由于上半年推貨較少，招商地產(chǎn)要完成500億元的銷售目標(biāo)，下半年無(wú)疑需要大量釋放貨量。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月19日，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司發(fā)布2014年半年度報(bào)告，招商實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額160.47億元，同比下降0.54%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)17.85億元，同比下降30.00%。

　　1-6月，招商地產(chǎn)累計(jì)完成簽約銷售面積121.82萬(wàn)平方米，同比減少10.47%；簽約銷售金額179億元，同比減少10.35%，完成上半年200億元銷售目標(biāo)的90%。

　　而以招商地產(chǎn)此前公布的500億元銷售目標(biāo)計(jì)算，其上半年完成度僅為35.8%。

　　毛利率受累區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)

　　上半年，招商地產(chǎn)歸屬于公司的凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)低于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增速，其中一大原因便是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率由33%下降為28%。

　　至于毛利率下降的原因，招商地產(chǎn)表示，一方面由于廣州依云水岸、北京公園1872等高毛利項(xiàng)目結(jié)算減少，而二、三、四線城市項(xiàng)目結(jié)算占比則增加至16個(gè)。

　　另一方面，招商地產(chǎn)短平快中小戶型產(chǎn)品占比逐漸上升，這些項(xiàng)目的毛利率相對(duì)較低。該公司將逐步把140平方米以上的產(chǎn)品套數(shù)從目前的40%左右降至20%內(nèi)，小戶型、快周轉(zhuǎn)類產(chǎn)品的比例得到提升。

　　中信建投發(fā)布研究報(bào)告指出，在招商地產(chǎn)加速擴(kuò)張、積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以加快周轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)下,高毛利地區(qū)以及產(chǎn)品類型占比下滑也是預(yù)期之內(nèi)，預(yù)計(jì)全年整體毛利水平將維持。

　　據(jù)廣發(fā)證券預(yù)計(jì)，招商地產(chǎn)今年結(jié)算收入增長(zhǎng)將在25%左右，疊加毛利率下滑的影響，全年公司業(yè)績(jī)?cè)鏊賰H約為15%左右。

　　集中推貨去化挑戰(zhàn)

　　由于上半年推貨較少，招商地產(chǎn)要完成500億元的銷售目標(biāo)，下半年無(wú)疑需要大量釋放貨量。

　　事實(shí)上，該公司此前在投資者互動(dòng)平臺(tái)上透露，新盤推出主要集中在三、四季度。

　　據(jù)了解，截至6月底，招商地產(chǎn)在手貨值約270億元，下半年計(jì)劃新推約450億元，總貨值超過700億元。其中高利潤(rùn)項(xiàng)目深圳鯨山覲海、北京公園1872將結(jié)算，賬面預(yù)收款分別為52億元、27億元，有望促進(jìn)銷售增長(zhǎng)。

　　同時(shí)，下半年新推貨值占比將大幅提升，中小戶型面積結(jié)構(gòu)進(jìn)一步加大，且一二線城市占新貨值達(dá)84%。

　　盡管貨值充足，市場(chǎng)人士仍對(duì)招商地產(chǎn)的去化率表示擔(dān)憂。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年招商地產(chǎn)的月均去化率41%，僅排在2014年上半年去化率榜單的40名，較月均去化率46%的金地落后十個(gè)名次。

　　而2014年第二季度招商地產(chǎn)的銷售均價(jià)接近1.6萬(wàn)元/平方米，達(dá)上半年最高值。申銀萬(wàn)國(guó)分析指，由于大戶型和高端產(chǎn)品占比仍然偏高，預(yù)計(jì)仍有近40%，可能對(duì)去化率形成一定制約。

　　值得一提的是，隨著中央到地方一些列的放松政策的出臺(tái)與落實(shí)，市場(chǎng)的回暖仍有待于需求的有效釋放，這決定了市場(chǎng)的復(fù)蘇將是緩慢的。招商地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目主要位于一二線城市，若這些城市的商品房的需求低于預(yù)期，銷售業(yè)績(jī)或受到負(fù)面影響。

　　強(qiáng)勢(shì)拿地后市待考

　　雖然銷售進(jìn)程較計(jì)劃有所落后，但這并不妨礙招商地產(chǎn)積極拿地。

　　根據(jù)半年報(bào)，招商地產(chǎn)上半年新增15個(gè)項(xiàng)目，補(bǔ)充項(xiàng)目資源370.21萬(wàn)平方米，權(quán)益面積341.68萬(wàn)平方米。

　　從區(qū)域分布來(lái)看，上半年招商地產(chǎn)的新增項(xiàng)目仍然主要集中在二三線城市，分布在海南、山東、黑龍江、陜西與江蘇等地。其中4月份以總價(jià)1.8億元獲得西安市曲江新區(qū)商住地塊，實(shí)現(xiàn)首次進(jìn)入西安市場(chǎng)。

　　而從投資力度來(lái)看，上半年招商地產(chǎn)新增拿地款129億元，拿地金額與銷售規(guī)模的比例有所提升，達(dá)72.07%。其中拿地節(jié)奏波動(dòng)較大，1月與3月拿地面積占上半年的91%。

　　如此大規(guī)模的拿地，即便是過往也屬罕見。對(duì)此相關(guān)分析認(rèn)為，自賀建亞掌舵招商地產(chǎn)后，招商地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格將會(huì)有一定轉(zhuǎn)變，在行業(yè)集中度加速提升的過程中，未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)有望進(jìn)一步加快。

　　但分析也認(rèn)為，眼下市場(chǎng)波動(dòng)較大，包括萬(wàn)科、保利、金地等企業(yè)在拿地上均持謹(jǐn)慎態(tài)度，招商地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張戰(zhàn)略還有待后市考驗(yàn)。