(yè)的銷售和市場在一、二線城市的比例會越來越高。

　　張鴻光：佳兆業(yè)對于在資產(chǎn)負(fù)債表管理方面是很關(guān)注的，評估機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普在6月份的時候給公司調(diào)高了評級，接下來的時間佳兆業(yè)肯定會看自己的杠桿水平，根據(jù)公司的銷售來決定買多少土地，公司會確保財務(wù)的健康，這是最關(guān)鍵的。

　　譚禮寧：從現(xiàn)在來講，佳兆業(yè)大概買了90億的土地儲備，公司今年的銷售目標(biāo)是300億，現(xiàn)在土地的成本70%都是來自于一、二線城市，土地占成本三分之一到二分之一的水平。

　　所以佳兆業(yè)現(xiàn)在所買的土地和公司現(xiàn)在的規(guī)模是匹配的，因為原來公司是做100億，150億的水平，現(xiàn)在要做300億水平的時候，土地肯定要有所增加，如果達(dá)不到一定的規(guī)模就很難做。

　　按照現(xiàn)有的土地儲備，我們明年可以有700億的貨值才可以推向市場，如果不是這樣我的規(guī)模是上不去的。

　　當(dāng)然，佳兆業(yè)要看現(xiàn)金流的情況，整體市場的情況，但是也要和公司的規(guī)模去匹配?，F(xiàn)在公司做300億，下半年土地儲備買90億，這個完全是吻合的。

　　現(xiàn)場提問：明年公司的銷售目標(biāo)大概會達(dá)到多少？明年還會在土地市場有動作？公司負(fù)債率方面是什么樣的比例？

　　譚禮寧：佳兆業(yè)去年是240億，今年是300億，明年肯定要超過300億。所以別人老是說佳兆業(yè)買多少地，但是這和公司的規(guī)模是匹配的，不可能說300億不買土地，這和規(guī)模是有關(guān)系的。

　　按佳兆業(yè)目前這個規(guī)模肯定會有買地的動作，因為別人老是以為佳兆業(yè)是100多億的規(guī)模，實際上目前佳兆業(yè)300億的規(guī)模上半年買90億是合理的。

　　就個人而言，我是這樣看負(fù)債率的，第一是負(fù)債率的數(shù)字，另外是債務(wù)年期是多少。如果負(fù)債率水平很低，但是債務(wù)很快到期也是不行的。

　　佳兆業(yè)現(xiàn)在負(fù)債率70%多，和公司的債務(wù)年期來看是完全合理的。明年公司沒有債務(wù)到期的壓力，只有一個可轉(zhuǎn)債，現(xiàn)在換股價已經(jīng)超過了。

　　現(xiàn)場提問：公司近期在上海青浦的土地市場上有所動作，接下來還會不會在上海繼續(xù)拿地？對北京市場是否也有興趣？

　　譚禮寧：會的，佳兆業(yè)重點是一二線城市，公司現(xiàn)在在上海已經(jīng)有6個項目。如果沒有一定的規(guī)模在這個城市是沒有核心競爭力的，也就是說在上海做一兩個樓盤是做不了的。

　　佳兆業(yè)現(xiàn)在在北京也在看項目，未來公司主要還是以一線城市為主。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 王靜、何緣    審校：楊曉敏）