在一定程度上，筆者贊同2014年或?qū)⑹侵袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要拐點(diǎn)，但對(duì)于下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不悲觀。

　　沈建光 中國(guó)房地產(chǎn)是否已經(jīng)在2014年迎來(lái)趨勢(shì)性拐點(diǎn)，從而走向下降通道，毫無(wú)疑問是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)乃至于宏觀經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)問題。

　　筆者近期參加博鰲房地產(chǎn)論壇，該論壇每年廣泛地邀請(qǐng)各界討論房地產(chǎn)的宏觀大勢(shì)和企業(yè)微觀問題，已經(jīng)連續(xù)舉辦了14屆。今年參會(huì)人數(shù)上千，為歷屆最多，也反映在下行通道轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)，各界對(duì)房地產(chǎn)關(guān)切程度。房地產(chǎn)走勢(shì)自然也成了論壇上唇槍舌劍的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。有意思的是，筆者觀察到出席論壇的嘉賓中，房地產(chǎn)商和非房地產(chǎn)商(后者包括了政府有關(guān)部門的研究者、學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)界的相關(guān)專家)形成了涇渭分明的兩個(gè)陣營(yíng)。

　　國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的代表們普遍認(rèn)為，在中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍將快速上升之際，無(wú)論是新市民還是有意愿改善自己居住條件的城市原有居民，對(duì)于一線及有些二線城市、特別是擁有教育、醫(yī)療社會(huì)服務(wù)等優(yōu)勢(shì)的特大城市的房地產(chǎn)仍有巨大需求，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還將有“15年左右的時(shí)間”。中國(guó)地產(chǎn)界公認(rèn)的多頭代表任志強(qiáng)先生就認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)“沒有下行”，其他地產(chǎn)界嘉賓也提及短期的價(jià)格下調(diào)只是在消化最近兩年的過剩供給，未來(lái)十年房地產(chǎn)業(yè)即使不是“黃金時(shí)代”，也會(huì)是“白銀時(shí)代”。

　　而后一個(gè)陣營(yíng)則大都認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。中國(guó)勞動(dòng)力供應(yīng)已經(jīng)逐步達(dá)到頂峰，過去幾年寬松的貨幣政策已經(jīng)形成了嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫和過剩供應(yīng)。德意志銀行銀行家蔡洪平先生提到全國(guó)有3000個(gè)購(gòu)物中心，香港恒隆地產(chǎn)的董事陳啟宗先生認(rèn)為這些建筑只能用來(lái)“養(yǎng)老鼠”。而未來(lái)包括房地產(chǎn)稅、棚戶區(qū)改造保障房建設(shè)等在內(nèi)的一系列政策調(diào)整也都不利于房地產(chǎn)。因此，2014年的拐點(diǎn)非同尋常，可能是一個(gè)趨勢(shì)性下降的拐點(diǎn)且構(gòu)成了對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)。

　　筆者認(rèn)為，開發(fā)商與其他與會(huì)者的巨大觀點(diǎn)對(duì)立可能有三點(diǎn)原因。

　　一是房地產(chǎn)商存在明顯的分化。一方面，多數(shù)房企(特別是中小房企)銷售業(yè)績(jī)下滑的情況下，萬(wàn)科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬(wàn)達(dá)、華夏幸福等龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)院軗屟?。例如萬(wàn)科上半年銷售額超過了1000億元，增幅為20.6%。另一方面，2013年高價(jià)拿地的房地產(chǎn)商現(xiàn)在苦不堪言，但是如果那時(shí)比較謹(jǐn)慎的、注意現(xiàn)金流管理的地產(chǎn)商現(xiàn)在手頭還有大把現(xiàn)金，正等待著地價(jià)下跌或者中小地產(chǎn)商陷入困境時(shí)，再實(shí)施擴(kuò)張戰(zhàn)略，他們有樂觀情緒可以理解。

　　因此，房地產(chǎn)行業(yè)的下行并不意味著房地產(chǎn)商就沒有了生存和發(fā)展的機(jī)會(huì)。反過來(lái)，可能意味著領(lǐng)先房地產(chǎn)商更多的機(jī)會(huì)。行業(yè)的增長(zhǎng)模式逐步從“粗放型”轉(zhuǎn)化為“精耕細(xì)作型”。前幾年中國(guó)樓市上漲的情況下，開發(fā)商人人賺錢，根本談不上什么品牌、特色和售后服務(wù)。這樣的日子一去不復(fù)返后，從事普通房地產(chǎn)開發(fā)的公司可能需要更多思考如何在金融端和土地獲取端獲得更多優(yōu)勢(shì)，如何拿到更低價(jià)的錢和更低價(jià)的地構(gòu)成了未來(lái)大眾房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在普通房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來(lái)并購(gòu)重組的黃金時(shí)期，并最終形成一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司主導(dǎo)的市場(chǎng)格局。對(duì)于更多的中小型地產(chǎn)商而言，需要考慮的是如何在自己的樓盤開發(fā)上提供更多的增值服務(wù)，從社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老、旅游、商業(yè)綜合體乃至醫(yī)療等方面入手，走“特色地產(chǎn)”之路。

　　二是開發(fā)商迫于房屋銷售的壓力“言不由衷”。消費(fèi)者對(duì)房子都是買漲不買跌的，兵法有云，“虛則實(shí)之”。正如《三國(guó)演義》中官渡之戰(zhàn)，曹操軍隊(duì)明明只有三天的糧草；但從袁紹那邊投奔而來(lái)的許攸問及此事，曹操卻說糧草“半年有余”；直到許攸拿出被袁軍捕獲的曹軍信使的信，曹操才直言說“確已不足三日”。不少開發(fā)商在公開場(chǎng)合都說房地產(chǎn)拐點(diǎn)尚早，但是私下里吐苦水、抱怨說銷售困難，現(xiàn)金流緊張的也不在少數(shù)。

　　更進(jìn)一步，如果仔細(xì)聽“嘴硬”的房地產(chǎn)商的發(fā)言邏輯，其實(shí)也有內(nèi)在不一致的地方。例如任志強(qiáng)一方面不承認(rèn)房地產(chǎn)會(huì)下行，一方面又說去年13億平方米房地產(chǎn)的銷售量已經(jīng)是“階段性的頂部”，“未來(lái)多年，全國(guó)住宅年銷售量都可能在10-13億平方米之間”；一方面覺得城鎮(zhèn)化的需求還“很旺盛”，另一方面又擔(dān)心“棚戶區(qū)改造”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成沖擊。

　　三是中國(guó)房地產(chǎn)確實(shí)已經(jīng)迎來(lái)了趨勢(shì)性的拐點(diǎn)。筆者曾對(duì)許多二三線的城市的住宅供應(yīng)做過研究，幾個(gè)代表城市(天津、重慶、杭州、武漢、成都、蘇州、長(zhǎng)沙)總體銷供比為0.91，低于一線城市。其中，重慶、杭州、蘇州銷供比明顯下降，呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)。

　　總體上看，過去幾年寬松的貨幣政策和政府主導(dǎo)城市擴(kuò)張確實(shí)帶來(lái)了明顯的資源錯(cuò)配，最起碼在一些地區(qū)產(chǎn)生了明顯的房屋供應(yīng)過量的問題。近期西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的調(diào)研顯示中國(guó)住宅空置率高達(dá)22%，這個(gè)調(diào)研可能因?yàn)槿釉虿糠指吖懒酥袊?guó)真實(shí)的空置水平，但是在大量的二三線城市許多新建小區(qū)中，存在相當(dāng)普遍的空置現(xiàn)象的確不容忽視。這可能意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了一個(gè)趨勢(shì)性的(最起碼是短期趨勢(shì)性)的拐點(diǎn)。

　　在一定程度上，筆者贊同2014年或?qū)⑹侵袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要拐點(diǎn)，但對(duì)于下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)并不悲觀。一方面，中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)的投資和價(jià)格由經(jīng)濟(jì)基本面決定的需求供給決定，但是短期來(lái)看，貨幣政策特別是住房貸款對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常明顯。2013年上半年房地產(chǎn)銷售的火爆與當(dāng)時(shí)貨幣融資總量的高速增長(zhǎng)有密切關(guān)系，而從2013年年底以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的下行趨勢(shì)則直接受到了銀行房貸收緊的影響。

　　另一方面，去年上半年的高基數(shù)也是中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)同比下行的主要原因。統(tǒng)計(jì)顯示今年1-6月累計(jì)銷售42487萬(wàn)平方米，同比2013年的46090萬(wàn)平方米的銷售面積是下降了7.8%，但與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。下半年基數(shù)效應(yīng)的消除，也將輔助房地產(chǎn)同比數(shù)據(jù)改善。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)性拐點(diǎn)到來(lái)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言可能意味著一個(gè)比較痛苦的調(diào)整過程。首先，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)本身的增加值就占中國(guó)GDP一成以上，房屋新開工面積的下行對(duì)于就業(yè)和稅收的影響不容低估；其次，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上游的能源、建材、鋼鐵等行業(yè)已經(jīng)處于比較明顯的產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)投資的下行可能會(huì)對(duì)這些行業(yè)構(gòu)成更加明顯的壓力；第三，從中國(guó)的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，從家具家電的購(gòu)買到室內(nèi)裝修都與住房購(gòu)買或者改善息息相關(guān)，這些產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到影響；第四，作為地方政府收入的重要來(lái)源，土地出讓金的下降會(huì)對(duì)地方政府的基建投資和一般性支出構(gòu)成壓力，進(jìn)一步影響就業(yè)市場(chǎng)和社會(huì)保障；最后，作為中國(guó)金融市場(chǎng)上最重要的抵押品，如果土地價(jià)格下跌，會(huì)沖擊中國(guó)金融行業(yè)乃至于政府部門的資產(chǎn)負(fù)債表。

　　因此如果房地產(chǎn)出現(xiàn)劇烈下降或者甚至崩盤，政府肯定會(huì)出重手救。而如何應(yīng)對(duì)這一拐點(diǎn)帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，將是中國(guó)未來(lái)數(shù)年宏觀調(diào)控需要認(rèn)真考慮的問題。

　　實(shí)際上，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)下降的容忍度是不高的。5月份開始，貨幣政策開始定向降準(zhǔn)，受此影響，銀行貸款的有效利率在二季度下降了22個(gè)基點(diǎn)，貸款投放也有所增長(zhǎng)；5月份以來(lái)財(cái)政支出的增長(zhǎng)達(dá)到25%以上。貨幣與財(cái)政的寬松對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)起到了支撐作用。包括內(nèi)地和香港的股市都紛紛出現(xiàn)反彈。在這種狀態(tài)下，下半年宏觀政策有望保持現(xiàn)在的格局，繼續(xù)定向放松。

　　財(cái)政政策方面，現(xiàn)在中央和地方一級(jí)的財(cái)政當(dāng)局還有3.66萬(wàn)億的現(xiàn)金存款在中央銀行，可以想辦法盤活這部分存量資金。財(cái)政政策的積極需要和改革聯(lián)系起來(lái)，目前由于地方政府和國(guó)有企業(yè)“軟約束”存在，資金不斷流入這兩個(gè)部門，導(dǎo)致其他部門的利率水平不斷高企，這兩個(gè)下半年如果有突破的話，會(huì)對(duì)利率水平的降低產(chǎn)生積極作用。

　　就貨幣政策而言，筆者并不認(rèn)為降低準(zhǔn)備金率是一個(gè)全面放松的信號(hào)，20%的準(zhǔn)備金率實(shí)在太高，高到?jīng)]有必要。高準(zhǔn)備金率本來(lái)主要是為了對(duì)沖熱錢流入的影響，而二季度熱錢明顯流出的情況下，適當(dāng)降低準(zhǔn)備金率甚至利率，完全是在定向調(diào)整或“微刺激”的范圍。如果財(cái)政改革能夠取得進(jìn)展，下半年降準(zhǔn)、降息是完全可能的。如此情況之下，隨著下半年宏觀政策持續(xù)放松以及房貸利率下降和限購(gòu)政策的松動(dòng)，筆者預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或可以在四季度企穩(wěn)。

　　沈建光 瑞穗證劵亞洲公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家