“根據(jù)現(xiàn)在的政策來看，下半年的銷售會有所回升，現(xiàn)在看起來還是有信心完成全年的目標，但達成還是比較辛苦的。”

　　觀點網(wǎng) 8月20日，中駿置業(yè)控股有限公司在香港召開2014年中期業(yè)績會，主席黃朝陽、執(zhí)行董事李維、及財務總監(jiān)李少波出席。

　　業(yè)績會上，黃朝陽宣布，1-6月該公司實現(xiàn)合同銷售金額增加約8.7%至約56.05億元，合同銷售面積增加約53.6%至62.96萬平方米，銷售收入約21.48億元。

　　期內(nèi)，中駿置業(yè)共有20個項目處于在售狀態(tài)，分布在11個城市，其中5個為期內(nèi)新推售樓盤，分別是位于晉江的四季花城一期、位于石獅的黃金海岸一期B部份、位于漳州的藍灣香郡三期、位于南昌的藍灣香郡一期以及位于深圳的四季陽光一期。

　　毛利率也由2013年同期的33.2%上升至38.6%；期內(nèi)溢利約4.44億元：且公司擁有人應占溢利約3.146億元。

　　毛利率上升的原因，是上半年偏高端的產(chǎn)品比較多。黃朝陽還坦言，“現(xiàn)在，中端和高端是的毛利率是30%左右，如果好一點就30%多。”

　　“整個房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在拍地成本越來越高，行業(yè)毛利率是在下降并會趨于平緩。”

　　對于中駿置業(yè)自身，黃朝陽表示：“我們的策略是保持毛利率在30%或者以上。”

　　另外，中駿置業(yè)下半年有6個項目新開工，計劃開工總規(guī)劃建筑面積約100萬平方米，并預計將有5個新項目推出預售，可供預售的貨量總面積約有140萬平方米。

　　李少波也在現(xiàn)場透露：接下來，除來自福建省市場份額外，來自福建省以外的合同銷售金額將會大幅增加。

　　值得注意的是，中駿置業(yè)6月份實現(xiàn)合同銷售金額約8.56億元，合同銷售面積81755平方米，同比分別減少17%和8%；7月份實現(xiàn)合同銷售金額約8.05億元，合同銷售面積83811平方米，同比分別減少22%及14%。

　　對于6、7月份銷售減少，李少波解釋稱：“主要因為推出項目較少所致。”

　　不過，黃朝陽依然持樂觀態(tài)度，他表示：“比較看好下半年的市場，接下來銷售會開始提升。”

　　其續(xù)稱，“根據(jù)現(xiàn)在的政策來看，下半年的銷售會有所回升，現(xiàn)在看起來還是有信心完成全年的目標，但達成還是比較辛苦的。”

　　他大概算了一下帳：“下半年有140萬平方米，如果假設是9000元，大概有130億左右。如果去化率大概在六成多一點，完成目標就差不多。”

　　至于拿地策略方面，黃朝陽表示，全年買地計劃是50億，上半年已經(jīng)拿下兩宗地，共計花費8.3億，故此，下半年仍將有拿地動作。

　　此外，由于利潤率比較高，黃朝陽還非?？春门f改項目，他透露，公司位于深圳的舊改項目毛利率可高達40%。

　　以下為中駿置業(yè)控股有限公司2014年中期業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：雖然現(xiàn)在限購令已經(jīng)取消了，但是銀行貸款方面還沒有放松，在這種情況下，中駿在定價方面會不會比較保守一點？

　　黃朝陽：我們把房地產(chǎn)的開發(fā)總結為三大因素，第一是買地，第二是產(chǎn)品定位，第三是時機。

　　中駿的產(chǎn)品定位非常準確，三房的不到100平方米，都是60-90平方米的剛需三房。

　　第二個，抓住時機，抓住拿地以及賣樓的時點。如果行業(yè)處于下行的時候，什么房子都不好賣。香港也一樣，香港上個月和這個月情況又不一樣，所以要抓銷售時點。

　　因為上半年市場是處于下行，或者平行期，這個時候要用價錢來換取銷售時點。中駿在深圳的項目原來想賣1.3萬元，開盤時只賣了1.2萬元，比原來預計降了1000元。隨行就市，這是開發(fā)商的一個策略。

　　第三個要素是拿地，這就不用說了。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在很多城市的限購已經(jīng)慢慢取消了，您認為下半年的樓市會怎么樣？

　　黃朝陽：一、二線城市的房地產(chǎn)價格還是會上升的，至于是量升還是價格上升就不知道了。而三、四線城市則會出現(xiàn)下跌，主要是三、四線城市供應量很大，這個和供求關系有關，和政策沒有關系。

　　現(xiàn)場提問：日前，福建政府已經(jīng)明確說在廈門區(qū)，甚至整個福建區(qū)域取消限購，你們會不會趁這個時機加大推盤量，這算不算一個比較好的銷售節(jié)點？會不會覺得這是個好機會，或者通過降價促銷一下子把銷售推上去？

　　黃朝陽：我們還是會把握這種機會，適當?shù)牟扇∫恍┖线m措施。

　　坦白講，現(xiàn)在中駿在廈門所有的房子幾乎全部賣完了，廈門是全國庫存去化率最低的前三名，庫存去化率最快，需要消化的時間最短。

　　現(xiàn)在，中駿在廈門還有一個四季陽光的項目，第一期賣到現(xiàn)在只剩下100多套，現(xiàn)在準備推第二期，這種放松限購的銷售機會還是會把握的。

　　現(xiàn)場提問：以今年交付情況，毛利率會怎么樣？

　　黃朝陽：上半年偏高端的產(chǎn)品比較多，毛利率會在35%到40%。過去幾年，中駿的產(chǎn)品基本上是中端到高端的產(chǎn)品，去年明顯交的中端的盤比較多，而且因為去年很多預售都是在2011年、2012年初賣的，當時的價格是比較低的，所以去年的毛利率是28%，幾乎是歷年最低。

　　現(xiàn)在，中端和高端是的毛利率是30%左右，如果好一點就30%多。整個房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在拍地成本越來越高，行業(yè)毛利率是在下降并會趨于平緩。

　　其他發(fā)展商的毛利率也是30%上下波動，昨天碧桂園是28.7%，龍湖是30%多一點，大家都差不多是在這個范圍。我們的策略保持在30%或者以上。

　　現(xiàn)場提問：目前的市場環(huán)境，很少發(fā)展商毛利還能夠保持上漲的，中駿預計可以未來幾年都保持上漲？

　　黃朝陽：毛利率高一點，低一點主要是受那年交房的業(yè)態(tài)影響，如果交付的是別墅毛利率當然就很高，如果交付的是一些剛需產(chǎn)品，毛利率就會比較低。我想整個行業(yè)的毛利率不會有太大的大起大落。

　　中駿未來比較多的是剛需和改善型住宅，相信毛利率還會繼續(xù)提升。

　　現(xiàn)場提問：下半年中駿有5個新項目會推出，但是數(shù)據(jù)顯示，公司六、七月份的銷售都有下跌，七月下跌了兩成，六月下跌了差不多17%。這種情況下，你們怎么看中駿下半年的市場表現(xiàn)？

　　黃朝陽：經(jīng)濟調(diào)整到一定程度的時候，政府的政策就開始推出來了。根據(jù)現(xiàn)在的政策來看，下半年的銷售會有所回升，但全年的目標達成還是比較辛苦的。

　　中駿現(xiàn)在產(chǎn)品線比較對路，像四季陽光都是小戶型，低總價，這種產(chǎn)品才能達到快速去化的基本條件。

　　過去七個月每個月的銷售都在8億到10億之間的范圍，有一些月份會多一點。六、七月份基本上沒有新盤推出來，所以那個時候銷售會比較少，下半年有5個新盤會推出來，預計銷售會回升。

　　現(xiàn)場提問：有沒有信心完成140億目標？中駿手上的貨源有多少，去化率到多少才能完成？

　　黃朝陽：現(xiàn)在看起來還是有信心。下半年有140萬平方米，如果假設是9000元，大概有130億左右。如果去化率大概在六成多一點，完成目標就差不多。

　　現(xiàn)場提問：那下半年會開始再尋找一些土地，還是會考慮先降一下負債率？

　　黃朝陽：中駿上半年才買了兩塊地，下半年還會繼續(xù)拿地。因為上半年市場特別不好，所以比較慎重。

　　中駿從買地到開盤是8個月，現(xiàn)在算買地的時候到開盤的時間，如果市場起來了，這對中駿來講是最有利的。

　　現(xiàn)場提問：中駿全年的買地計劃是多少？準備去哪里買地？

　　黃朝陽：全年的買地計劃是50億。會到已經(jīng)有項目的城市拿地，比如說北京、上海。

　　現(xiàn)場提問：北京、上海、深圳，四個一線城市已經(jīng)進去了三個，公司有沒有計劃進入廣州？

　　黃朝陽：看機會，因為廣州的開發(fā)商也很多。以中駿來講，四大城市北上廣深發(fā)展?jié)摿ψ畲?。不過，我們還是希望在福建精耕細做，因為中駿大本營在這個地方，特別了解福建市場，知名度、美譽度、客戶的忠誠度也很高。福建以外的一、二線城市，不會涉及其他三四線城市。

　　比如說，環(huán)渤海區(qū)域會關注石家莊、濟南兩個城市，長三角則會關注南京、蘇州、安徽、合肥四個城市，剩余的都是福建本土的城市。

　　這樣的布局會更加聚焦，不會特別分散，也方便資源的應用，管理效率都會很高。比如說，我們在泉州做十幾個項目，這樣占用的資源是比較少的。

　　現(xiàn)場提問：每一個房地產(chǎn)商都想進入一線城市，這些地方發(fā)展面對的競爭很大的，中駿如何看這一問題？

　　黃朝陽：這是最大的一個問題，市場好競爭也比較大。這個就要靠企業(yè)的管理、品質(zhì)、開發(fā)速度等等。想要在在這種地方發(fā)展，如果沒這個能力就沒辦法，而這個也是個洗牌的過程，哪些地方公司可以保留在一線城市，哪些公司到二線城市，哪些公司到三線城市，慢慢就分化了。

　　現(xiàn)場提問：中駿在深圳的舊改項目開發(fā)計劃是什么？現(xiàn)在已經(jīng)全部賣完了嗎？

　　黃朝陽：沒有賣完。才開第二期，第一期貨量是411套，開盤當天就賣完了。第二次貨量是290套，開盤也基本賣完，但是后來兩個禮拜又留了一點。

　　項目可售面積有18萬平方米，現(xiàn)在才賣了700套房子，平均每套90平方米，才賣6萬多平方米。一期還有接近12萬平方米的貨量，二期還沒有建，面積大概有10萬平方米。

　　現(xiàn)場提問：公司現(xiàn)在總體的毛利率是38.6%，當時深圳項目入市的價格是比預先的低了一千元，能不能透露深圳舊改項目的毛利率？除了現(xiàn)有的舊改項目，是否還會繼續(xù)關注其它舊改項目？

　　黃朝陽：雖然這個項目不是高端，但因為是舊改項目，預計項目的毛利率肯定會超過40%。

　　舊改項目會有拆遷等不確定性的因素，但是我們會持續(xù)關注其它舊改項目。因為，舊改項目避開了招拍掛競爭抬價的問題。雖然補償高一點，但是總的算起來，還是比在市場拍便宜。

　　現(xiàn)在有三個舊改項目，分別在深圳、北京、山西臨汾。北京和山西項目剛剛拆完。北京項目在德勝門附近，已經(jīng)動工了，因為位置太好了，所以從住宅改成了寫字樓，決定自己持有。

　　現(xiàn)場提問：中駿是福建閩系開發(fā)商，大家都覺得閩系開發(fā)商是高負債、高杠桿、快周轉(zhuǎn)，中駿是不是有點脫離閩系房企的行列？

　　黃朝陽：中駿相對還是比較穩(wěn)健的，之前日本合資做制造業(yè)，風險管控還是做得比較好，我們是閩系房企里比較另類的。福建開發(fā)商有廈門和福州之分，廈門的開發(fā)商都是比較不激進的，因為有時候太激進了，風險還是比較大。

　　現(xiàn)場提問：公司今年上半年沒有派中期息，全年的派息策略是什么？為什么中期不派息？

　　黃朝陽：因為上半年的市場比較波動，整個銀根比較緊，在這個時候應該多保留一些現(xiàn)金支撐公司未來的發(fā)展。下半年的派息也要看實際情況，比如說下半年按揭款會不會放松，政府政策和市場變化，再平衡一下本身的現(xiàn)金流和負債情況再決定。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：楊曉敏）